Opinie

Lawrence Vanhove

‘Oververhitte huizenmarkt: is de klassieke middenklassedroom definitief verleden tijd?’

Lawrence Vanhove Voorziiter van Liberales en Politiek secretaris bij het Liberaal Vlaams Verbond

‘Als liberalen moeten we ervoor zorgen dat hard werken en ondernemen blijven lonen’, schrijft Lawrence Vanhove, voorzitter van Liberales. Hij stelt in deze bijdrage scherp op de oververhitte woningmarkt. Dit is de tweede aflevering van onze zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Waarheen met ons geld?

Bieden onder gesloten omslag, een hoger bod dat een afgesloten verkoopsovereenkomst doorkruist, CV’s afgeven tijdens kijkdagen… Wie anekdotes wil over de oververhitte woningmarktmarkt in de stadsrand, hoeft niet ver te zoeken. Ze zijn een illustratie bij een algemeen gevoel van veel jonge werkenden, namelijk dat de ‘middenklassedroom’ van vele van hun ouders steeds minder bereikbaar wordt.

Hoewel dit deels een perceptieprobleem is, hebben de aanbodsschok van de Oekraïneoorlog en de uitgavendrift tijdens corona samen gezorgd voor een reële verarming van onze samenleving. De angst dat ‘onze’ generatie en de volgende het gelag zal moeten betalen is dus niet ongegrond. Als liberalen moeten we daarom erg waakzaam zijn dat de vrees geen werkelijkheid wordt, en zorgen dat hard werken en ondernemen blijft lonen. Bij gebrek aan perspectief op individuele vooruitgang gaan andere ideologieën kapitaliseren en met hun fausses bonnes idées aan populariteit winnen. 

De bron van alle kwaad

De kern van het probleem met de huizenmarkt is samen te vatten als een cocktail van lage interesten, scheefgetrokken fiscaliteit en voorbijgestreefde ruimtelijke ordening. 
Het jarenlange rentebeleid heeft de klassieke balans tussen sparen, uitgaven, investeringen en krediet scheefgetrokken. Lage interest maakte business cases voor investeringen artificieel aantrekkelijker. Het zorgde er tevens voor dat overheden nodige hervormingen konden blijven uitstellen. Politiek kunnen we intussen spreken van een verloren decennium.

Zelfs in landen waar het beeld van bestaat dat de Trojka er met de botte bijl doorgegaan is, is wezenlijk door de politiek een ‘sfeer van besparingen’ opgeroepen door te besparen op zichtbare plaatsen; overal behalve bij henzelf.  We moeten zelfs niet kijken naar Mediterrane landen, ons land is nu meer dan ooit tevoren een Italië aan de Noordzee  waar de overheidsuitgaven evenredig oplopen met de nood aan institutionele hervormingen en een fundamenteel kerntakendebat. Een oplopende schuld die als een zwaard van Damocles boven ons land hangt, maar waarvan de budgettaire impact pas wezenlijk zal volgen wanneer de babyboom-generatie een comfortabel pensioen geniet. 


Het is dus diezelfde generatie die de schulden uit het verleden dreigt te moeten ophoesten, die zowel op lange termijn de enorme pensioenbeloften moet dragen als op individueel niveau de  indruk krijgt dat zonder steun van (groot)ouders hun start in het middenklasse leven niet kan maken. Ironisch genoeg ligt men op de eerdergenoemde huizenmarkt in concurrentie met de babyboomers.

Starterswoningen zijn nu eenmaal het perfecte profiel voor een potentieel rendementsobject. Met het fiscaal voordeel voor tweede woningen onder de arm gecombineerd met de de facto onbelastheid van werkelijke huurinkomsten; strijden jongelingen met ongelijke wapens op dezelfde woningmarkt. Mensen die geen steun kunnen krijgen van hun (groot)ouders, verworden in het licht van recente normeringen omtrent eigen inspanning dus tot melkkoe, een lange periode als huurder dient zich aan.

Onze fiscaliteit maakt een eigen woning minder en minder betaalbaar. Daarnaast is er de problematische ruimtelijke ordening waar ik niet al te diep op in zal gaan. De essentie zit bij de te strenge normen, bijvoorbeeld het inperken van verticale bouw in de stadsrand. Maar ook het bureaucratische aspect, met name de ellenlange procedures voordat aan de effectieve bouw kan begonnen worden is een fundamenteel probleem.

De toxische cocktail van al deze zaken zorgen ervoor dat de aanbodzijde te beperkt blijft. Intussen stijgen interesten terug naar normale niveau’s. De jongeren konden de ‘ratrace’ op de huizenmarkt volgen in tijden van lage interesten, nu gaan kapitaalkrachtigen echter nog een sterker concurrentieel voordeel hebben.

Anciënniteit

Een ander aspect is een eerder culturele shift. Het zit tevens ingebakken in allerhande loonschalen, collectieve arbeidsovereenkomsten en vakbondsmentaliteit die niet langer stroken met de 21e eeuwse realiteit op de werkvloer. Daar waar vroeger een lineair carrièrepad de regel was, is dat vandaag niet meer de betrachting van de jongeren. Een ideale job op 25 jaar is misschien iets helemaal anders dan wat men zichzelf als dertiger ziet doen; en al zeker niet wat men tot het einde van de carrière wil opbrengen.

Waar men vroeger dus kon leven met een ondermaats loon tegenover productiviteit, met de belofte dat men zich bij een loyale carrière later overgecompenseerd zal zien qua verloning, begint dat concept steeds meer op gespannen voet te staan met de maatschappelijke realiteit.

Terugkerend naar het voorbeeld van de gedesilusioneerde jongere van eerder in deze tekst die op zoek is naar een eigen woning: als men een eigen inspanning van 5% tot 20% moet kunnen bijeensparen, is dat iets anders dan wanneer men zoals vroeger 100%-110% kon lenen. Met een loon in overeenstemming met productiviteit die men heeft eind de twintig zou men wel eens een startkapitaal kunnen bijeensparen, iets wat op vandaag voor velen uitgesloten is.

“Laat de ondernemers jongeren dan maar fairder verlonen”, hoor ik u al denken. Het probleem is dat men met de legacy zit van hoogbetaalde 50+’ers die die budgettaire ruimte bedrijfseconomisch gezien innemen. Hetzelfde fenomeen zien we trouwens in overheidsbudgetten, specifiek bij kinderopvang of onderwijs: deze jobs (ver)lonen niet genoeg om een aantrekkelijke keuze te zijn, niet alleen bij zijinstroom vaar eigenlijk al van meet af aan.

Een onmiddellijke return voor het geleverde werk zal dus een collectieve opoffering vergen, en hier strijden we echter tegen the powers that be: de grootste vakbonden gaan hun vergrijzend ledenbestand tot op het bot blijven verdedigen. Zeker nu loonindexering de dispariteit tussen lage lonen (veelal jongeren) en hoge lonen (veelal ouderen) in een sneltempo verder vergroot, clashen de belangen steeds meer.

Staatsfinanciën als huishoudsbudget

Daar waar in lagerenteomgeving niet behoedzaam werd omgesprongen met financiën, en zo ‘ruimte’ voor eventuele gerichte uitgaven met een hoog multiplicatoreffect werd weggenomen, gaat de stijgende rente de overheid op termijn dwingen om veel meer soorten uitgaven te schrappen. Voor een groot deel zal dit ballast zijn; uitgaven die niet tot de kerntaken behoren. Dat is een liberaal streefdoel. Maar ook deze ‘betere’ uitgaven, specialiste spreken bijvoorbeeld van infrastructuurswerken, digitalisering en onderwijs; dreigen met de nodige besparingen mee weggenomen te worden. Ook hierdoor blijft het land stilstaan: de uitgaven van het verleden zijn niet alleen de belastingen van de toekomst; maar ook de vérdere besparingen. Als ook daar geen kwaliteit vanwege de overheid geleverd kan worden, is er voor de volgende generatie weinig toekomstperspectief: de democratische bewegingsvrijheid wordt door vroegere keuzes ingeperkt.

Het gevaar is voor ons liberalen zowel een collectief als een individueel gegeven: als vooruitgaan géén realistisch vooruitzicht meer is, zullen sociaal-economische antwoorden van linkerzijde en rechtse populisten verder ingang vinden. Een machtsuitbreiding van de staat dreigt dan onomkeerbaar te zijn. In zo’n samenleving zullen we vechten tegen de bierkaai.


de middenklasse droom

Als liberalen moeten we er dus absoluut voor waken dat het niet zover komt, en dat sociale mobiliteit binnen één carrière een haalbare droom zal blijven. Is dat niet zo, erodeert het electoraal potentieel van een liberale partij. De staatsfinanciën op orde krijgen is dus één conditio sine qua non als we de liberale democratie willen redden. Waarop nog wachten?

Lawrence Vanhove is voorzitter van Liberales.

Partner Content