Met de huidige tegenwind is vastgoed de pijler die de economie overeind houdt. De Belg met eigen woning heeft z’n geld goed besteed.

I.V.D.

‘Als de economie verder blijft afkalven, kunnen bepaalde segmenten in de vastgoedsector getroffen worden. Maar vandaag draait de klassieke woningmarkt nog op volle toeren’, meent Philippe Janssens van het gespecialiseerde studiebureau Stadim. Ondanks de minder gunstige economische conjunctuur en de crisis op de beurs blijven de vastgoedprijzen stijgen. Groot-Brittannië scoort daarin het hoogst. De prijzen zijn er het afgelopen jaar nog 20 procent de hoogte in gegaan, de jongste twee jaar was de toename goed voor 50 procent. De beurzen zijn er met 50 procent gezakt, de vastgoedprijzen met 50 procent gestegen. Soortgelijke bewegingen doen zich voor in de VS. Met als gevolg: de bevolking blijft zich rijk voelen. Dat geldt zeker voor de Belgen. 75 tot 80 procent heeft vandaag een eigen woning.

‘In de huidige omstandigheden blijft het aantal aan- en verkopen van eigen woningen zelfs nog aangroeien. De eigen woning wordt meestal met een lening gefinancierd. En daar blijven de voorwaarden vooralsnog voordelig. Zolang de intresten laag liggen, kunnen de kopers meer lenen en dus kopen voor een hoger bedrag. Bovendien blijft de reële koopkracht voorlopig vrij hoog. Vlaanderen kent sinds kort nog een extra stimulerend element. Door het effect van de lagere registratierechten zou de rotatie zelfs nog meer kunnen toenemen.’

Het segment van de tweede woning of de opbrengstwoning zou daarentegen wél klappen kunnen krijgen, meent Philippe Janssens. ‘Door de slechte beursprestaties neemt het volume spaargeld af waarmee dit soort aankopen doorgaans gefinancierd wordt. Totnogtoe blijft de schade beperkt. De crisis treft alleen de hogere marktsegmenten.’ De verkoop van exclusieve Knokse appartementen vermindert. En bij topvilla’s in residentiële wijken als Sint-Martens-Latem wordt zelfs leegstand gesignaleerd. Eigenaars die hun huizen gedeeltelijk financierden met beursinkomsten, kunnen de afbetalingen niet langer aan.

De markt van de klassieke woningen blijft het goed doen, maar de prijzen zijn torenhoog. Internationaal gezien liggen de vraagprijzen in België evenwel onder het gemiddelde. Bovendien dateert de prijzensprong niet van de jongste twee jaar. ‘De prijsstijgingen voltrokken zich over een periode van tien jaar. Vooral de prijzen van de bouwgronden maakten een inhaalbeweging en stegen in België met 102 procent, in Vlaanderen gingen ze zelfs omhoog met 155 procent. Onder meer de bouwkosten hadden daar hun invloed op. In de jaren zeventig remden ze te hoge prijzen af. De prijzen voor de huizen stegen minder sterk maar toch ook gemiddeld met 75 procent, die voor appartementen namen gemiddeld toe met 43 procent. Aan de kust stegen de prijzen met 68 procent.’

Toch is het niet zeker dat de prijzen zullen blijven stijgen. Het is dus niet aangewezen hoge leningen aan te gaan voor de aankoop van vastgoed met het doel het later tegen een hogere prijs te kunnen verkopen. Het risico bestaat trouwens dat door de economische terugval steeds meer mensen werkloos worden en problemen krijgen om hun leningen af te betalen. Dan dreigt de vastgoedmarkt in te storten en ontstaat er pas echt een probleem. Voorlopig is het de vastgoedmarkt die de westerse economie doet draaien.

Vastgoed blijft alvast stabieler dan de beurs. ‘Als je echt naar het doemscenario van de jaren dertig wilt teruggrijpen, stel je vast dat onroerende goederen slechts eenderde van hun waarde verloren hadden, de beurzen kenden een inkrimping met drievierde.’ Helaas leert de geschiedenis dat elke beurscrash gevolgd wordt door een vastgoedcrisis.