Dat de Vlaamse steden weer zouden gloriëren, berust op een mythe, nee erger nog, op een misverstand. Met cijfers in de hand zeggen vastgoedexperts dat het er niet goed uit ziet.
Hoe populair is wonen in de stad nog? Met die vraag trok Knack naar het vastgoedadviesbureau Stadim, dat ons een karrenvracht cijfermateriaal bezorgde. Aan Philippe Janssens en Paul De Wael, beiden van Stadim, om die cijfers te duiden. Over de toekomst van het wonen in de stad zijn de twee vastgoedexperts veeleer pessimistisch gestemd. Merkwaardig, want de inwonersaantallen stijgen overal. ‘Dat klopt’, beaamt Paul De Wael. ‘Maar de demografische groei wordt haast uitsluitend toegeschreven aan de toegenomen geboorten bij de migrantenpopulatie. En door de sociaal-economische toestand waarin die bevolkingsgroep verkeert, is dat voor de vastgoedontwikkelingen niet bepaald goed nieuws te noemen.’
De stad werd toch net weer aantrekkelijker?
PHILIPPE JANSSENS: Dat berust op een groot misverstand: de stad werd de laatste tijd allerminst populairder. Maar u bent niet de enige die deze fout maakt; ook het beleid verkijkt zich, bewust of onbewust, op de cijfers. ( zucht) Eigenlijk is de teloorgang van de grote agglomeraties al ingezet in de jaren zestig en zeventig. De hoge inflatie deed in die tijd de vraag naar huurpanden stijgen, want het verschil tussen huurlast en leninglast was groot. Automatisch kreeg je beleggers die daarop inspeelden; het was de periode van de groteappartementenbouw. De kleine zelfstandige trok van heinde en verre naar de stad om daar een appartementsgebouw te kopen dat zijn pensioen moest betalen.
De hoogdagen van het beleggingseigendom liggen nochtans al achter ons.
JANSSENS: Inderdaad, en daar zit nu net het grote probleem. Men investeert niet meer in die oude appartementsblokken, maar ze staan er nog wel, en hun huurpubliek wordt alsmaar armer. Behalve in de studentenpool Leuven daalt het gemiddelde inkomen in iedere stad – hoe groter de stad, hoe scherper de val. Vooral de ontegensprekelijke achteruitgang van de grootsteden Antwerpen en Brussel is zorgwekkend. De enige vermogende inwijkelingen zijn jonge, avontuurlijke koppels die een stadsappartementje van 150.000 euro zien als hun eerste stap. Goed wetende dat er een volgende stap komt.
En wat is die stap dan?
PAUL DE WAEL: Jonge koppels verblijven graag in de stad, maar zodra er kinderen zijn, drijft het gebrek aan ruimte de jonge ouders naar buiten.
JANSSENS: En een stad telt onvermijdelijk veel lage inkomens en in meerdere of mindere mate migrantenproblemen. Dat jaagt de middenklassers nog meer weg. Het is altijd de luidruchtige buur die de stille verdrijft, nooit andersom.
De statistieken wekken de indruk dat de stad goedkoper is dan de randgemeenten.
DE WAEL: Dat beeld is bedrieglijk. De stad heeft veel kleinere, verouderde en dus goedkopere huizen, die het gemiddelde naar beneden trekken. Maar als je een woning uit de rand vergelijkt met een gelijkaardige uit de stad, dan zal de stadswoning in de regel een stuk duurder uitvallen. En een middenklasser vindt in het woonpatrimonium van de grotere steden maar moeizaam wat hij wil.
JANSSENS: Weet u wat nog een trend kan worden voor de betere middenklasse? Een appartement in de stad gecombineerd met een goedkoop buitenverblijf. In Parijs zie je dat patroon al vaak opduiken; de grootste files ontstaan er op vrijdag- en zondagavond. Ik zie in de toekomst in België een zelfde beweging ontstaan, te beginnen in Brussel.
Is de Europese hoofdstad Brussel wel te vergelijken met de andere vijf steden?
JANSSENS: Wat Brussel vooral mist, is een aanbod aan woningen tussen 175.000 en 300.000 euro – de woning voor de tweeverdiener. Brussel blijft achter met een concentratie van financieel zwakkeren, en een toplaag die haar woningen heel duur koopt. Natuurlijk is dat enigszins een discussie van de kip of het ei: vertrok de middenklasser omdat hij geen woning vond of is hij vertrokken uit eigen beweging en paste het woningaanbod zich daaraan aan?
Tonen deze cijfers ook in hoeverre een stad volgebouwd is?
JANSSENS: ( lacht) Een stad is nóóit volgebouwd. Men vindt altijd ruimte om zaken te realiseren, al is het door bestaande gebouwen met een te lage rentabiliteit uit het patrimonium te halen. Hoe duurder de bouwgrond, hoe minder een stad vol is, zeggen makelaars wel eens. En waar de grond goedkoop is, zal hij heel vaak inefficiënt gebruikt worden.
Hoe doen de kleinere agglomeraties het?
JANSSENS: Leuven scoort sterk op alle terreinen, dankzij een constante stroom hoogopgeleiden die in hun studentenstad blijven plakken. Hasselt? Steve Stevaert zei al dat Limburg in feite geen echte stad heeft; Hasselt ontwikkelt zich qua vastgoed zoals een grotere landelijke gemeente dat doet.
DE WAEL: De stad Brugge heeft de hoogbouw goed in toom weten te houden, in een periode waarin dat absoluut niet makkelijk was. Ze wordt er nu voor beloond met een minder uitgesproken concentratie van lage inkomens.
JANSSENS: Gent schippert momenteel tussen de status van provinciestad en grotere agglomeratie. Het heeft aan zijn textielverleden veel goedkope arbeiderswoningen overgehouden, wat nu een grote troef blijkt. Die stad kent van oudsher overigens een behoorlijk grote bewonersdiversiteit binnen één straat. Dat maakt van Gent het tegenbeeld van Antwerpen, met zijn homogenere wijken. In Antwerpen kun je sommige buurten meteen verbinden met een bepaald sociaal-economisch profiel: de Seefhoek, het Schipperskwartier, het Eilandje…
Wat is zuiver financieel bekeken de interessantste stad om te wonen?
JANSSENS: De prijs van een woning wordt bepaald door vier factoren: de interest, de inflatie, de fiscaliteit en de koopkracht. Die laatste factor is de enige die lokaal kan verschillen. Bijvoorbeeld in Charleroi, de stad met de laagste koopkracht, vinden we in absolute cijfers ook het goedkoopste vastgoed. Is Charleroi daarom de interessantste stad om te wonen? Ik meen van niet, er zijn andere factoren om te bepalen waar men zich vestigt. Zo is voor het hele land, stad of platteland, de verbinding met Brussel enorm belangrijk geworden. In een tweeverdienersgezin is de kans groot dat een van beiden dagelijks naar de hoofdstad moet. Het vastgoed past zich daaraan aan. Antwerpen richtte zich wegens zijn haven traditioneel sterk op de noordelijke randgemeenten. Nu is de aantrekkingspool van Antwerpen volledig verhuisd naar het zuiden, richting Brussel. Hetzelfde zien we rond Gent.
Naar welk type woning is de stedeling vooral op zoek?
JANSSENS: Naar een goedkoop appartement. Maar die trend zien we niet alleen in de stad. Sinds 2003 worden er in dit land evenveel appartementen als eengezinswoningen gebouwd en het ziet ernaar uit dat het appartement in de nabije toekomst de bovenhand krijgt. Dat valt enigszins te betreuren, vooral omdat het appartement meer en meer gepresenteerd wordt als het goedkope woonalternatief. Maar waarom zijn appartementen goedkoper? Vaak omdat men drastisch bespaart op de bouwkwaliteit. De opkomst van de goedkope appartementen zorgt er langzaamaan voor dat vastgoed evolueert van een investering naar een consumptieproduct.
DE WAEL: Bij appartementen ligt de rotatie, de verhouding tussen de verkopingen en het aantal bestaande units, een stuk hoger. Appartementen trekken traditioneel een ouder publiek aan, en die mensen plannen en wonen meestal maar op korte termijn.
Is dat op zich eigenlijk interessant? Iets kopen om er maar een paar jaar in te wonen?
DE WAEL: De laatste jaren was het dat zeker wel, vooral sinds de invoering van het meeneemrecht. Daardoor verlies je bij een koop-en-verkoop alleen nog de notaris- en bankkosten. Maar aangezien de woningprijzen jaarlijks 5 à 6 procent stegen, vervielen die kosten in het niet. Opgepast: we verwachten wel dat de woningprijzen de komende jaren minder snel zullen klimmen.
Waarom?
JANSSENS: De voornaamste motor achter de prijsstijgingen was de dalende rentevoet. Maar ondertussen staat de rente zo laag dat ze gewoon niet meer kan dalen, al zie ik weinig factoren die de rente op korte termijn weer zouden doen stijgen. Laat ons er dus van uitgaan dat die rentevoet voor het eerst sinds lange tijd stabiel blijft. Wat veroorzaakt er nog prijsstijgingen? De inflatie, de koopkracht en de fiscaliteit. Wel, de inflatie zal jaarlijks ongeveer 1,5 procent toenemen – vermoeden we – en de koopkracht klimt hopelijk met een half procent per jaar. Wat de fiscaliteit betreft, zitten er niet meteen grote wijzigingen in de pijplijn. We houden dus een jaarlijkse stijging met 2 procent over.
DE WAEL: Je moet de gestegen vastgoedprijzen binnen hun context zien. Want niet alleen ligt de rente historisch laag, de leencapaciteit steeg ook explosief. In 2003 kon je voor hetzelfde bedrag per maand 79 procent meer lenen dan in 1983. Men moet dus niet te gauw concluderen dat het kopen van een huis onbetaalbaar is geworden. n
INFO : Meer informatie vindt u in het verzamelwerk ’50 jaar Belgische Vastgoedmarkt: waar geschiedenis tot toekomst vergroeit’ van Philippe Janssens en Paul De Wael, een uitgave van Roularta Books.
Jef Van Baelen
‘Het is altijd de luidruchtige buur die de stille verdrijft, nooit andersom.’
