In het opiniestuk 'Als we niet toelaten dat steden groeien, zullen hoge huizenprijzen de norm blijven' pleit Lode Cossaer voor het bijbouwen van woningen in steden. Hij haakt daarmee aan bij debatten die momenteel met name in Nederland erg leven. De woningprijzen in de steden bereiken er ongekende hoogten. Zelfs met een gemiddeld inkomen kom je er op de woningmarkt niet meer aan de bak. Zoals Cossaer terecht aangeeft, broeit er ook bij ons in sommige steden een betaalbaarheidscrisis bovenop de reeds bestaande problemen op de sociale-woningmarkt. In enkele Vlaamse centrumsteden, vooral in Gent en Leuven, stijgen de woningprijzen de laatste jaren aanzienlijk sneller dan erbuiten. Beide steden zijn centraal gelegen in sterke regionale arbeidsmarkten en rijk aan voorzieningen. Bovendien is hun leefbaarheid verbeterd, waardoor ze aantrekkelijker zijn geworden als woonplaats.

Stedelijke groei? Graag, maar niet eender waar en hoe.

In het Nederlandse debat worden de stedelijke woonproblemen vaak geframed als een vorm van marktfalen. Cossaer sluit zich hierbij aan: stijgende huizenprijzen, verdringing van kansarmere groepen, en de sociale-woningcrisis zijn in eerste instantie het gevolg van een gelijkblijvend aanbod bij een sterk stijgende vraag. Het gebrek aan aanbod wordt daarbij in belangrijke mate veroorzaakt door (vaak nodeloze) planningskeuzes. We zijn het eens met Cossaers stelling dat stedelijke groei in Vlaanderen nuttig is en dat dit impliceert dat er een groter woningaanbod nodig is. We staan echter sceptisch tegenover zijn suggestie dat vooral heil kan verwacht worden van meer marktwerking en dat planning zich moet terugplooien op het definiëren van een beperkt aantal randvoorwaarden.

Anders dan in Nederland valt het in Vlaanderen doorgaans nog wel mee met de kost van het stedelijk wonen. In meer perifeer gelegen centrumsteden zoals Kortrijk of Hasselt is er nauwelijks verschil met de stadsrand of de rest van West-Vlaanderen of Limburg. Het prijsverschil tussen stad, randstedelijk gebied, en platteland is nog steeds een stuk kleiner dan in onze buurlanden, terwijl de COVID-crisis de vraag naar niet-stedelijke woningen opnieuw stimuleert. Daarenboven zijn er bij ons aanzienlijk hogere concentraties van kansarmoede in steden. Ironisch genoeg zijn deze fenomenen het gevolg van de oplossingen die Cossaer voorstelt voor de stedelijke woningcrisis: mensen laten wonen waar ze dat willen. Het historisch gecreëerde, stereotiepe beeld van het wonen, namelijk een huis-met-tuin-en-parkeerplaats(en)-voor-de-deur, speelt daar in Vlaanderen een centrale rol in. Dat een bepaald segment van de jongere middenklasse zich tot de stad bekeert is een recent fenomeen dat bovendien bescheiden blijft qua omvang. Op termijn opteren de meeste gezinnen nog steeds voor die stereotiepe woning, die ze niet in de stad zullen vinden. Het stedelijke woningaanbod mag dan wel te krap zijn, het type woning zoals hierboven beschreven is niet verenigbaar met dat wat de stad net aantrekkelijk maakt: de nabijheid van stedelijke voorzieningen die wordt mogelijk gemaakt door densiteit.

De dominante vraag naar woningen in Vlaanderen blijft dus nog steeds niet stedelijk, en is eerder randstedelijk of verspreid bebouwd op relatief beperkte rij-afstand van een stad. Het woningaanbod heeft alle kansen gekregen om zich naar die vraag te richten. Er zijn vandaag ongetwijfeld planologische regels die het creëren van stedelijk aanbod onderdrukken, maar er is vooral een planningscontext die het bouwen van woningen buiten de stad actief aanmoedigt. Die planologische anti-stedelijkheid heeft haar wortels in de negentiende eeuw en werd in het woonbeleid verankerd via initiatieven zoals de 'Wet De Taeye' uit 1948. Pogingen tot ruimtelijke ordening brachten hierin weinig tot geen verandering. Alhoewel de gewestplannen uit de jaren '70 star en streng lijken omdat bestemmingen in detail werden vastgelegd, stimuleerden ze - ondersteund door mobiliteits- en fiscaal beleid - in de praktijk een nieuwe golf van anti-stedelijk wonen: woon- en woonuitbreidingsgebieden buiten de stad werden erg royaal ingekleurd en maken tot op vandaag verdere inname van de schaarse open ruimte mogelijk.

Stedelijke groei wordt in Vlaanderen zo al heel lang onderdrukt en de uitdagingen reiken dan ook verder en dieper dan het niet-realiseren van nieuw woningaanbod in de stad. Bouwen in de open ruimte levert een belangrijke bijdrage aan de waterproblematiek, aan het verlies van biodiversiteit, aan de aftakeling van esthetische en recreatieve kwaliteiten van het landschap, en aan files, uitstoot en verkeersonveiligheid. De ecologische voetafdruk van wonen in de stad is vaak een stuk kleiner, en er zijn nog een resem andere economische en maatschappelijke voordelen verbonden aan verstedelijking. Redenen genoeg om wonen in de stad te stimuleren en mogelijk te maken voor iedereen die dat graag wil.

Planologische ingrepen zijn in deze context cruciaal. Er is nood aan geconcentreerder wonen, en aan openruimtegebieden in stad en stadsrand. Het bijkomend bebouwen van landbouwgrond in de stadsrand is voor ons geen optie, aangezien schaarse openruimtegebieden een belangrijke rol spelen voor de levenskwaliteit in de volledige agglomeratie. Bovendien komt dergelijke vorm van ruimte-inname vaak neer op randstedelijke in plaats van stedelijke ontwikkeling, doorgaans aan lage dichtheid en sterk afhankelijk van automobiliteit. Geconcentreerder wonen betekent geenszins amorfe verdichting of uitdijing van de stad: het impliceert het concentreren van ontwikkeling op centrale plaatsen die goed ontsloten zijn met het openbaar vervoer en met de fiets. Ondanks de verwachte gunstige effecten van elke vorm van extra aanbod op de betaalbaarheid van stedelijk wonen zal sowieso een ruim sociaal woonaanbod moeten gerealiseerd worden voor lagere-inkomensgroepen; voor hen is het namelijk extra belangrijk om in de buurt van jobs en voorzieningen te wonen. In de twintigste-eeuwse gordels valt er heel wat winst te halen uit het omvormen van villawijken, en daarnaast zijn er wel degelijk nog brownfieldlocaties met potentieel. De ruimtelijke afstemming en ingrepen die voor dit alles nodig zijn, kunnen ons inziens enkel via planningsinstrumenten worden gerealiseerd. En dus: stedelijke groei? Graag, maar niet eender waar en hoe.

Kobe Boussauw is Docent Ruimtelijke Planning en Mobiliteit, verbonden aan het Cosmopolis Centre for Urban Research van de Vrije Universiteit Brussel.

Ben Derudder is Hoogleraar Stedelijke Studies, verbonden aan het Public Governance Institute & Leuven Urban Studies Institute van de KU Leuven.

In het opiniestuk 'Als we niet toelaten dat steden groeien, zullen hoge huizenprijzen de norm blijven' pleit Lode Cossaer voor het bijbouwen van woningen in steden. Hij haakt daarmee aan bij debatten die momenteel met name in Nederland erg leven. De woningprijzen in de steden bereiken er ongekende hoogten. Zelfs met een gemiddeld inkomen kom je er op de woningmarkt niet meer aan de bak. Zoals Cossaer terecht aangeeft, broeit er ook bij ons in sommige steden een betaalbaarheidscrisis bovenop de reeds bestaande problemen op de sociale-woningmarkt. In enkele Vlaamse centrumsteden, vooral in Gent en Leuven, stijgen de woningprijzen de laatste jaren aanzienlijk sneller dan erbuiten. Beide steden zijn centraal gelegen in sterke regionale arbeidsmarkten en rijk aan voorzieningen. Bovendien is hun leefbaarheid verbeterd, waardoor ze aantrekkelijker zijn geworden als woonplaats. In het Nederlandse debat worden de stedelijke woonproblemen vaak geframed als een vorm van marktfalen. Cossaer sluit zich hierbij aan: stijgende huizenprijzen, verdringing van kansarmere groepen, en de sociale-woningcrisis zijn in eerste instantie het gevolg van een gelijkblijvend aanbod bij een sterk stijgende vraag. Het gebrek aan aanbod wordt daarbij in belangrijke mate veroorzaakt door (vaak nodeloze) planningskeuzes. We zijn het eens met Cossaers stelling dat stedelijke groei in Vlaanderen nuttig is en dat dit impliceert dat er een groter woningaanbod nodig is. We staan echter sceptisch tegenover zijn suggestie dat vooral heil kan verwacht worden van meer marktwerking en dat planning zich moet terugplooien op het definiëren van een beperkt aantal randvoorwaarden.Anders dan in Nederland valt het in Vlaanderen doorgaans nog wel mee met de kost van het stedelijk wonen. In meer perifeer gelegen centrumsteden zoals Kortrijk of Hasselt is er nauwelijks verschil met de stadsrand of de rest van West-Vlaanderen of Limburg. Het prijsverschil tussen stad, randstedelijk gebied, en platteland is nog steeds een stuk kleiner dan in onze buurlanden, terwijl de COVID-crisis de vraag naar niet-stedelijke woningen opnieuw stimuleert. Daarenboven zijn er bij ons aanzienlijk hogere concentraties van kansarmoede in steden. Ironisch genoeg zijn deze fenomenen het gevolg van de oplossingen die Cossaer voorstelt voor de stedelijke woningcrisis: mensen laten wonen waar ze dat willen. Het historisch gecreëerde, stereotiepe beeld van het wonen, namelijk een huis-met-tuin-en-parkeerplaats(en)-voor-de-deur, speelt daar in Vlaanderen een centrale rol in. Dat een bepaald segment van de jongere middenklasse zich tot de stad bekeert is een recent fenomeen dat bovendien bescheiden blijft qua omvang. Op termijn opteren de meeste gezinnen nog steeds voor die stereotiepe woning, die ze niet in de stad zullen vinden. Het stedelijke woningaanbod mag dan wel te krap zijn, het type woning zoals hierboven beschreven is niet verenigbaar met dat wat de stad net aantrekkelijk maakt: de nabijheid van stedelijke voorzieningen die wordt mogelijk gemaakt door densiteit.De dominante vraag naar woningen in Vlaanderen blijft dus nog steeds niet stedelijk, en is eerder randstedelijk of verspreid bebouwd op relatief beperkte rij-afstand van een stad. Het woningaanbod heeft alle kansen gekregen om zich naar die vraag te richten. Er zijn vandaag ongetwijfeld planologische regels die het creëren van stedelijk aanbod onderdrukken, maar er is vooral een planningscontext die het bouwen van woningen buiten de stad actief aanmoedigt. Die planologische anti-stedelijkheid heeft haar wortels in de negentiende eeuw en werd in het woonbeleid verankerd via initiatieven zoals de 'Wet De Taeye' uit 1948. Pogingen tot ruimtelijke ordening brachten hierin weinig tot geen verandering. Alhoewel de gewestplannen uit de jaren '70 star en streng lijken omdat bestemmingen in detail werden vastgelegd, stimuleerden ze - ondersteund door mobiliteits- en fiscaal beleid - in de praktijk een nieuwe golf van anti-stedelijk wonen: woon- en woonuitbreidingsgebieden buiten de stad werden erg royaal ingekleurd en maken tot op vandaag verdere inname van de schaarse open ruimte mogelijk. Stedelijke groei wordt in Vlaanderen zo al heel lang onderdrukt en de uitdagingen reiken dan ook verder en dieper dan het niet-realiseren van nieuw woningaanbod in de stad. Bouwen in de open ruimte levert een belangrijke bijdrage aan de waterproblematiek, aan het verlies van biodiversiteit, aan de aftakeling van esthetische en recreatieve kwaliteiten van het landschap, en aan files, uitstoot en verkeersonveiligheid. De ecologische voetafdruk van wonen in de stad is vaak een stuk kleiner, en er zijn nog een resem andere economische en maatschappelijke voordelen verbonden aan verstedelijking. Redenen genoeg om wonen in de stad te stimuleren en mogelijk te maken voor iedereen die dat graag wil. Planologische ingrepen zijn in deze context cruciaal. Er is nood aan geconcentreerder wonen, en aan openruimtegebieden in stad en stadsrand. Het bijkomend bebouwen van landbouwgrond in de stadsrand is voor ons geen optie, aangezien schaarse openruimtegebieden een belangrijke rol spelen voor de levenskwaliteit in de volledige agglomeratie. Bovendien komt dergelijke vorm van ruimte-inname vaak neer op randstedelijke in plaats van stedelijke ontwikkeling, doorgaans aan lage dichtheid en sterk afhankelijk van automobiliteit. Geconcentreerder wonen betekent geenszins amorfe verdichting of uitdijing van de stad: het impliceert het concentreren van ontwikkeling op centrale plaatsen die goed ontsloten zijn met het openbaar vervoer en met de fiets. Ondanks de verwachte gunstige effecten van elke vorm van extra aanbod op de betaalbaarheid van stedelijk wonen zal sowieso een ruim sociaal woonaanbod moeten gerealiseerd worden voor lagere-inkomensgroepen; voor hen is het namelijk extra belangrijk om in de buurt van jobs en voorzieningen te wonen. In de twintigste-eeuwse gordels valt er heel wat winst te halen uit het omvormen van villawijken, en daarnaast zijn er wel degelijk nog brownfieldlocaties met potentieel. De ruimtelijke afstemming en ingrepen die voor dit alles nodig zijn, kunnen ons inziens enkel via planningsinstrumenten worden gerealiseerd. En dus: stedelijke groei? Graag, maar niet eender waar en hoe. Kobe Boussauw is Docent Ruimtelijke Planning en Mobiliteit, verbonden aan het Cosmopolis Centre for Urban Research van de Vrije Universiteit Brussel.Ben Derudder is Hoogleraar Stedelijke Studies, verbonden aan het Public Governance Institute & Leuven Urban Studies Institute van de KU Leuven.