Stormloop op de huurwoning: ‘De stijging van de huurprijzen zal dit jaar doorzetten’

Terwijl de verkoop van vastgoed terugloopt, was er nog nooit zo veel vraag naar huurwoningen.

De verkoop van huizen en appartementen liep in de tweede helft van vorig jaar met 7 procent terug: de vastgoedmarkt koelt af. Maar tegelijk verhit de verhuurmarkt in sneltempo. Het aantal mensen dat iets zoekt om te huren neemt spectaculair toe. ‘We zagen vorig jaar het aantal kandidaat-huurders met een derde toenemen, voor evenveel panden’, zegt Filip Dewaele van het gelijknamige vastgoedmakelaarkantoor, dat onlangs een Huurbarometer publiceerde. ‘Dat hebben we nog nooit gezien.’

1. Waarom willen mensen huren?

De Belg is geboren met een baksteen in de maag, zo luidt het gezegde. Maar de vastgoedprijzen zijn de voorbije jaren zozeer gestegen dat het een steeds grotere financiële inspanning vergt om een woning te kopen, vooral sinds de forse klim van de vastgoedprijzen vanaf 2019. Sinds april vorig jaar sputtert de verkoop van vastgoed, wellicht omdat lenen duurder werd. De rente op hypotheekleningen verdubbelde van 1,5 procent begin vorig jaar naar 3,3 procent eind 2022. Gevolg: ‘Ook heel wat tweeverdieners die tot nog toe aan kopen dachten, zijn momenteel op zoek naar een huurwoning’, zegt Dewaele.

‘En vergeet ook niet dat het aantal mensen dat op een sociale huurwoning wacht, groeit’, zegt Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform. ‘Zij zoeken ook op de private huurmarkt.’ De druk komt dus van twee kanten, terwijl er niet meer huizen of appartementen op de huurmarkt bijkomen.

2. Hoe duur is huren?

Appartementen zijn goed voor bijna driekwart van de huurmarkt in Vlaanderen. De gemiddelde huurprijs daarvan kruipt richting 800 euro per maand, zo blijkt uit de Huurbarometer van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB). Een rijhuis, goed voor 15 procent van alle verhuringen, gaat nu gemiddeld richting 900 euro.

Dat zijn gemiddelden en daarachter kunnen grote verschillen schuilgaan. ‘Het zijn cijfers van de makelaars,’ zegt Verstichele, ‘maar heel wat panden uit het onderste segment van de markt worden niet via een makelaar verhuurd en zijn dus niet opgenomen in die cijfers. Het is toch sterk dat we voor zoiets belangrijks als huurwoningen niet over objectieve cijfers beschikken.’

Natuurlijk is de verhuurprijs afhankelijk van hoeveel kamers er zijn en of er bijvoorbeeld een tuin is, en zijn de verschillen tussen de provincies groot. In de duurste provincie, Vlaams-Brabant, betaalt u voor een rijhuis 1100 euro huur, voor een appartement 850 euro. In de goedkoopste provincie, West-Vlaanderen, is dat respectievelijk 765 en 700 euro. In centrumsteden liggen de prijzen ook een stuk hoger. In Antwerpen moet u het diepst in de portemonnee tasten. Voor een appartement moet u daar gemiddeld 1000 euro per maand neertellen. Daarna volgen Mechelen (900 euro), Leuven (870 euro) en Gent (850 euro).

‘Iedereen is het er allang over eens dat een betaalbare woning kopen in een centrumstad niet vanzelfsprekend is,’ zegt Dewaele, ‘maar op de huurmarkt is de concurrentie onder de kandidaat-bewoners nog een stuk heviger. En die zal nog groter worden, door de enorme onzekerheid over de toekomst en de stijgende rente.’ Niemand twijfelt eraan dat de stijging van de huurprijzen dit jaar zal doorzetten.

3. Zorgt dat voor hogere prijzen?

‘De huurprijzen zijn vorig jaar meer gestegen dan de voorbije jaren, maar niet zo fel als de inflatie’, zegt Kristophe Thijs van de CIB. Dat blijkt ook uit de cijfers van de Huurbarometer van Dewaele. In 2022 steeg de huur voor een woning in vergelijking met een jaar eerder met 1,8 procent, voor een appartement met 4,5 procent. Ter herinnering: de inflatie, de algemene stijging van de levensduurte, bedroeg 11 procent.

‘Het is niet omdat er meer kandidaat-huurders zijn, dat die ook allemaal over een hoger budget beschikken,’ zegt Dewaele, ‘maar op termijn sijpelt dat wel door. Je moet het ook zo zien: een huis verkoop je aan de meestbiedende, maar je verhuurt niet aan wie het meest kan betalen, wel aan iemand die elke maand betaalt, het pand goed onderhoudt en waar je geen gedoe mee hebt.’

Dewaele merkt nog een interessante verschuiving op: ‘In tijden van corona gingen huurders op zoek naar meer ruimte, zowel binnen als buiten. Nu kijken ze vooral naar betaalbaarheid. Daarom steeg de gemiddelde huur voor een appartement ook feller dan voor een huis, en voor kleinere appartementen ook feller dan voor grotere.’

4. Wie krijgt het moeilijker?

Verstichele: ‘De helft van de private huurders besteedt meer dan een derde van zijn inkomen aan huur. Daar komen nog onder meer de energiekosten bij. Dan weet je dat heel wat mensen op de armoede- grens het moeilijker krijgen. Een huurwoning voor minder dan 750 euro vind je niet vlug. En als je al iets vindt, is het niet kwalitatief.’

Hoe lager de huurprijs, hoe meer kandidaat-huurders er zijn. ‘Veel mensen zoeken iets om voor 400 of 500 euro te huren, maar dat vind je niet op de private huurmarkt. Daarvoor moet de overheid bijspringen’, zegt Dewaele. Niet alleen mensen die het financieel moeilijk hebben, vaak alleenstaanden, maar ook grote gezinnen zitten in de rats. Verstichele: Heel wat eengezinswoningen worden gesloopt om er appartementen te bouwen.’

5. Wat is eraan te doen?

‘Er komen te weinig sociale huurwoningen bij’, zegt Verstichele. ‘Dat zou de druk op het onderste deel van de private huurmarkt verlichten. En natuurlijk wil de verhuurder een zeker rendement, terwijl het betaalbaar moet zijn voor de huurder. Als dat niet lukt, zou de overheid tussen beide moeten komen met huurtoelages. Vandaag houdt een op de drie private huurders te weinig over om nog op een menswaardige manier te leven, maar toch wordt er maar aan 4 procent van alle huurders een huurtoelage uitgekeerd.’

Dewaele: ‘Voor de mensen die maar 500 euro kunnen uitgeven aan huur moet de overheid inderdaad voor een oplossing zorgen, via sociale woningen, huurtoelagen enzoverder. Om de krapte op de private huurmarkt aan te pakken, is er maar één oplossing: het aanbod uitbreiden. Maar helaas werd het fiscale beleid de laatste tijd minder aantrekkelijk voor private vastgoedinvesteerders. Tel daarbij de stijgende rente, waardoor andere investeringen meer rendement opleveren, en je begrijpt waarom private vastgoedinvesteerders nu een afwachtende houding aannemen. Het belooft dan ook nog drukker te worden op de huurmarkt.’