DubaiUncovered: datalek onthult 191.000 buitenlandse vastgoedeigenaars in Dubai

© Foto: Ole Martin Wold
Kristof Clerix
Kristof Clerix is redacteur bij Knack

Een nieuw gegevenslek, DubaiUncovered, ontsluiert de namen van zo’n 191.000 buitenlandse vastgoedeigenaars in het notoire toevluchtsoord en belastingparadijs Dubai. Knack, De Tijd en een twintigtal buitenlandse media onderzochten de data en troffen criminelen, belastingontduikers, Russische oligarchen en andere schimmige figuren aan.

Het emiraat Dubai staat bekend om zijn spectaculaire architectuur, ongerepte stranden en extravagante luxe, maar evenzeer als een knooppunt en bestemming voor illegale geldstromen. Door te onthullen wie er in Dubai investeert in luxeappartementen en villa’s, kun je ook achterhalen welke schimmige figuren zoal een toevluchtsoord vinden in het meest bevolkte van de zeven emiraten van de Verenigde Arabische Emiraten. Net die informatie over honderdduizenden vastgoedeigendommen is uitgelekt bij het Dubai Land Department en bij publieke nutsbedrijven in het emiraat.

De gelekte gegevens zijn ter beschikking gesteld door het Center for Advanced Defence Studies (C4ADS), een non-profitorganisatie in Washington (VS) die onderzoek doet naar transnationale misdaad en conflicten. C4ADS noemt de data ‘een venster op het grootste knooppunt ter wereld voor illegale activiteiten’.

Foto: Ole Martin Wold

De data dateren van 2020. Ze onthullen de namen van 191.000 buitenlanders die vastgoed bezitten in Dubai. Er zitten ook 714 Belgen tussen, gelinkt aan 1154 eigendommen in Dubai. Burgers en bedrijven uit India en het Verenigd Koninkrijk vormen de grootste groep van buitenlandse eigenaars, gevolgd door Pakistan en Saudi-Arabië. Momenteel telt Dubai drie miljoen inwoners, maar slechts een kleine minderheid heeft de Emirati-nationaliteit.

Knack kon samen met De Tijd en een twintigtal andere buitenlandse media, zoals de Duitse krant Süddeutsche Zeitung en het Franse Le Monde, de gelekte gegevens onderzoeken. Het journalistieke project, dat de naam DubaiUncovered kreeg, werd maandenlang gecoördineerd door de Noorse economische nieuwssite E24.

Woensdag 4 mei belichten we samen met De Tijd enkele opmerkelijke Belgische eigenaars van Dubais vastgoed, en zoomen we verder in op de criminele linken tussen België en Dubai.

139 miljard euro

De gelekte data bevatten niet alleen gedetailleerde informatie over de mensen in kwestie – zoals geboortedatum, paspoortnummer en contactinformatie – maar ook over de exacte locatie en grootte van hun appartementen of villa’s in Dubai (in uitzonderlijke gevallen werd het geplande vastgoedproject nooit voltooid).

Academici hebben bovendien de waarde geschat van elk afzonderlijk eigendom uit het datalek. De Franse econoom Gabriel Zucman (Universiteit van Berkeley in Californië), de Noorse econome Annette Alstadsæter (Norwegian University of Life Sciences NMBU) en hun collega’s gebruikten daarvoor publieke gegevens uit anonieme transactierapporten in Dubai. De waarde werd aangepast naargelang de locatie en de oppervlakte van het vastgoed.

Resultaat? De totale waarde van Dubais vastgoed in handen van buitenlanders bedraagt naar schatting 146 miljard dollar (bijna 139 miljard euro). Eigenaars uit EU-lidstaten – zowel individuen als bedrijven – bezitten Dubais vastgoed voor een geschat bedrag van bijna 11 miljard euro. De marktwaarde van het Dubais vastgoed is sinds 2020 – het jaartal van de gelekte gegevens– echter nog gestegen.

Foto: Ole Martin Wold

‘Geld dat in vastgoed is geïnvesteerd vormt al sinds lang een blinde vlek. Er bestaan weinig of geen gegevens over de waarde van vastgoed in belastingparadijzen’, zegt Zucman, wereldwijd een van de grootste experten in belastingparadijzen. ‘Dit is de eerste keer dat we over een duidelijke en feitelijke totale nettowaarde beschikken van vastgoed in een belastingparadijs dat zowel in buitenlandse als in lokale handen is.’

De buitenlandse investeringen in vastgoed in Dubai liggen volgens Zucman veel hoger dan die in Londen, die hij voor 2019 schat op bijna 63 miljard euro. En mogelijk ligt de werkelijke waarde in Dubai nog hoger omdat de eigenaars van 81.000 eigendommen in het datalek nog niet gelinkt zijn aan een welbepaald land, bij gebrek aan gegevens.

Lakse reglementering

In de jaren negentig daalden de olie-inkomsten van Dubai pijlsnel en het emiraat ging in het buitenland op zoek naar investeerders. De voorbije decennia werden gekenmerkt door enorme vastgoedontwikkelingen. Maar na de financiële crisis van 2008 werden veel vastgoedprojecten stilgelegd door tekorten aan krediet.

Vastgoedontwikkeling is een belangrijke bron van inkomsten geworden voor Dubai. Het trekt buitenlands kapitaal aan en wekt de interesse van financieel geprivilegieerde mensen wereldwijd. Maar het trekt dus ook kapitaal aan van verdacht allooi.

Begin dit jaar nog plaatste de Financial Action Task Force (FATF) – die toeziet op de antiwitwasverplichtingen van landen – de Verenigde Arabische Emiraten op een ‘grijze’ lijst van landen die intensiever gecontroleerd zullen worden omdat ze te weinig doen om illegale geldstromen tegen te gaan. Andere landen op die lijst zijn onder meer de Kaaimaneilanden en Panama. De FATF beoordeelde de vastgoedsector in de VAE als erg kwetsbaar voor witwassen – omdat het er mogelijk is de identiteit van betrokkenen en de herkomst van geld verborgen te houden.

‘Vastgoed is al lang een middel voor criminelen om geld wit te wassen of om te genieten van onrechtmatige inkomsten. De dataset van C4ADS over eigendommen in Dubai biedt een uniek inzicht in de wijze waarop de lakse reglementering in Dubai wordt gebruikt en misbruikt door de criminele elite’, zegt Isaac Zukin, senior analyst bij C4ADS.

‘De aantijgingen met betrekking tot de vastgoedeigendomgegevens in Dubai zijn feitelijk onjuist’, reageert de regering van Dubai. ‘De VAE hanteren duidelijke regelgevingskaders die voldoen aan de internationale wetten en normen ter bestrijding van financiële criminaliteit. De processen en activiteiten van het Dubai Land Department vormen een hoeksteen van deze inspanningen.’ Een woordvoerder stipt ook aan dat de VAE vorig jaar voor 625 miljoen dollar activa in beslag namen in de strijd tegen misdaad.

Russische oligarchen

De Russen vormen een van de grootste groepen van buitenlandse vastgoedeigenaars in het emiraat, met meer dan 5000 burgers die gelinkt zijn aan bijna 9700 eigendommen in Dubai. Het gaat onder andere om meer dan 100 leden van de Russische politieke elite, ambtenaren en zakenmensen die dicht bij het Kremlin staan.

Palm Jumeirah in Dubai – Foto: Ole Martin Wold

De voorbije maanden hebben naar verluidt een aantal vliegtuigen en jachten van Russische oligarchen koers gezet naar Dubai, na de westerse sancties die volgden op de Russische invasie in Oekraïne in februari. De Verenigde Arabische Emiraten (VAE) hebben geen sancties uitgevaardigd en onthouden zich van kritiek op de oorlog.

Een appartement in de Grandeur Residences-Maury op Palm Jumeirah staat volgens de gelekte data geregistreerd op naam van Alexander Borodai (49), die lid is van de Staatsdoema. Hij staat internationaal bekend om zijn rol als ‘eerste minister’ van de zelfverklaarde Volksrepubliek Donetsk, kort nadat Rusland in 2014 Oost-Oekraïne was binnengevallen. Net als meerdere andere eigenaars van exclusief vastgoed in Dubai is Borodai lid van de partij Verenigd Rusland van president Poetin. Er zijn tegen hem voor meerdere jaren sancties uitgesproken door de VS, de EU en het VK. De paspoortgegevens die verbonden zijn aan de registratie van het eigendom doen aannemen dat Borodai het appartement verwierf tussen 2012 en 2017. Hij keerde terug uit de Oekraïense bezette gebieden naar Rusland en werd in 2021 verkozen voor de Staatsdoema.

De 53-jarige Ruslan Baisarov, een van de 200 rijkste Russische zakenmannen, staat dan weer vermeld als eigenaar van vijf appartementen en een grote strandvilla op het exclusieve kunstmatige schiereiland Palm Jumeirah. De totale marktwaarde bedraagt ruim 9,5 miljoen euro.

Baisarov had in november vorig jaar nog een ontmoeting met Poetin. Hij is lange tijd een dichte medestander geweest van de leider van de Tsjetsjeense Republiek, Ramzan Kadyrov, die betrokken is bij ernstige schendingen van de mensenrechten, waaronder marteling. Hij leverde ook manschappen en militair materieel voor de Russische invasie in Ukraïne. Baisarov heeft Kadyrovs prestigieuze skigebied Veduchi bij de hoofdstad Grozny gefinancierd, en heeft projecten van de president gesponsord. Zowel de Verenigde Staten als de Europese Unie en het Verenigd Koninkrijk hebben sancties uitgevaardigd tegen de Tsjetsjeense dictator.

Drugstrafiek en andere criminaliteit

De journalisten die het nieuwe gegevenslek onderzochten, identificeerden ook heel wat buitenlandse eigenaars die betrokken zijn bij financiële misdrijven, drugstrafiek of andere illegale activiteiten. Zoals meerdere verdachten die opduiken in de onderzoeken naar de grootste geldroof uit Europese staatskassen, de zogeheten ‘cum ex’-fraudes. Daarover lopen onderzoeken in ons land, Duitsland, Denemarken, Nederland, Frankrijk en Italië. De hoofdverdachte in het belangrijkste van drie onderzoeken die het Brusselse parket voert, schuilt al langer in Dubai. Voorlopig heeft het Brusselse gerecht zijn uitlevering nog niet gevraagd.

Sommige eigenaars uit het datalek zijn bekende figuren uit de internationale misdaadwereld, zoals de Ier Daniel Joseph Kinahan (44), die verdacht wordt van georganiseerde misdaad en cocaïnehandel. De beruchte ‘Kinahan Organized Crime Group’ (KOCG) is betrokken bij internationale drugs- en wapenhandel en witwasoperaties, die al tot ‘talrijke moorden’ hebben geleid. De bende gebruikt het emiraat ‘als een centrum om zijn illegale activiteiten te faciliteren’, zo stelt het Amerikaanse ministerie van Financiën, dat onlangs sancties uitvaardigde tegen Kinahan, maar ook tegen zijn vader, zijn broer en meerdere partners.

Foto: Ole Martin Wold

Kinahan staat in het datalek vermeld als eigenaar van een mooi kantoor van 115 vierkante meter in de exlusieve Jumeirah Bay Tower 3, op enkele minuten van het strand. Informatie over Kinahans paspoort en Emiraten-ID wijst erop dat hij het kantoor heeft aangekocht tussen het voorjaar van 2017 en januari 2018. Op dat moment was de vermeende betrokkenheid van Kinahan in drugshandel al vele jaren bekend.

Borodai, Baisarov en Kinahan (die steeds alle beschuldigingen tegen hem heeft ontkend) reageerden niet op verzoeken om commentaar.

Onze Scandinavische collega’s hebben ook vastgesteld dat 20 procent van het Dubaise vastgoed op naam van mensen uit Noorwegen in handen is van personen die verdacht worden van of al veroordeeld zijn voor misdrijven. Sommigen zijn gevlucht naar Dubai nadat de politie hen in verdenking had gesteld. Bij de 700 Zweedse eigenaars zitten ook bekende namen uit de georganiseerde misdaad en individuen die bekendstaan voor de ondersteuning van radicaal islamitisch fundamentalisme.

Tolerant voor gangsters

‘In Dubai hebben ze altijd een lakse en tolerante houding aangenomen tegenover gangsters’, zegt Syed Ali, professor sociologie aan de Long Island University in New York. In het boek Dubai: Gilded Cage legt hij uit hoe moderne slavernij is voortgekomen uit de tewerkstelling van buitenlandse arbeidskrachten en de seksindustrie, en hoe die samenloopt met de glamoureuze levensstijl waardoor rijken van over de hele wereld aangetrokken werden. Hij woonde in Dubai terwijl hij onderzoek deed voor zijn boek.

Dubai blijkt voor velen een veilig toevluchtsoord te bieden. Inwoners betalen er niet alleen geen inkomensbelastingen of roerende voorheffing, maar ontlopen bovendien uitlevering voor vervolging in Europa. In meerdere Europese landen heeft de politie een lijst van personen die in Dubai verblijven en die ze wil vervolgen of opsluiten voor ernstige misdrijven, maar in de praktijk blijft de uitlevering uit. Er bestaat geen uitleveringsovereenkomst tussen de Verenigde Arabische Emiraten en de Europese Unie.

In december 2021 ondertekenden België en de Verenigde Arabische Emiraten wel een rechtshulp- en een uitleveringsovereenkomst. Maar de documenten moeten in beide landen nog geratificeerd worden. In een hangende zaak in verband met de uitlevering van een verdachte Belgische drugshandelaar besliste het Dubai High Court begin 2022 dat de rechtsgrond voor die uitlevering ontbrak. Volgens goedgeïnformeerde bronnen zijn momenteel nog een handvol uitleveringsverzoeken van België aan Dubai hangende.

Maar zodra de overeenkomsten geratificeerd zijn, wil België om meer uitleveringen verzoeken.

Foto: Ole Martin Wold

Ook Belgische fiscus onderzoekt vastgoeddata uit Dubai

Europol van zijn kant meldt dat de samenwerking met Dubai toeneemt. Woordvoerder Jan op gen Oorth: ‘De laatste jaren zien we dat de overheid in Dubai een toenemende interesse heeft om in samenwerking met Europese lidstaten en handhavingsdiensten over te gaan tot de uitlevering van high value targets’, zegt Op Gen Oorth. ‘Zoals de Nederlandse Marokkaan Ridouan Taghi en Raffaele Imperiale van de camorra. Beiden zijn door Dubai uitgeleverd (in 2019 resp. maart 2022, nvdr). Ik denk dat de samenwerking met Dubai zelfs nog zou kunnen verbeteren in de komende jaren.’

De DubiaUncovered-gegevens kunnen ook interessante informatie bevatten voor het gerecht en de belastingadministraties van verschillende landen. In juni 2021 gaf Olaf Scholz, toen Duits minister van Financiën, de opdracht om een klokkenluider twee miljoen euro te betalen voor de gegevens omtrent vastgoedeigenaars in Dubai. Dit datalek is vergelijkbaar met het lek dat door C4ADS aan deze groep van nieuwsmedia werd bezorgd, maar dateert reeds van 2018. Het verwerven van de data had tot doel om zowel misdrijven als belastingontduiking op te sporen, zo kondigde het ministerie toen aan. Duitsland heeft delen van de database gedeeld met andere landen zoals Denemarken.

Francis Adyns, woordvoerder van de Belgische FOD Financiën, bevestigt dat ook de Belgische fiscus informatie heeft over vastgoedeigenaars in Dubai en dat ze die info onderzoeken.

DubaiUncovered is een internationaal journalistiek onderzoek naar buitenlandse vastgoedeigenaars in Dubai, gebaseerd op gegevens ter beschikking gesteld door C4ADS. Het project werd gecoördineerd door het Noorse economische nieuwsmedium E24. In België werkten Knack en De Tijd eraan mee. Onze andere parnermedia zijn VG (Noorwegen), Süddeutsche Zeitung (Duitsland), TV2 (Denemarken), iStories (Rusland), SVT (Zweden), Le Monde (Frankrijk), Fundacja Reporterow en Frontstory.pl (Polen), Investigace.cz (Tsjechië), Atlatszo en Direkt36 (Hongarije), Centar za Istrazivacko Novinarstvo (Bosnië), Ostro (Slovenië en Kroatië), Rise Project (Roemenië), BIRD.bg (Bulgarije), Eesti Päevaleht (Estland), KRIK.rs (Servië), MANS (Montenegro), Italian Investigative Reporting Project (Italë) en het Organised Crime and Corruption Reporting Project (wereldwijd netwerk).

Partner Content