Vastgoedspecialist Philippe Janssens over de prijs van wonen in de stad.

‘Als ruimte wordt geboden tegen een concurrentiële prijs, trekt een buurt aan. Eerst komen mensen op grote woningen af. Ze renoveren en dan groeit de belangstelling voor kleinere panden.’ Philippe Janssens van het studiebureau Stadim schetst in vogelvlucht hoe het Zuid is geëvolueerd: ‘De verkaveling van 1875 lokt bewoners van gelijke leeftijds- en inkomensklasse. De volgende generaties investeren onvoldoende in de huizen. Vanaf 1960 slaat de stadsvlucht toe. De wijk valt stil. In de tweede helft van de jaren ’80 komt de omslag. Door de opleving van het oude stadscentrum krijgen ook de daaromheen liggende wijken een nieuwe aantrekkingskracht.’

Het inkomen bepaalt waar iemand woont.

Philippe Janssens: Wanneer een wijk teloorgaat, komen er ook mensen met een lager inkomen wonen. Als er geïnvesteerd wordt in kwaliteitsverbetering, vluchten ze weer voor de gestegen huurprijzen.

Welke rol speelt de sociale huisvesting versus de markt?

Janssens: Plaatselijk een te grote rol. De huisvestingsmaatschappijen hielden het te lang op grote projecten. Hoogbouw, zowel voor lagere als hogere inkomens, veroorzaakt homogenisering _ een handicap voor wijkvernieuwing.

Voor de huisvestingsmaatschappijen is het natuurlijk veel makkelijker één groot complex te beheren dan verspreide gebouwen. Verspreiding komt echter de sociale mix ten goede.

De Seefhoek is de probleemwijk.

Janssens: De overheid probeert de beslotenheid van de verpauperde buurt te doorbreken, maar ze is niet doortastend genoeg. De verhuurde matrassen, de bewoning per vierkante meter: de Seefhoek is onleefbaar voor mensen met ons cultuurpatroon. De Dam sluit erbij aan, maar als de spoorbundels worden verwijderd, kan de wijk een vriendelijker karakter krijgen. Op ’t Eilandje, bij de ongebruikte oude dokken, ligt de heropleving dan weer voor de hand.

Een plek voor de bouw van prestigieuze Docklands, zoals in Londen?

Janssens: Investeerders wagen zich pas aan zulke projecten als ze er zeker van zijn afnemers te vinden. Ze letten op grondprijs en oogst. Op de ene plaats kunnen appartementen worden verkocht van 8 miljoen en op de andere van 4 miljoen. Bakkers en slagers, scholen en verbindingswegen maken het verschil.

De overheid probeert nieuwe bewoners naar de stad te lokken. Kan dat slagen?

Janssens: Natuurlijk. Alleen, als veel mensen met verschillende leefpatronen op een kluitje gaan zitten, devalueert het woonklimaat. Als eengezinswoningen worden omgebouwd tot panden vol kamerstudio’s bonkt de muziek door je slaapkamermuur. De overheid zou per eigendom een maximaal bewonerstal moeten vastleggen. Daarmee bestrijdt ze ook de huisjesmelkerij. Huurophalers bederven de markt en de buurt.

En dan is er de kanker van opgedoekte buurtwinkels. Blinde vitrines. Geef subsidies om die handelszaken te verbouwen tot degelijke woningen. Reduceer het zware kadastraal inkomen van ex-handelspanden. Het helpt de buurt opknappen.

F.V

Stadim werkt neutraal, doet aan schatting en verstrekt advies, maar is nooit makelaar of projectontwikkelaar.