Op 1 januari van vorig jaar trad de nieuwe notariswet in werking. In de loop van 2001, meer dan een jaar later, wordt het eerste examen georganiseerd. Het notarisambt _ en de invulling ervan _ is in volle evolutie. Ook de complexe wetten op het vlak van milieu en stedenbouw evolueren. 'De ruimtelijke ordening in Vlaanderen is al jaren complex en onoverzichtelijk', benadrukt Martin Denys, advocaat gespecialiseerd in ruimtelijke ordening. 'Door de nieuwe notariswet en het jongste decreet op de ruimtelijke ordening is de informatieplicht voor notarissen verscherpt. De verantwoordelijkheid die ze dragen, is enorm.' Ze komen dan ook vaak in een moeilijke situatie terecht. 'Hun informatieplicht leven ze na. Over het algemeen geven ze behoorlijke informatie. Dat is het probleem niet. Makelaars, die al evenzeer verplicht zijn om in hun advertenties zo veel mogelijk informatie te geven, durven daar veel nalatiger in te zijn.'
...

Op 1 januari van vorig jaar trad de nieuwe notariswet in werking. In de loop van 2001, meer dan een jaar later, wordt het eerste examen georganiseerd. Het notarisambt _ en de invulling ervan _ is in volle evolutie. Ook de complexe wetten op het vlak van milieu en stedenbouw evolueren. 'De ruimtelijke ordening in Vlaanderen is al jaren complex en onoverzichtelijk', benadrukt Martin Denys, advocaat gespecialiseerd in ruimtelijke ordening. 'Door de nieuwe notariswet en het jongste decreet op de ruimtelijke ordening is de informatieplicht voor notarissen verscherpt. De verantwoordelijkheid die ze dragen, is enorm.' Ze komen dan ook vaak in een moeilijke situatie terecht. 'Hun informatieplicht leven ze na. Over het algemeen geven ze behoorlijke informatie. Dat is het probleem niet. Makelaars, die al evenzeer verplicht zijn om in hun advertenties zo veel mogelijk informatie te geven, durven daar veel nalatiger in te zijn.'Wekelijks staan de kranten vol zonevreemde woningen. Afhankelijk van de kwaliteit van de advertentie wordt hun bestemming al dan niet vermeld. Ze zijn aan een uitdoofbeleid onderworpen, aan de meeste mag nauwelijks geraakt worden. Een ingezakte muur mag slechts onder bepaalde voorwaarden weer worden opgetrokken. De Vlaamse regering heeft een campagne gelanceerd die de bevolking moet geruststellen, maar voor meeste woningen is er nog geen zekerheid. Toch gaan die huizen vlot onder de hamer, en de bedragen die worden neergeteld zijn niet zelden spectaculair.De notaris die voor zo'n probleemwoning een openbare verkoop begeleidt, zit vaak tussen twee stoelen. Ook al werd de nodige informatie bij de bekendmaking verspreid, bij de verkoop moet hij zo onpartijdig mogelijk optreden. Dus zou hij de koper in detail de toestand van het goed moeten uitleggen. Maar dat gaat ten koste van de prijs, en is in het nadeel van de verkoper. Doordat de status van het goed soms heel ingewikkeld is, houdt de notaris zijn omschrijving vaak beperkt. En dat wordt door velen als een vrijbrief gezien. De verkoop wordt beklonken, en de ellende begint.De bestemming van een goed is ook geen objectief gegeven. Denys: 'Voor sommigen zal een boerderij met een aantal hectaren grond zonevreemd zijn omdat ze de boerenstiel niet uitoefenen. Voor de zoon van een landbouwer, een toekomstige exploitant, is dat niet zo.' Maar hoe kan de notaris weten wie zich zal aanmelden? Hij mengt zich niet in de discussie, want als er belangstelling is, gaat de prijs omhoog.KOOP MET GEVOLGENNotarissen moeten een aantal wettelijke verplichtingen naleven. Sinds het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening van 1 mei 2000 moeten ze alle informatie over een goed of grond nu ook in hun advertenties vermelden. Martin Denys: 'Maar dat volstaat vaak niet opdat mensen zich rekenschap zouden geven van de gevolgen van hun koop. Bovendien moeten notarissen de status van een goed bij de gemeente opvragen. De informatie die ze krijgen is soms correct, maar soms ook onvolledig of zelfs verkeerd.'In dat verband wordt veel van de aangekondigde plannen- en vergunningenregisters verwacht. Dat is een soort van inventaris, waar gemeenten op dit moment hard aan werken. Maar het ziet ernaar uit dat die de bestaande toestand alleen nóg ingewikkelder zullen maken. Martin Denys: 'De registers moeten alle gebouwen van voor 1962 bevatten, die van rechtswege moeten worden opgenomen omdat er geen vergunning voor bestaat. Maar wat met alle verbouwingen en wijzigingen aan jongere gebouwen waarvan men op het moment van de feiten vond dat ze niet bouwvergunningsplichtig waren en nadien wel?' Is er dan geen uitweg? 'Absolute openbaarheid van de gegevens is de enige mogelijke oplossing. Als alle stedenbouwkundige documenten in de publicaties van het hypotheekkantoor opgenomen zouden worden _ zoals momenteel in Zwitserland _ is er geen twijfel mogelijk. Als elke vorm van stedenbouwkundige wijziging daar wordt genoteerd, is er rechtszekerheid. Iets wat geen notaris, stedenbouwkundig ambtenaar of welke politicus ook je vandaag kan garanderen. Dat is het fundamentele probleem.'Het plannen- en vergunningenregister is bovendien het zoveelste systeem in de rij. Naast het kadaster, een opdeling van de grond om louter fiscale redenen, is er het hypotheekkantoor, de opdeling van de gronden volgens eigendomsstatuut om de eigendomssituatie te kunnen natrekken. Er zijn de bodemregisters, de stedenbouw-, de uitvoerings- en de stuctuurplannen. En daar komen de plannen- en vergunningenregisters nu bovenop. Waarom wordt alle informatie niet ineens in een centrale databank verzameld?Advocaten hebben eerder al gewezen op de mogelijkheid om een soort van gevensbank op te zetten. Die zou afschriften kunnen afleveren met alle informatie over een perceel: de situering op het gewestplan, of het zich al dan niet binnen een bijzonder plan van aanleg bevindt, de stedenbouwkundige voorschriften, de erfdienstbaarheden, of er een beslag is gelegd of niet... Een beëdigd landmeter zou bijkomende metingen kunnen uitvoeren om de precieze grootte van een perceel te bepalen, en zou zo de best gekwalificeerde persoon zijn om een notaris bij te staan. Hij zou de notaris op relevante gegevens kunnen wijzen, en de notaris zou de verklaring van de landmeter aan zijn notariële akte kunnen toevoegen.GEDEELDE KOSTENVroeger trad voor de meeste verkopen van onroerend goed slechts één notaris op, als onpartijdig raadgever. Onder meer door de ingewikkelde stedenbouwwetgevingen worden nu steeds vaker twee notarissen aangesteld. Elke partij wordt door 'haar' notaris vertegenwoordigd. De kosten verdubbelen niet, ze worden gedeeld. 'Toch is de rol van notarissen precies ervoor te zorgen dat er geen conflicten ontstaan, ook niet na de verkoop', aldus notaris Marc Sobrie. 'We moeten de twee partijen volledig inlichten, tegen manifest tegenstrijdige belangen in. Zo staat het ook in de wet. Tussen koper en verkoper bestaat er per definitie een tegenstrijdig belang.' Toch sluiten we met een dubbel notarisoptreden steeds dichter bij het Angelsaksische systeem aan, waarbij de twee partijen elk door een advocaat verdedigd worden. Notarissen zouden echter _ anders dan advocaten die door hun cliënten worden betaald _ gemakkelijker durven in te gaan tegen de partij die ze begeleiden. Marc Sobrie: 'Een aantal woningen in een prachtig skioord in de Verenigde Staten was bijvoorbeeld aan een lawinegevaar onderhevig. De gemeente was daarvan op de hoogte en wilde de verkopers verplichten het in de akte op te nemen. Dat is nooit gebeurd, omdat de sollicitors verdedigden dat het de waarde van de huizen naar beneden zou halen. Het Latijnse notariaat heeft zo zijn voordelen.' Naast de rol van de notaris, wordt ook de tarifering vaak ter discussie gesteld. In België zijn er vaste tarieven. Een deel daarvan bestaat uit registratierechten, belastingen die aan de staat moeten worden doorgestort. Op dat vlak ligt België op kop. Een ander deel bestaat uit erelonen, die op basis van een Koninklijk Besluit zijn vastgelegd en overeenkomstig de waarde van het goed degressief toenemen. Naar verluidt horen we wat dat betreft bij de Europese middenmoot, maar met exacte cijfers pakken de instellingen en federaties niet bepaald gretig uit. Ten slotte zijn er de aktekosten voor de opzoekingen op het kadaster, het hypotheekkantoor, het opstellen van de akte. Nu zijn die nog erg verschillend, maar er wordt naar uniformiteit gestreefd.In elk geval houden notarissen aan het vastekostensysteem vast. Sobrie: 'De vraag wordt bij de Europese Commissie geregeld gesteld. Maar de voordelen? In Nederland heeft het vrijmaken van de tarieven alleen maar tot een verhoging geleid. Vrije concurrentie moet kunnen, maar ze moet dan op het vlak van de kwaliteit worden uitgespeeld, en niet op dat van de prijs. Vaste tarieven bieden financiële onafhankelijkheid. Bij vrije tarieven zouden sommige kantoren braderieprijzen kunnen hanteren om grote vastgoedmaatschappijen en verkavelaars binnen te halen. In het ergste geval wijzen ze hun cliënten dan niet op de nadelen voor de andere partij, om ze in hun klantenportefeuille te houden. Wie zich een goede notaris kan veroorloven, zou er zo het best vanaf komen. Dat zou alleen maar tot een klassennotariaat leiden.'Ingrid Van DaeleDoor de nieuwe notariswet en het jongste decreet op de ruimtelijke ordening is de informatieplicht voor notarissen verscherpt.Bij een goed met een ingewikkelde status, houdt de notaris zijn omschrijving vaak beperkt. En dat wordt door velen als een vrijbrief gezien.