1. Zullen de vastgoedprijzen dalen?

De economische schok veroorzaakt door de coronacrisis zal ook nazinderen op de vastgoedmarkt. Vastgoedmakelaar Filip Dewaele, ceo van Dewaele Vastgoed, verwacht een prijsdaling van 3 à 5 procent. 'Voor de Belgische vastgoedmarkt is zo'n daling bijna ongezien. Maar dat is geen ramp. Op de beurs zou zo'n daling nog geen halve krantenpagina waard zijn.' Ook vastgoedeconoom Johan Van Gompel van KBC denkt dat de woningprijzen in ons land dit en volgend jaar samen zo'n 5 procent zullen dalen. 'Dat is al bij al een beperkte prijsdaling, zeker als je dat afzet tegen de onophoudelijke stijging van de voorbije 25 jaar.' Om maar een idee te geven: alleen al sinds 2010 steeg de mediaanprijs van een gesloten of halfopen woning in ons land van 164.500 naar 210.000 euro. Dat is een prijsstijging van bijna 28 procent.
...

De economische schok veroorzaakt door de coronacrisis zal ook nazinderen op de vastgoedmarkt. Vastgoedmakelaar Filip Dewaele, ceo van Dewaele Vastgoed, verwacht een prijsdaling van 3 à 5 procent. 'Voor de Belgische vastgoedmarkt is zo'n daling bijna ongezien. Maar dat is geen ramp. Op de beurs zou zo'n daling nog geen halve krantenpagina waard zijn.' Ook vastgoedeconoom Johan Van Gompel van KBC denkt dat de woningprijzen in ons land dit en volgend jaar samen zo'n 5 procent zullen dalen. 'Dat is al bij al een beperkte prijsdaling, zeker als je dat afzet tegen de onophoudelijke stijging van de voorbije 25 jaar.' Om maar een idee te geven: alleen al sinds 2010 steeg de mediaanprijs van een gesloten of halfopen woning in ons land van 164.500 naar 210.000 euro. Dat is een prijsstijging van bijna 28 procent. Dit en volgend jaar zal de vastgoedmarkt worden ingehaald door de economische realiteit. Van Gompel: 'We kunnen toch een inkomensschok verwachten. Nu al hebben veel mensen een lager inkomen door tijdelijke werkloosheid. Maar heel wat mensen zullen ook definitief hun job verliezen.' Zo ziet KBC de werkloosheidscijfers oplopen van 5,2 procent vorig jaar naar 6,7 procent eind dit jaar. En wie zijn job behoudt, zal soms ook loon moeten inleveren. Van Gompel: 'Wie plannen had om een woning te kopen zal door inkomensverlies of toenemende onzekerheid toch eerder een afwachtende houding aannemen. Dat zal de vraag naar woningen temperen, wat onvermijdelijk ook een impact zal hebben op de prijzen.' De prijsdaling zal wellicht beperkt blijven, mede dankzij ondersteunende factoren voor de vastgoedmarkt. Zo blijft de rente extreem laag. Wie zijn job behoudt en een woning kan kopen, kan daarvoor nog altijd goedkoop lenen. En terwijl veel gezinnen op de pauzeknop duwen, zullen sommige beleggers een versnelling hoger schakelen en in hun zoektocht naar een veilige haven vastgoed kopen als investering. Van Gompel: 'Die dualiteit stellen we al enkele jaren vast op de Belgische vastgoedmarkt: steeds meer gezinnen krijgen het lastig om nog een woning te kopen en zijn aangewezen op de huurmarkt. En intussen betalen vastgoedbeleggers wel steeds hogere prijzen voor woningen die ze verhuren aan gezinnen die geen woning kunnen kopen.' Niets sluit overigens uit dat de vastgoedprijzen nog sterker zullen dalen dan wat momenteel wordt verwacht. Er is nog te veel onduidelijkheid over de verdere verspreiding van het coronavirus en de economische malaise. De daling van de vastgoedprijzen met 5 procent voor de komende twee jaar is het basisscenario waar Van Gompel van uitgaat. Dat scenario krijgt een waarschijnlijkheid van 45 procent opgekleefd. Tegelijkertijd is er nog een veel negatiever scenario, waarbij het virus weer volop de kop opsteekt en ons land naar een nieuwe lockdown gaat. Dat zou uitmonden in economische recessie die nog dieper snijdt en een herstel dat lang uitblijft. In dat scenario zouden de vastgoedprijzen gedurende dit en volgend jaar al meteen 10 procent dalen. En dan sluit niets een nog veel forsere daling uit. Dat scenario heeft een waarschijnlijkheid van 40 procent, wat geen groot verschil is met het gematigde scenario waar Van Gompel vooralsnog van uitgaat. Het kan dus nog alle kanten uit. Het ziet ernaar uit dat de hypothecaire rente nog lang zal kamperen op een historisch laag niveau. Van Gompel: 'Tegen het einde van het jaar kan de langetermijnrente - die richtinggevend is voor de hypothecaire rente - heel lichtjes stijgen. In die context zou een daling van de rente op woonleningen me verbazen. Maar omgekeerd moeten we ook niet verwachten dat de rente nog serieus zal stijgen.' Want het is intussen wel duidelijk dat het herstelpad uit de huidige economische crisis zeer langzaam zal verlopen. De Europese Centrale Bank (ECB) blijft massaal overheidsobligaties opkopen, wat de langetermijnrente laag houdt. En dat zal de ECB nog een hele tijd blijven doen. De strijd tegen het coronavirus kost regeringen handenvol geld, waardoor de overheidsschulden in sneltreinvaart oplopen. Sommige landen dreigen hun schulden niet meer te kunnen betalen als de ECB de langetermijnrente laat oplopen. Dat is goed nieuws voor wie een woonlening aangaat. Maar het maakt de keuze tussen een vaste en een variabele rentevoet er niet makkelijker op. Als de rente op woonleningen zo historisch laag staat, is het in principe beter om die vast te klikken met een vaste rentevoet die gedurende de looptijd van de lening niet meer verandert. Maar aan de andere kant is een variabele rente iets goedkoper. Mocht de rente nog jarenlang zo laag blijven, kan dat op de lange termijn toch nog de goedkoopste optie blijken. Van Gompel: 'De afwegingen tussen een vaste of variabele rentevoet zijn vandaag niet anders dan voor de crisis. Uiteindelijk heeft het te maken met risicoaversie. Wie graag zekerheid heeft, kiest het best voor een vaste rentevoet. Wie al eens liever een risico neemt, kan een variabele rentevoet overwegen.' Wel goed om te weten: het is wettelijk vastgelegd dat bij een lening met variabele rentevoet de oorspronkelijke rentevoet maximaal mag verdubbelen over de gehele looptijd. Vastgoedexperts vermoeden dat de komende weken en maanden veel vastgoedbeleggers wakker zullen worden. 'Veel aandelenbeleggers hebben de voorbije weken ook grote sommen verloren op de beurs. Je kunt ervan op aan dat veel van die beleggers nu op zoek gaan naar veilige havens. Traditioneel belanden ze dan vaak bij vastgoed', zegt Dewaele. Op de vraag welk segment van de vastgoedmarkt het meest zal profiteren van de coronacrisis geven zowat alle vastgoedexperten hetzelfde antwoord. Dewaele: 'Als er één segment versterkt uit de crisis komt, dan zal het wel de huurmarkt zijn. Veel mensen zullen de aankoop van een eigen woning uitstellen omdat ze hun job zijn verloren of een onzekere financiële toekomst tegemoet gaan. Die mensen zullen langer op de huurmarkt blijven, waardoor de vraag naar huurwoningen zal toenemen en uiteindelijk ook de huurprijzen kunnen stijgen. En dan wordt het voor vastgoedbeleggers interessant natuurlijk.' Ook Kim Ruysen, coo van Century21, het grootste netwerk van vastgoedmakelaars in ons land, gelooft in de huurmarkt. 'Kleinere rijwoningen met tuin, die zonder al te veel bijkomende investeringen voor een schappelijke prijs verhuurd kunnen worden, zullen bij beleggers erg in trek zijn.' Het toont meteen hoe de coronacrisis ook op de vastgoedmarkt alles nog eens op scherp zet. 'De revival van de huurmarkt toont nog maar eens dat het altijd verstandig is om te mikken op vastgoed waarvoor er een heel breed publiek is.' Klassieke huurwoningen zijn niet meteen het spannendste segment op de vastgoedmarkt. Het gemiddelde investeringsrendement van 2,5 à 3 procent is ook lager dan meer exotische vastgoedbeleggingen zoals studentenkamers of assistentiewoningen. Dewael: 'Maar intussen staan alle studentenwoningen wel leeg en ligt voorlopig nog geen enkele student wakker van zijn kot volgend jaar. En bij de assistentiewoningen - die sowieso al een moeilijke markt waren - neemt de leegstand toe omdat er bewoners zijn gestorven en er voorlopig nog geen nieuwe bewoners komen. En dan heb ik het nog niet over hotelkamers, die vermoedelijk nog lang leeg zullen staan.' Het zijn allemaal vastgoedtypes die een hoger rendement beloven, maar dat is ook omdat ze risicovoller zijn. En nu merken de beleggers in assistentiewoningen, studentenkamers en hotels ook waarom dat zo is. Ruysen is ook heel benieuwd wat de impact zal zijn op de villamarkt. De prijzen van fermettes op het platteland was de voorbije jaren in vrije val. Weinig kopers zagen nog de charme van een verouderde, energieverslindende woning met grote tuin ver van de stad. Ruysen: 'Die woningen werden vaak verkocht voor louter de grondwaarde, enkel om ze weer af te breken en er vervolgens appartementen op te zetten. Ik verwacht dat eigenaars nu misschien eerder zullen beslissen om te renoveren dan te verkopen. Door de lockdown hebben veel mensen toch ingezien dat ruimte belangrijk is, wat een nieuwe boost kan geven op goedgelegen woningen op het platteland.' Maar collega Filip Dewaele is minder optimistisch. 'De betaalbaarheid blijft het grote probleem van die villa's uit de jaren 1970. Er zijn meestal grote investeringen nodig om die woningen weer te laten aansluiten bij de hedendaagse energienormen. Jan Modaal heeft daarvoor doorgaans niet het nodige budget, waardoor de doelgroep van die woningen toch vrij beperkt blijft.' De afbetaling van de woonlening neemt vaak een flinke hap uit het gezinsbudget. Wie met zijn hypothecaire lening in de knoei raakt door de coronacrisis, kan bij de bank betalingsuitstel aanvragen voor een periode van maximaal zes maanden. Tijdens die periode hoeven zowel het kapitaal als de interesten niet te worden terugbetaald. Daarna hervatten de betalingen en wordt de looptijd van het krediet verlengd met de periode van het betalingsuitstel. Intussen kenden de banken al betalingsuitstel toe voor meer dan 100.000 woonleningen. Niet iedereen kan betalingsuitstel vragen en er gelden strikte voorwaarden. Zo moet het inkomensverlies gelinkt zijn aan de coronacrisis (bijvoorbeeld door technische werkloosheid, ziekte door covid-19 of de sluiting van een zaak). Bij koppels is het voldoende dat het inkomen van een van de partners daalt of wegvalt door de coronacrisis. Daarnaast mag er geen sprake zijn van betalingsproblemen toen de coronacrisis nog niet speelde. Leningen die al een betalingsachterstand hadden op 1 februari, zijn daardoor uitgesloten. De lening moet ook enkel aangegaan zijn voor de enige woning. En nog een belangrijke beperking: wie een aanvraag doet, mag niet meer dan 25.000 euro hebben op zicht-, spaar- of effectenrekeningen (ook niet bij andere banken). Banken rekenen geen administratieve kosten of dossierkosten aan. Toch is de opschorting van de afbetaling niet altijd helemaal kosteloos. Voor kredietnemers waarvan het maandelijkse netto gezinsinkomen lager of gelijk is aan 1700 euro kan de betaling van de woonlening worden uitgesteld zonder bijkomende interesten. Na de opschorting betalen kredietnemers dus gewoon dezelfde maandlast als voorheen. Maar dat is anders voor kredietnemers met een gezinsinkomen boven de 1700 euro. Voor hen worden wel uitgestelde interesten verrekend, waardoor ze na de uitstelperiode maandelijks een hogere aflossingsbedrag moeten betalen. 'Er worden tal van maatregelen genomen om uiteenlopende groepen te beschermen tegen inkomensverlies. Maar de huurders op de privéhuurmarkt vallen telkens uit de boot', zegt Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform. 'Nochtans krijgen we steeds meer alarmerende signalen van mensen die hun inkomen zien dalen of wegvallen. Aanvankelijk was vooral technische werkloosheid de oorzaak. Maar nu zien we toch ook al de eerste gevolgen van effectieve werkloosheid. En de groep mensen die bij ons aanklopt met moeilijkheden is heel divers. Het gaat om werknemers die hun job kwijt zijn, interim-werknemers van wie het contract is gestopt, freelancers die geen opdrachten hebben en kleine zelfstandigen.' Volgens de corona-enquête van de Universiteit Antwerpen ervaart 10 procent van de huurders moeilijkheden om de huur te betalen door de coronamaatregelen. Volgens Verstichele is dat nog een onderschatting, onder meer omdat het vaker hooggeschoolden zijn die de enquête invullen. 'Voor veel huurders op de private huurmarkt was de situatie voor de coronacrisis al niet rooskleurig. Een rapport van het Steunpunt Wonen uit 2018 geeft aan dat maar liefst de helft van de huurders meer dan een derde van het inkomen aan de huur besteedt en bijna een derde houdt na de betaling van de huur niet genoeg over voor andere basisbehoeftes. Veel huurders stond het water al tot de lippen voor het uitbreken van het coronavirus. Zonder doortastende maatregelen stevenen we af op sociale drama's.' Bij betalingsproblemen zijn er twee mogelijkheden. Bij huurconflicten naar aanleiding van de coronacrisis moeten huurder en verhuurder eerst samen proberen een oplossing te vinden voor het probleem. Lukt dat niet, dan kunnen huurder en verhuurder tot en met 30 september 2020 terecht bij de Vlaamse Ombudsdienst voor bemiddeling. Daarnaast kunnen huurder en verhuurder ook samen aankloppen bij het nieuwe Fonds ter Bestrijding van Uithuiszettingen, dat in werking treedt op 1 juni 2020. Aanvankelijk was voorzien dat enkel huurachterstallen die ontstaan zijn na 1 juni 2020 in aanmerking kwamen voor het fonds. Wegens de coronacrisis besliste de Vlaamse regering om ook eventuele betalingsachterstand opgelopen in april of mei in aanmerking te laten komen. Het fonds doet een beroep op het OCMW, dat de helft van de betalingsachterstand voorschiet aan de verhuurder en vervolgens met de huurder een afbetalingsplan uitwerkt. Verstichele: 'Het probleem is vooral dat de huurder zowel voor de bemiddeling door de ombudsdienst als bij het Fonds ter Bestrijding van Uithuiszettingen afhankelijk is van de goodwill van de verhuurder. Als die niet wil meewerken, dan stopt het verhaal.' Net daarom pleit het Huurdersplatform samen met de Verenigde Eigenaars (dat de belangen van verhuurders behartigt) voor de invoering van een tijdelijke overheidstoelage aan gezinnen die betalingsproblemen ondervinden. Zo'n toelage moet huurders in staat stellen om enkele lastige maanden te overbruggen en vermijdt een betalingsachterstand die daarna nog maar moeilijk wordt weggewerkt. Toch houdt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) die boot af: 'Ik pleit eerder voor het in stand houden van het inkomen, zodat mensen al aan hun betaalverplichtingen kunnen voldoen. Daarvoor zijn er efficiëntere maatregelen, zoals de tijdelijke werkloosheid. Bovendien is een algemene tegemoetkoming ook een te brede maatregel. Met meer gerichte maatregelen kunnen we de inspanningen toespitsen op mensen die in de problemen komen.' Voor wie een sociale woning huurt, zijn er niet meteen problemen. Daar is de huurprijs sowieso berekend op basis van het inkomen. Onder normale omstandigheden wordt de huurprijs verlaagd wanneer de huurder een inkomensdaling kan aantonen gedurende drie maanden. Die termijn is nu tijdelijk ingekort. Wie gedurende een maand minstens 20 procent minder inkomen heeft, kan meteen de huurprijs van de sociale huurwoning laten corrigeren. 'Het hangt vooral af van de lokale socialehuisvestingsmaatschappij of huurders daarvan op de hoogte zijn. Sommige hebben hun huurders goed geïnformeerd en zelf contact gezocht. Bij andere was het hooguit een mededeling op de website', zegt Verstichele. Wekenlang was het niet mogelijk om koop- of huurwoningen te bezichtigen. Intussen kan dat wel weer, al verloopt zo'n bezoek heel anders dan gebruikelijk. 'Naast de makelaar zijn nog maximaal twee mensen toegelaten tijdens zo'n bezoek. Koppels mogen dus niet komen samen met de kinderen, vrienden of ouders', zegt Ruysen. De makelaar draagt bovendien handschoenen en een mondmasker. Ook voor de bezoekers moeten er mondmaskers zijn. En voor de bezichtiging ontsmet de makelaar alle deurklinken. Alle deuren worden ook zo veel mogelijk opengezet, zodat bezoekers die niet hoeven aan te raken. Als de woning nog bewoond is, wordt de bewoners ook gevraagd om tijdens het bezoek naar buiten te gaan (zolang dat mogelijk is natuurlijk). Ruysen: 'Het is voor makelaars nogal onwennig om mensen geen hand te geven, voortdurend afstand te houden en te vragen helemaal niets aan te raken. Maar stilaan wordt die vreemde situatie het nieuwe normaal. Net zoals een bezoek aan de supermarkt.' Volgens de makelaars was het ook hoog tijd om bezichtigingen weer mogelijk te maken. Dewaele: 'Vooral op de huurmarkt zijn we met enkele dramatische toestanden geconfronteerd. We hebben mails gekregen van radeloze jonge gezinnen met kinderen die hun woning eerder dit jaar hadden verkocht of hun huurcontract hadden opgezegd, maar die er door de lockdown niet in slaagden om een nieuwe huurwoning te vinden op het moment dat ze hun oude woning moesten verlaten.' Intussen zijn er bij de makelaar al ruim drie keer meer woningbezoeken ingepland dan normaal. Dewaele: 'Mensen hebben heel veel tijd gehad om alle vastgoedsites af te schuimen. Veel makelaars maakten ook gebruik van de digitale tools om virtuele huisbezoeken mogelijk te maken, waarbij potentiële kopers al klikkend op hun muis de hele woning kunnen bekijken en inzoomen op elk detail. Na weken van afzondering weten sommige geïnteresseerden elke baksteen in een huis liggen.' Het resultaat? Veel potentiële kopers beginnen enorm goed voorbereid aan hun bezichtiging. Ze hebben wekenlang de woning online bekeken, ze hebben met hun bankier de woonlening besproken en koppels konden elke avond de voor- en nadelen van hun potentiële aankoop overwegen. 'Veel mensen die nu komen voor een bezichtiging, willen vooral ter plekke voelen of hun gevoel klopt met de inschatting die ze langs de digitale weg hadden gemaakt. Daardoor merken we dat er heel snel wordt beslist en dat veel meer dan gewoonlijk meteen na het bezoek wordt overgegaan tot een aankoop', zegt Dewaele. Met alle veiligheidsvoorschriften zijn bezichtigingen van woningen op z'n minst onwennig. Weinig mensen zullen nog echt voor hun plezier en geheel vrijblijvend een woning gaan bekijken. En het is nog maar de vraag of dat ooit nog zal gebeuren. Ruysen: ' Fun shopping behoort tot het verleden. Deze crisis heeft makelaars gedwongen om volop gebruik te maken van digitale tools, zodat potentiële kopers zich van een afstand een beeld konden vormen van een woning. In die zin zou de lockdown weleens de trigger kunnen zijn van een digitale revolutie.' Want op dat vlak loopt ons land toch achter op het buitenland. Daar zijn virtuele bezoeken met digitale 360-gradenbeelden, het gebruik van drones, video's en online afspraken met de makelaar al goed ingeburgerd. In landen zoals de Verenigde Staten en Canada zijn er zelfs al pure onlinespelers op de vastgoedmarkt. Mensen zoeken naar panden op het digitale platform en kunnen daar de hele woning bekijken. En als ze de woning willen bezoeken, krijgen ze de code van een kluisje waar ze de sleutels vinden. Daar komt geen makelaar meer aan te pas. En ook de aankoop gebeurt via het digitale platform. Ruysen: 'In ons land is dat nog een stap te ver. Maar ik ben er wel van overtuigd dat de makelaarssector die bij ons nog vrij traditioneel is, nu wel is wakker geschoten. Ik geloof niet dat voor de makelaars ook na het coronatijdperk alles weer zal zijn zoals voorheen.' Allemaal samen naar de notaris die bij een koffie de notariële akte voorleest, gezamenlijk papieren ondertekenen en doorgeven om vervolgens nog even na te keuvelen? Dat is geen corona-proof scenario. Notaris Bart van Opstal: 'Notarissen kunnen mensen ontvangen, al zullen ze daarbij natuurlijk de nodige veiligheidsmaatregelen in acht nemen. Maar anders dan vroeger is het nu ook mogelijk om de verkoop van vastgoed helemaal digitaal af te handelen.' Dat begint al bij de fase die voorafgaat aan de vastgoedtransactie. Van Opstal: 'We merken dat veel mensen die op zoek zijn naar advies zich niet langer willen verplaatsen naar het kantoor. Er gebeuren dus veel videoconferenties. Tijdens de lockdown was er geen andere mogelijkheid, maar ook nu blijven veel mensen ervoor kiezen om op die manier contact te hebben met hun notaris.' Die videoconferenties verlopen via een beveiligd netwerk, waar intussen zowat alle notarissen toegang tot hebben. Ook voor de effectieve vastgoedtransacties is er voor de klassieke ondertekening van het compromis of de notariële akte nu een digitaal alternatief. Daarvoor zijn er twee opties. De eerste mogelijkheid is dat de koper en de verkoper elk naar hun eigen notaris gaan, waarna beide notarissen via het beveiligde netwerk een videoconferentie opzetten. Zo kunnen alle betrokkenen het voorlezen van de akte volgen en nog toelichtingen vragen. De kopers en hun notaris ondertekenen vervolgens de akte, terwijl de verkopers op dat moment een notariële volmacht ondertekenen bij hun notaris. Daarmee geven ze hem de toestemming om achteraf de originele akte in hun naam te ondertekenen. Daarnaast is er nog een tweede optie. Van Opstal: 'Die gaat nog een stap verder en verloopt volledig digitaal. Zo kunnen ook risicopatiënten of mensen die opzien tegen de verplaatsing alsnog zonder problemen een vastgoedtransactie afhandelen.' Daarvoor moeten de kopers eerste een authentieke volmacht verlenen. Die volmacht ondertekenen ze elektronisch, waarvoor een computer met webcam en e-ID-kaartlezer nodig is. De notaris begeleidt de ondertekening tijdens een videoconferentie. Van Opstal: 'Dit gebeurt in een volledig beveiligde omgeving. Zolang de coronamaatregelen gelden, zal de notaris daarvoor ook geen ereloon of bijkomende kosten aanrekenen.' Zodra de digitale volmacht in orde is gebracht, kan de persoon die de digitale volmacht heeft gekregen (dat kan een vertrouweling zijn, maar ook de notaris zelf) de notariële akte ondertekenen. De voorbije weken maakten notarissen en hun cliënten veelvuldig gebruik van de nieuwe digitale mogelijkheden. Van Opstal: 'De digitale kanalen zullen niet meer verdwijnen. Toch geloof ik niet dat op termijn alle transacties volledig digitaal zullen verlopen. Soms is het gewoon nodig om alle betrokkenen rond de tafel te zetten. Zeker wanneer er moeilijkheden zijn of er ruzie is. Vaak beweegt er pas iets als iedereen mekaar ook eens echt in de ogen heeft gekeken. En dat lukt niet met louter een virtuele meeting.' Hoewel de bouw als niet-essentiële sector mocht doorwerken tijdens de lockdown, zetten veel bouwbedrijven hun activiteiten helemaal of grotendeels stop. Al snel lagen twee op de drie bouwfirma's gedeeltelijk of volledig plat. Veel bouwwerven lagen er verlaten bij en veel bouwheren maakten zich zorgen over grote vertragingen. 'Sinds het einde van de paasvakantie draait de sector weer volop. Toch kan de achterstand oplopen tot enkele maanden', zegt Sven Nouten van de Confederatie Bouw. Door de vertraging is het wel mogelijk dat niet alle aannemers de afgesproken uitvoeringstermijn zullen halen. Hoewel die contractueel is vastgelegd en er doorgaans ook een schadevergoeding is overeengekomen bij laattijdige oplevering, is de kans klein dat bouwheren daar aanspraak op kunnen maken. Notaris Bart van Opstal: 'De opgelopen achterstand blijft al bij al beperkt. Dat zit meestal nog in de marge die aannemers nemen bij het bepalen van hun uitvoeringstermijn. En mocht die toch nog worden overschreden, dan is de lockdown een vorm van overmacht. Aannemers hoeven doorgaans geen schadevergoeding te betalen als de contractueel afgesproken uitvoeringstermijn wordt overschreden door overmacht.' Tegelijkertijd kijken bouwbedrijven wel tegen bijkomende kosten aan door de veiligheidsmaatregelen die ze moeten nemen. 'Tijdens deze crisis zorgt het verplichte afstand houden wel voor extra kosten, vooral op het vlak van collectief transport. Want als het niet mogelijk is om in een busje of vrachtwagen een afstand van anderhalve meter te respecteren, dan moeten aannemers het aantal personen in de voertuigen beperken of een afscheiding plaatsen. Bovendien moeten er ook mondmaskers worden voorzien wanneer een afstand van anderhalve meter niet kan worden gerespecteerd.' Die extra kosten kunnen aannemers niet verhalen op hun klanten. Van Opstal: 'De woningbouwwet beschermt kopers wanneer die een woning op plan kopen en voorziet in twee mogelijkheden. Ofwel wordt de prijs helemaal vastgelegd, ofwel mag de prijs nog worden aangepast op basis van de officiële index van de bouwmaterialen en uurlonen in de bouwsector. Maar in geen van beide gevallen zullen investeringen in extra veiligheidsmateriaal doorberekend kunnen worden aan de kopers.' De overheden in ons land zullen dit jaar al voor 10 miljard euro uitgeven om de economie erbovenop te helpen. De voorbije maanden vloeiden er ettelijke miljarden euro's naar het systeem van tijdelijke werkloosheid en de steunpremies voor zelfstandigen. En er zitten nog tal van steunpakketten in de pijplijn. Het begrotingstekort - dat in ons land al een probleem was - loopt er nog verder door op. Niemand betwijfelt dat de overheden nu massaal in de bres moeten springen. Maar tegelijkertijd groeit ook het besef dat vroeg of laat de rekening moet worden betaald. Doorgaans betaalt de belastingbetaler het gelag. Hoogleraar fiscaal recht Michel Maus: 'De geschiedenis leert ons dat alle grote substantiële crisissen - van de Tweede Wereldoorlog over de oliecrisis in de jaren 1970 tot de bankencrisis in 2008 - altijd gepaard gaan met crisisfiscaliteit. Dat zal nu niet anders zijn.' In haar recentste rapport schuift de Hoge Raad voor Financiën enkele ingrijpende fiscale hervormingen naar voren. Nu de verschillende overheden op zoek moeten naar nieuwe inkomsten, lijkt het ook logisch dat ze inspiratie opdoen in dat rapport. En daar komt ook de vastgoedfiscaliteit aan bod. Zo stellen de experts voor om huuropbrengsten anders te belasten. Wie een woning verhuurt, wordt momenteel belast op basis van het kadastraal inkomen (KI). Maar dat is hopeloos verouderd en in wezen gebaseerd op de huurwaarde van 1975. Zo betalen verhuurders nu een belasting die overeenkomt met een verhoging van het geïndexeerde kadastrale inkomen van 40 procent. Maar dat ligt doorgaans nog verder onder de reële huurwaarde. Daarom stellen de experts van de Hoge Raad voor om de werkelijke huuropbrengsten te belasten, waarbij ze een belastingtarief van 30 procent naar voren schuiven. En dat is vooral slecht nieuws voor de huurders, want niemand twijfelt eraan dat een hogere belastingfactuur wordt doorberekend in de huurprijzen. Tegelijkertijd is een hervorming geboden, ook los van de coronacrisis. Ons land is immers al twee keer veroordeeld door het Europees Hof voor onze belasting van huuropbrengsten op basis van het KI, want elders in Europa worden wel overal reële huuropbrengsten belast. Experts van de Hoge Raad stellen ook voor om de meerwaarde te belasten bij de verkoop van een huis (dat niet de eigen woning is). Ze stellen een belastingtarief voor van 15 procent op de meerwaarde, met aftrek van de renovatiekosten. Nu blijft die meerwaarde vaak onbelast. 'De hervorming van de vastgoedfiscaliteit ligt politiek heel gevoelig en zit al jarenlang muurvast. De huidige crisis kan een katalysator zijn voor ingrijpende hervormingen.' Tegelijkertijd waarschuwt econoom Van Gompel voor te ingrijpende veranderingen. 'De huidige crisis zal nog een hele grote impact hebben op de vastgoedmarkt. We moeten ervoor opletten dat we via belastingwijzigingen de markt niet nog meer verstoren en ontwrichtingen. De voorbije jaren hebben we in de ons omringende landen gezien dat een correctie van de vastgoedmarkt ook zwaar kan wegen op de reële economie. En dat moeten we nu zeker vermijden.' Voor meer relevante informatie, zie ook Vastgoedsite