Al enkele jaren stijgen de vastgoedprijzen. Moeten we stilaan voor een crash gaan vrezen?
Volgens het weekblad The Economist stegen de prijzen voor residentieel vastgoed in België tussen 1995 en 2000 met 50 procent (in nominale termen, zonder rekening te houden met de inflatie). En vorig jaar gingen de prijzen alweer met 4,2 procent de hoogte in.
Dat lijkt misschien een grote stijging, maar wie de duurte van onroerend goed echt wil beoordelen, moet ook rekening houden met andere factoren. Behalve naar de prijs van het goed moet namelijk ook naar het beschikbare inkomen van een gezin en naar het renteniveau worden gekeken. Precies de rentedaling ligt aan de basis van de jongste stijging van de vastgoedprijzen. De daling van de kostprijs van geld tot historisch lage niveaus verhoogde immers de leencapaciteit van de gezinnen en hield zo de vraag op peil.
‘Het maandelijkse financiële engagement voor de aankoop van een woning is nu niet groter dan voordien. De prijsstijging werd gecompenseerd door de daling van de rente en de stijging van het beschikbare inkomen’, zegt Philippe Janssens, medeoprichter van het studie- en adviesbureau Stadim.
Ook een blik op de markten bij onze Europese buren maakt duidelijk dat zich op de Belgische vastgoedmarkt nog geen speculatieve zeepbel vormt. België staat nog ver van de top van de hitparade. Alweer volgens The Economist stegen de prijzen voor residentieel vastgoed in Ierland tussen 1995 en 2000 met 219 procent (in nominale termen). In het Verenigd Koninkrijk was dat 125 procent, in Nederland 121 procent en in Spanje 95 procent. Met 50 procent steekt België daarbij maar bleekjes af. In de verschillende landen oversteeg de prijsstijging bovendien ruimschoots de winsten uit de rentedaling en de stijging van het beschikbare inkomen. Een prijsdaling lijkt zich daar de komende jaren dus op te dringen.
Volgens Philippe Janssens kon de Belgische vastgoedmarkt dankzij haar specifieke kenmerken een oververhitting vermijden. ‘In België is de aftrekbaarheid van de rentelasten in de belastingaangifte beperkt. In Nederland bijvoorbeeld is die aftrekbaarheid veel groter. Bovendien is de impact van die operatie dadelijk merkbaar in het maandloon. De verleiding wordt voor de gezinnen dus groter om schulden aan te gaan en zo een maximum aan rentelasten af te trekken. Wanneer het beschikbare inkomen van een gezin toeneemt, gaat het snel een nieuwe hypothecaire lening aan. De vraag naar gebouwen blijft zo ondersteund en de prijzen swingen de pan uit.’
Een gevaarlijke situatie is dat. Als er een (nieuwe) economische crisis zou komen, dan dreigt het vastgoed te worden meegesleurd in de draaikolk (massale verkopen) en zullen de prijzen sterk gaan dalen.
Gelukkig hebben de Belgen minder schulden. Bij moeilijkheden is het risico op een prijsdaling dus heel wat beperkter dan bij onze noorderburen. De Belgische vastgoedmarkt is bovendien verre van overgewaardeerd, zodat een sterke daling van de prijzen uitgesloten lijkt. In de toekomst moet wel de rente-evolutie in de gaten worden gehouden. Als de rente opnieuw een stijging zou inzetten, dan zou de vraag beetje bij beetje kunnen afbrokkelen, met een daling van de prijzen als gevolg. Mogelijk zal die daling niet volstaan om de gestegen rentelasten voor leningen te compenseren.
Antonio Gentile
