Wooncrisis: ‘De private huurmarkt is het echte probleem’

CRISIS OP DE WONINGMARKT. 'De relatie tussen de kwaliteit en de prijs moet dringend aangepakt worden.' © ID
Jeroen de Preter
Jeroen de Preter Redacteur Knack

Meer dan 250.000 private huurders in Vlaanderen spenderen meer dan een derde van hun inkomen aan huisvesting. 170.000 staan er op een wachtlijst voor een sociale woning. Om hierin verandering te brengen diende de Woonzaak een klacht in bij het Europees Comité voor Sociale Rechten.

De Belgische Grondwet is op dit punt glashelder. ‘Iedereen heeft het recht een menswaardig leven te leiden’, zo luidt artikel 23. En bij dat menswaardig leven hoort onder meer ‘het recht op een behoorlijke huisvesting’.

Helaas blijft dat recht, ook in welvarend Vlaanderen, voor veel mensen dode letter. Uit een vrij recent rapport blijkt dat bijna de helft van de Vlaamse huurwoningen van slechte kwaliteit is. Meer dan de helft van de private huurders betaalt meer dan een derde van het inkomen aan huisvesting.

Om de Vlaamse regering tot actie aan te manen diende de Woonzaak, een bundeling van 50 organisaties én de steden Leuven en Gent, op 17 december vorig jaar een klacht in bij het Europees Comité voor Sociale Rechten. Een Nederlandse vertaling van die klacht verschijnt deze week onder de naam Woonzaak in boekvorm. ‘De bedoeling van het boek is zo veel mogelijk mensen over deze kwestie in te lichten’, vertelt Hugo Beersmans, woordvoerder van de Woonzaak en ereadministrateur-generaal van Wonen-Vlaanderen. Beersmans hoopt dat het Comité de Vlaamse regering eind 2023 op de vingers zal tikken. ‘Dat zou dan helpen om het thema hoog op de politieke agenda te krijgen in de aanloop naar de verkiezingen van 2024. ‘

Nog opvallender dan het voorstel van Vooruit, vond ik de reactie van minister Diependaele.

In de klacht wordt uitvoerig ingegaan op de historische oorzaak van de huidige wooncrisis.

Hugo Beersmans: Ten gronde zijn de huidige problemen het gevolg van een beleid dat al vanaf het einde van de 19e eeuw wordt gevoerd en dat na de Tweede Wereldoorlog, tijdens de wederopbouw, nog veel dominanter is geworden. Anders dan in de ons omringende landen, waar de heropbouw veelal via sociale woningen gebeurde, werden de Belgen massaal aangemoedigd om een eigen woning te verwerven. Het gevolg is dat het woningbeleid, vooral in Vlaanderen, tot vandaag haast exclusief op kopers en eigenaars is gericht.

Het idee leeft nog altijd dat een eigen huis de beste remedie is tegen armoede.

Beersmans: Wij zijn allemaal met die gedachte opgegroeid, en minstens tot begin jaren 1970 kon ook een aanzienlijk deel van de lage inkomens van dat beleid profiteren. Begin jaren zeventig woonde ongeveer 60 procent van de Vlamingen met de 20 procent laagste inkomens in een eigen woning. Bij de 20 procent hoogste inkomens was dat 70 procent, niet zoveel hoger dus. Pas na de oliecrisis van 1973 en zeker vanaf 2005 werd het echt problematisch. Volgens de meest recente gegevens woont vandaag nog maar 50 procent van de groep met de laagste inkomens in een eigen woning. Bij de hoogste inkomens is dat percentage opgelopen tot 90 procent. De echte wooncrisis speelt zich af bij de 50 procent lage inkomens die op de private huurmarkt is aangewezen.

Tijdens de jaren zeventig werden jaarlijks nog 5000 tot 7000 nieuwe sociale woningen gebouwd. Vanaf de jaren tachtig werden er dat plots drie keer minder. Dat is een opmerkelijke contradictie: terwijl er meer en meer mensen op de sociale huurmarkt waren aangewezen, stagneerde plots het aanbod.

Beersmans: Dat klopt. Sinds de jaren negentig worden er elk jaar nog 1500 tot 2000 sociale woningen bijgebouwd. In werkelijkheid betekent dit dat het patrimonium niet aangroeit, want de nieuwe woningen zijn hoogstens een vervanging van wat afgebroken wordt. Dat verklaart waarom het aandeel sociale woningen al decennia op zes procent blijft steken. Dat is bijzonder problematisch, omdat het aantal eigenaars bij de lagere inkomens in die decennia sterk is afgenomen en de private huurmarkt almaar duurder wordt. De overheid probeert de schaarste binnen het sociale patrimonium nu op te lossen door almaar strenger te onderzoeken of de bewoners die woning wel echt nodig hebben. Het gevolg is marginalisering en een slechte reputatie van de sector. Ooit was het de bedoeling om in sociale wijken voor een goeie sociale mix te zorgen. Dat is mislukt, en het huidige beleid bestendigt alleen maar die mislukking.

De Vlaamse regering heeft alles in handen om lokale besturen die geen nieuwe sociale woningen willen bouwen te bestraffen.

Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) stelt voor om een half miljard euro dat bestemd is voor sociale woningen, ter beschikking te stellen aan privéontwikkelaars. Hij wil dat doen omdat de socialehuisvestingsmaatschappijen er zelf niet in slagen om het beschikbare geld op te nemen. Blijkbaar stoten die maatschappijen vaak op weerstand van lokale besturen die bijkomende sociale woningen niet zien zitten.

Beersmans: Dat laatste is een slecht excuus, want de Vlaamse regering heeft alles in handen om lokale besturen die geen nieuwe sociale woningen willen bouwen te bestraffen. Al meer dan tien jaar is er een minimumnorm. Van het totale woonaanbod in een gemeente moet minstens negen procent een sociale woning zijn. In de praktijk zien we dat die minimumnorm vandaag een maximum is geworden. In de kleine steden is vier tot negen procent van het aanbod een sociale woning, in de rand en het platteland wordt meestal maar vier procent gehaald. In de grote steden, waar de nood uiteraard het hoogst is, zitten ze aan meer dan negen procent – in sommige zelfs beduidend meer – maar komt er te weinig aanbod bij. In de Vlaamse Codex Wonen is ondertussen ingeschreven dat steden of gemeenten die aan vijftien procent zitten, zelfs niet meer in aanmerking komen voor financiering. In de praktijk betekent het dat, ondanks de hoge nood, het aanbod eerder af- dan opgebouwd wordt.

De partij Vooruit heeft zopas voor een ‘opkoopbescherming’ gepleit. Die maatregel zou lokale besturen de mogelijkheid moeten geven om kopers te verplichten in het gekochte pand te gaan wonen of het te verhuren aan een sociaal tarief.

Beersmans: Ik begrijp dat sommigen het toejuichen maar dit voorstel legt de verkeerde focus. Het grootste probleem ligt niet in de eigendomsmarkt, maar op de private huurmarkt en bij het tekort op de sociale huurmarkt. Maar nog opvallender dan het voorstel zelf vond ik de reactie van minister Diependaele. Die ziet zo’n opkoopbescherming niet zitten, niet omdat het geen oplossing is voor de echte problemen, wél omdat het afbreuk zou kunnen doen aan de mogelijkheid voor de verkoper op speculatieve winst.

De Woonzaak wordt mee ondersteund door de steden Leuven en Gent. Is dat niet een beetje hypocriet? Zeker in die twee steden is betaalbaar wonen een groot probleem.

Beersmans: Dat laatste klopt, maar je moet je de vraag stellen of die steden daarvoor wel verantwoordelijk zijn. Aanvankelijk hadden we de Vereniging van Steden en Gemeenten (VVSG) gevraagd om zich mee achter de Woonzaak te scharen. De betrokken bestuurscommissie van de VVSG had daarop zelfs een unaniem positief advies gegeven, maar de raad van bestuur heeft de boot afgehouden omdat hij vond dat de VVSG zich niet tegenover de Vlaamse regering moest profileren. Vervolgens hebben we ons tot de centrumsteden gericht. Leuven en Gent besloten om ons te steunen. Hun argumentatie om dat te doen is mijns inziens juist. Op nagenoeg alle vlakken is woonbeleid een bevoegdheid van de Vlaamse regering. We hopen nog altijd dat andere steden en gemeenten hun voorbeeld volgen. Het enige wat steden op de private huurmarkt kunnen doen, is de woningkwaliteit bewaken en nakijken of huuradvertenties wel correct opgesteld zijn. Zelfs op de registratie van de contracten hebben ze geen vat.

Ingrijpen in de private huurmarkt is allicht makkelijker dan het aanbod aan sociale woningen opkrikken.

Beersmans: Het aantal sociale woningen zal niet van vandaag op morgen verdubbelen, dat weten wij ook. Op de korte termijn kun je inderdaad alleen winst boeken door in te grijpen op de private huurmarkt.

Aan welke ingreep denkt u?

Beersmans: De relatie tussen de kwaliteit en de prijs moet dringend aangepakt worden. De Vlaamse regering is daarvoor sinds 2014 volledig bevoegd en heeft dus geen enkel excuus om dat niet onmiddellijk te doen.

Partner Content