Oekraïense vluchtelingen opvangen en sociale woningen bouwen – dat waren de plannen van het Brusselse Gewest voor een kantoorgebouw in de Schaarbeekse Paleizenstraat. Na negen jaar leegstand is er nog niets met het pand gebeurd. Ondertussen rinkelt de kassa wel bij de Duitse vastgoedreus Deka. En de kosten voor de belastingbetaler? 38 miljoen euro.
‘Gebouw zonder nut’: iemand schreef het met zijn vinger in het stof op de ruiten van de Paleizenstraat 48 in Schaarbeek, een kantoorgebouw vlak bij Brussel-Noord. Kloeke hangsloten vergrendelen de imposante toegangsdeur. ‘Het Paleis’ telt acht verdiepingen, heeft een glazen koepel en is 12.500 vierkante meter groot. In 2017 trok de laatste ambtenaar van Financiën de zware metalen deur achter zich dicht, sindsdien heeft het geen officiële functie meer.
In januari 2023 kocht het Brussels Gewest het pand van de Duitse vastgoedreus Deka voor 8 miljoen euro. Het plan? Oekraïense vluchtelingen huisvesten en sociale woningen bouwen. Dat is niet gebeurd. Maar uit onderzoek van Knack blijkt wel dat het lege gebouw de belastingbetaler al minstens 37.776.210,89 euro kostte. Het verhaal van het Paleis is een kwalijke mix van overheden die niet met elkaar communiceren, geldingsdrang van PS-politici en wanbeleid.
In 2017 trok de laatste ambtenaar van Financiën de deur van de Paleizenstraat 48 achter zich dicht. Sindsdien staat het pand leeg.
Paleis der rechten
Sinds 2017 staat het pand aan de Paleizenstraat 48 leeg. Op die ene winter na. Van oktober 2022 tot 14 februari 2023 kraakten asielzoekers en actievoerders het gebouw en doopten het ironisch ‘Palais des Droits’ (‘Paleis der Rechten’). Wie asiel aanvraagt in ons land heeft recht op opvang, maar sinds 2021 wordt dat recht geschonden door een gebrek aan opvangplaatsen. Vooral mannen komen daardoor op straat terecht. Met de kraak van het Paleis namen zij hun recht in eigen handen.
De 27-jarige Afghaan Sayed verbleef maanden in de Paleizenstraat tijdens zijn asielprocedure. Hij vertelde erover aan Amnesty International: ‘In het begin was het goed genoeg, er waren toiletten en douches, en sommige mensen brachten in de namiddag eten.’
‘Tot de jaarovergang verliep alles inderdaad relatief vlot in dat kraakpand’, zegt Thomas Willekens van Vluchtelingenwerk Vlaanderen. ‘De organisatie was sterk zelfregulerend, op elke verdieping woonde een andere nationaliteit – Afghanen, Burundezen, Palestijnen en Syriërs – en er was telkens een chef die orde hield. Maar na verloop van tijd zijn er andere doelgroepen bij gekomen en raakte die symbiose verstoord. Toen was het niet meer leefbaar.’
Twee doden
‘Het werd een volledig slagveld’, vertelde Sayed. ‘De douches en toiletten waren na verloop van tijd kapot. Urine stroomde over naar de slaapplekken, we moesten het met een borstel weghouden.’ Tientallen asielzoekers liepen ook schurft, tuberculose en difterie op. Een ex-medewerker van de gemeente Schaarbeek getuigt anoniem: ‘Wij trokken al maanden aan de alarmbel bij de toenmalige minister van Asiel en Migratie Nicole de Moor (CD&V). Maar de communicatie met haar kabinet verliep uitermate moeilijk. Het aantal krakers groeide ondertussen van 150 naar meer dan 1000.’
In de kerstperiode waren er gevechten met messteken. Er overleed een persoon aan een overdosis. Op 12 januari 2023 brak er een brand uit. De Moor reageerde op Twitter: ‘Zeer bezorgd over de situatie in Paleizenstraat. […] Fedasil heeft de voorbije drie weken 114 mensen met recht op opvang daar weggehaald. We zetten dat verder, maar iedereen zal zijn verantwoordelijkheid moeten nemen.’
Pas een maand later evacueerde de politie het pand. Willekens: ‘Dat verliep redelijk chaotisch. Niet alle asielzoekers die in het pand verbleven, kregen nadien opvang door een opeenvolging van ondoordachte beslissingen van beleidsmakers.’ De ex-medewerker van Schaarbeek: ‘Als De Moor en Fedasil tijdig hadden ingegrepen, had het nooit zover moeten komen.’ Tijdens de evacuatie werd opnieuw een overleden persoon aangetroffen.
‘Politieke onwil’
Achter de schermen was diezelfde periode een strijd bezig over de eigendom van het Paleis. In juni 2022 tekenden de Brusselse ontwikkelaar Banimmo en de Antwerpse ontwikkelaar LIFE een compromis om het Paleis te kopen van Deka, de Duitse eigenaar. De akte zou verlijden in december 2022.
Het pand grenst aan de prostitutiebuurt bij Brussel-Noord die wordt geteisterd door drugsoverlast. ‘Dat mooie project was echt wat deze arme en moeilijke wijk nodig had’, zegt Marc Weber, kabinetschef van de burgemeester van Schaarbeek. ‘Het project van LIFE was een uitstekende oplossing om de wijk op te waarderen.’ LIFE-ceo Toon Haverals verduidelijkt: ‘Ons project voor de Paleizenstraat wilde met co-living verschillende mensen en achtergronden samenbrengen. Dat is onze verantwoordelijkheid om zo bij te dragen aan een duurzame maatschappij.’
Maar een paar weken voor het verlijden van de akte stak het Brussels Gewest daar een stokje voor. De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM), een instelling van openbaar nut die instaat voor sociale huisvesting, riep haar voorkooprecht in. Dat recht geeft Brusselse overheden de mogelijkheid om met voorrang vastgoed te kopen dat wordt aangeboden op de privémarkt.
Drogreden
Waarom riep de BGHM haar voorkooprecht in voor het Paleis, en kocht ze een gebouw dat al jaren leegstond en waarvoor niemand een geschikte invulling vond? BGHM-directeur Dorien Robben geeft twee redenen: ‘Zonder de Oekraïnecrisis hadden wij dat gebouw nooit gekocht. Op de langere termijn wilden we er sociale woningen bouwen, en daarnaast was het de bedoeling om er meteen collectieve opvangplaatsen voor Oekraïense vluchtelingen te maken.’
Die kortetermijnreden is een drogreden, want een andere dienst van het Brussels Gewest had in augustus 2022 al een deal gesloten om in de Paleizenstraat Oekraïners onder te brengen. LIFE en Banimmo zouden het complex twee jaar gratis laten gebruiken voor de opvang van vluchtelingen in ruil voor een vrijstelling van onroerende voorheffing. De werken in het kader van die deal, voor een bedrag van meer dan 900.000 euro, waren zo goed als klaar toen het gebouw werd gekraakt.
Op 31 januari 2023 kocht de BGHM het Paleis van Deka voor 8,05 miljoen euro, de prijs die de privébedrijven zouden betalen en werd de verkoop van het Paleis aan LIFE en Banimmo opgeblazen. ‘We waren erg verrast en teleurgesteld dat de BGHM haar voorkooprecht uitoefende,’ zegt Haverals, ‘vooral door het contract over de opvang van Oekraïners die we met een andere dienst van datzelfde gewest sloten. Wij waren erg gebrand op de herontwikkeling van dit karaktervolle gebouw.’
Na de kraak investeerde Brussel nog 570.000 euro aan desinfecteren, herstelwerken, brandveiligheid en bewaking. Kosten die vermeden hadden kunnen worden, als er sneller was opgetreden tegen de krakers.
Ondanks die investeringen staat het pand tot op vandaag leeg. Er verbleef geen enkele Oekraïense vluchteling. ‘Dat komt omdat het aantal Oekraïense vluchtelingen lager is dan initieel geschat’, legt Peter Michiels, de Brusselse Oekraïne-coördinator, uit. ‘Na de werken kan de Paleizenstraat 350 mensen opvangen. Maar in de vijf collectieve opvangplaatsen in Brussel is er nog beschikbare capaciteit, die ook wordt gebruikt voor families van andere nationaliteiten. Het Paleis gebruiken is dus niet aangewezen.’
Willekens van Vluchtelingenwerk Vlaanderen vindt het wraakroepend: ‘Er werd geïnvesteerd in een locatie met 350 bedden en die staat momenteel leeg. Tegelijk wachten meer dan 2000 asielzoekers van allerlei nationaliteiten nog altijd op de opvangplaats waar ze recht op hebben. De humanitaire opvangcrisis sleept nu al vier jaar aan. De leegstand van het Paleis – en van veel andere overheidsgebouwen – toont het: deze crisis kun je alleen verklaren door politieke onwil.’
‘Virtueel failliet’
Ook bij de tweede reden die de BGHM opgeeft om het Paleis te kopen – de ontwikkeling van sociale woningen – zijn ernstige vragen te stellen. ‘We hebben meermaals aangeklaagd dat die aankoop fout was’, zegt Weber van de gemeente Schaarbeek. ‘Het is een gigantisch gebouw en de BGHM heeft niet de middelen om het te ontwikkelen. Zeker niet snel, want de Brusselse Huisvestingsmaatschappij is virtueel failliet.’
Robben ontkent dat met klem: ‘De BGHM is financieel gezond en kan op lange termijn aan haar verplichtingen voldoen. We hebben 1,59 miljard euro schulden, maar ons patrimonium is geschat tussen de 8 en 10 miljard euro. Vorig jaar hadden we een tijdelijk liquiditeitsprobleem, meer was het ook niet.’
De BGHM wordt voor de helft gefinancierd door subsidies van het Brussels Gewest en leent de rest van haar budget op de markt. De schuld die ze aangaat is deel van de schuld van het Brussels Gewest. Die totale schuld wordt geschat op meer dan 11,5 miljard euro, waardoor Brussel dreigt onder curatele geplaatst te worden. Of er in die context ooit sociale woningen zullen komen in het Paleis is twijfelachtig. Concrete plannen, laat staan een timing, zijn er in elk geval nog niet.
De molensteen van de regering-Verhofstadt: Overheidsgebouwen verkopen en meteen opnieuw huren
De paars(-groene) regeringen van Open VLD’er Guy Verhofstadt (1999-2007) verkochten 84 overheidsgebouwen om die meteen opnieuw te huren, als opsmuk voor hun begroting. Een van die gebouwen was de Paleizenstraat 48: in 2001 verkocht de federale overheid het pand voor 8,7 miljoen euro. Het Rekenhof schatte de totale huurprijs voor de toen contractueel vastgelegde huurperiode van 2002-2026 op 47,6 miljoen euro.
Sinds 2016 staat het Paleis grotendeels leeg, en sinds augustus 2017 volledig – behalve toen het één winter gekraakt werd. Tijdens die leegstand bedroeg de totale huur effectief 11,7 miljoen euro, dat berekende Knack vier jaar geleden al.
Aan die nutteloze kosten kwam een eind op 1 april 2021. De Regie der Gebouwen, die het federale patrimonium beheert, kon het huurcontract met Deka toen annuleren. Dankzij de wet openbaarheid van bestuur kreeg Knack inzage in de moeizame onderhandeling die daaraan voorafging. Al in november 2017 probeerde de Regie het huurcontract voortijdig stop te zetten, maar ‘de eisen van Deka waren toen disproportioneel’. De Regie zocht vergeefs naar een nieuwe invulling voor het pand. Ook onderverhuur bleek onmogelijk.
In december 2018 sprongen nieuwe onderhandelingen met Deka af. Daarop besloot de Regie het hoofdpijndossier te koppelen aan de verlenging van het huurcontract van een ander gebouw van Deka: het kantoorgebouw Blérot, een vleugel van het Eurostation gelegen aan Brussel-Zuid. Dat pand wordt wél benut door verschillende overheidsdiensten.
In het voorjaar van 2021 bereikten de Regie en Deka een deal. Om het huurcontract voor het Paleis te stoppen, moest de federale overheid aan Deka 16,5 miljoen euro schadevergoeding betalen. In ruil mocht de Regie het Blérot-gebouw anderhalf jaar gratis huren (een geste van 17,7 miljoen euro) en werd de jaarlijkse huurprijs van bijna 8 miljoen euro drie jaar niet geïndexeerd. In 2032 moet de Regie opnieuw onderhandelen met Deka voor een nieuw huurcontract voor Blérot.
De financiële en logistieke molensteen van Verhofstadts verkoop-en-wederhuur is daarmee nog niet volledig afgeworpen. De tweede hoogste toren van ons land, de Financietoren, maakte ook deel uit van die operatie. De Tijd berekende recent dat dat ene gebouw, vele malen groter dan het Paleis, de voorbije decennia al 1,2 miljard euro belastinggeld kostte. Als de Regie dat contract niet kan heronderhandelen, zal de totale kostprijs tegen 2034 zelfs oplopen tot naar schatting 1,8 miljard euro.
Nieuw leven
Als de koop van Banimmo en LIFE was doorgegaan, had het pand nu wellicht al een nieuwe permanente invulling gehad. LIFE-ceo Haverals: ‘De reus in de Paleizenstraat moet zo snel mogelijk een nieuw leven krijgen. Wij zijn nog altijd bereid om, eventueel in samenwerking met de BGHM, het gebouw te herontwikkelen. Zo kunnen we de ongelukkige samenloop van omstandigheden uit het verleden rechtzetten. De huidige situatie is funest voor de wijk. Brussel heeft dringend nieuw kwalitatief huuraanbod nodig.’
‘Wij zijn niet tegen kwalitatieve sociale woningen op die plek,’ zegt Weber, ‘maar niet pas over twintig jaar. Het moet snel gebeuren, want leegstand brengt problemen mee. Gaat de BGHM wachten tot het Paleis opnieuw gekraakt wordt?’
Momenteel is de BGHM vleugellam omdat er sinds de verkiezingen van 9 juni 2024 nog altijd geen nieuwe Brusselse regering is. ‘Als die er is, kan dit project onmiddellijk geactiveerd worden’, zegt Robben. ‘Met de huidige regering in lopende zaken kan ons budget niet opgetrokken worden. Zonder goedkeuring van de waarborg door de regering kunnen we vanaf september zelfs onze lopende facturen niet betalen.’
Maar ook mét een nieuwe regering kan het Paleis nog jaren leegstaan. ‘Een gebouw tijdelijk niet ontwikkelen is geen blijk van slecht beheer’, zegt Robben. ‘Zeker niet in een context van hoge bouwprijzen. Integendeel, nu impulsief starten zou financieel onvoorzichtig zijn. Als we niet beginnen met bouwen, moeten we wel een tijdelijke invulling zoeken.’ Of de bouwprijzen snel zullen dalen, is hoogst twijfelachtig, zeggen bouwexperts. Nu de BGHM eigenaar is, zijn de financieringskosten en de vaste kosten voor het gebouw voor hun rekening.
Slecht plan
Was het verstandig van de BGHM om het Paleis aan te kopen? ‘Nee’, zegt Cécile Jodogne (DéFI), die tijdens de aankoopprocedure waarnemend burgemeester van Schaarbeek was. ‘Zelfs mensen in de sociale woningsector zeiden me dat het een slecht plan was. Ik heb die aankoop vergeefs aangeklaagd op alle niveaus, tot bij minister-president Rudi Vervoort (PS) toe.’
Uit goede bron verneemt Knack dat staatssecretaris van Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) druk uitoefende om het Paleis aan te kopen. Hoewel het pand volgens een intern document pas exploiteerbaar zou zijn vanaf 2030, wilde zij per se dat de BGHM het pand aankocht.
Het voorkooprecht waarop de BGHM zich beriep, kwam er in 2021 op initiatief van PS-politici Vervoort en Ben Hamou. In een interview met Bruzz zei de toenmalige Brusselse minister van Begroting Sven Gatz (Open VLD), over de vrees dat het voorkooprecht investeerders zou afschrikken: ‘Maak je geen zorgen, daar zijn geen budgetten voor.’ Maar voor de Paleizenstraat vond de BGHM dat budget wel.
‘Uiteraard is er overleg geweest met het kabinet van Ben Hamou, maar ik zou dat absoluut geen politieke druk noemen’, zegt Robben. Volgens haar is er ‘net zoals voor elke aankoop een haalbaarheidsstudie gedaan’. Knack mocht die na meermaals aandringen niet inkijken ‘omdat er financiële details instaan’. Voor de studie contacteerde de BGHM in elk geval geen externe experts. Volgens de Huisvestingsmaatschappij zouden er 78 sociale woningen en gemeenschappelijke voorzieningen in het Paleis kunnen komen. Afhankelijk van de grootte van de appartementen en het aantal slaapkamers zou het project meer of minder rendabel zijn.
Opnieuw verkopen?
Als de BGHM het financieel moeilijk heeft, dan kan ze het pand opnieuw verkopen. Knack hoort van verschillende ingewijden in het dossier dat dat een reëel denkspoor is. Robben reageert kort: ‘We bekijken alle opties.’
Sinds de bouw in 1953 was het Paleis eigendom van de federale overheid, tot de regering-Verhofstadt begin deze eeuw het pand verkocht aan Deka en terughuurde (zie kader). De federale overheid verbrak dat huurcontract in 2021 en de Brusselse overheid kocht het opnieuw begin 2023. Tussen die overheden was er nooit overleg over de Paleizenstraat. Om de financiële aderlating enigszins te stelpen zou het pand nu dus nogmaals verkocht kunnen worden.
De grote winnaar van deze vaudeville? De Duitse vastgoedreus Deka. Die passeerde al driemaal langs de kassa sinds 2016: huurinkomsten (11,7 miljoen euro), een schadevergoeding (16,5 miljoen euro) en de verkoop aan BGHM (8 miljoen euro).
‘Gebouw zonder nut’ – die boodschap in stof is duur en pijnlijk accuraat. Wanneer mag het hangslot van de deur, zodat het Paleis eindelijk opnieuw een bestemming krijgt?
De minister reageert
Brussels staatssecretaris van Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) en vastgoedreus Deka wensten niet te reageren op de vragen van Knack.
Ex-minister van Asiel en Migratie Nicole de Moor (CD&V) reageert via een medewerker: ‘In november 2022 vond een eerste overleg plaats over de Paleizenstraat, kort nadat het probleem ons werd gesignaleerd. We werkten intensief en constructief samen met het kabinet-Vervoort en de gemeente Schaarbeek.
De situatie was complex: niet alle bewoners waren asielzoekers (er waren ook mensen in onwettig verblijf) en niet alle asielzoekers hadden nog recht op opvang.
Tegelijkertijd was er een structureel tekort aan opvangplaatsen. Met het Rode Kruis werd samengewerkt om medische hulp ter plaatse te voorzien. Minister De Moor maakte hiervoor extra middelen vrij en er werd extra opvangcapaciteit gecreëerd, waardoor de asielzoekers met recht op opvang stapsgewijs werden overgebracht naar het Fedasil-netwerk. In dat netwerk werden ook dagelijks alle gezinnen met kinderen, kwetsbare alleenstaanden, … opgevangen die zich nieuw in ons land meldden.
Er werden in het kraakpand twee mensen dood aangetroffen. Minister De Moor reageerde daar toen op in de media. Het ging telkens niet om een asielzoeker, maar om een dakloze sans-papier – wat hun overlijden uiteraard niet minder tragisch maakt.
Het is duidelijk dat een duurzame oplossing voor de opvangcrisis enkel mogelijk is met een dalende instroom op Europees niveau. We moeten opnieuw controle krijgen over migratie, zodat we ook iedereen die daar recht op heeft, kunnen opvangen. De voorbije regeerperiode zijn al belangrijke stappen gezet.’
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
