Peter Renard en Tom Coppens hekelen Vlaams wanbeleid ruimtelijke ordening: ‘De open ruimte is altijd de pineut’

De Vlaamse overheid heeft sinds 1980 een aanslag op de open ruimte gepleegd, zeggen Peter Renard en Tom Coppens. De regelgeving is hopeloos ingewikkeld, projectontwikkelaars doen aan zelfbediening en de betonstop wordt onbetaalbaar. ‘Het wanbeleid heeft gigantische gevolgen voor ons energieverbruik.’

Eindeloze lintbebouwing die de grenzen van de dorpskernen doet vervagen. Verkavelde stadsranden met vrijstaande huizen. (…) Bedrijventerreinen en opslagruimten in wat rest van het landbouwgebied. Luxevilla’s en weekendverblijven in verkavelde bossen. Serrecomplexen en megastallen nabij natuurgebieden. Tuincentra en loodsen tussen tot villa’s omgebouwde landbouwbedrijven. Weinig open ruimte en weinig ongeschonden landschappen.’

Met die weinig opbeurende stand van zaken openen Tom Coppens, Peter Renard en Guy Vloebergh Met voorbedachten rade, hun boek over het Vlaamse ruimtelijke beleid. Hun belangrijkste boodschap: wat we zelf doen, doen we slechter. Coppens: ‘Na de regionalisering van de bevoegdheid Ruimtelijke Ordening in 1980 heeft Vlaanderen het Belgische DNA gewoon overgenomen. Wallonië is veel sneller aan de slag gegaan met de nieuwe bevoegdheden en had vier jaar later al een decreet klaar. Vlaanderen heeft gewacht tot 1999 om een eerste decreet goed te keuren.’

Waarom treuzelde Vlaanderen zo lang?

Tom Coppens: Omdat het van meet af aan sterk heeft ingezet op individuele eigendomsverwerving. Het ruimtelijk beleid moest daarbij ondersteunend zijn, en dat kon alleen door goedkope bouwgrond op de markt te brengen. Om de economische ontwikkeling van Vlaanderen te versterken koos de overheid ervoor om het vergunningenbeleid voor bedrijven zo soepel mogelijk te maken. Daardoor verdween er dagelijks 6 hectare grond onder het beton. In dat tempo komt er elke drie maanden een stad als Leuven bij. En de ruimtelijke verspilling gaat gewoon door.

De gemeenten hebben niet het geld om eigenaars te compenseren en dus is de betonstop de facto een oproep om versneld te verkavelen.

Peter Renard

Peter Renard: Dat wanbeleid heeft ook gigantische gevolgen voor ons energieverbruik. Dat ligt in gemeenten met een lage densiteit vele malen hoger dan in steden met een hoge densiteit. In gebieden met verspreide bebouwing gebeurt 77 procent van de verplaatsingen met de auto, in stadskernen is dat 49 procent. Vlamingen die buiten de stad wonen zitten wekelijks vijf uur in de auto, stedelingen één uur.

Coppens: Volgens onderzoek van de KU Leuven rijden medewerkers van de thuiszorg op weg naar hun klanten elke dag samen ongeveer vijftien keer de wereld rond.

Architect Renaat Braem noemde België in 1968 ‘het lelijkste land ter wereld’. Hij had het toen al over de desastreuze gevolgen van de uitdijende lintbebouwing.

Coppens: Door de lintbebouwing worden veel zaken bijna onbetaalbaar. We hadden het net over de hoge energiekosten van lintbebouwing, maar dat geldt ook voor de postbestelling, het openbaar vervoer, de aanleg van riolering, netwerken voor elektriciteit en gas enzovoort. Qua infrastructuur leeft Vlaanderen boven zijn stand. We hebben meer wegen en bruggen dan we kunnen onderhouden.

Renard: Vlaanderen vindt dat de open ruimte de eigendom is van de eigenaar en niet van de gemeenschap. Dat is een cruciale fout in ons systeem.

Coppens: Het is een hellend vlak. Stel dat mijn buurman een illegaal tuinhuis bouwt. Gaan we dan streng zijn en hem verplichten om dat af te breken? Nee, want zo erg is dat toch niet. Maar wat als daar even later een afdak en een terras bij komen? Tja, we hebben dat tuinhuis getolereerd, dan zullen we de rest ook maar aanvaarden. Een andere buurman ziet dat en denkt: als hij dat mag, dan doe ik dat ook. Zo gaat het van kwaad naar erger, van koterij naar koterij.

Renard: Bij iedere maatregel die je neemt om een afwijking mogelijk te maken, stimuleer je de volgende uitzondering. De Vlaamse overheid heeft de voorbije decennia slechts één keer in- gegrepen en dat was met de ministers Theo Kelchtermans (CD&V, Leefmilieu, nvdr) en Eddy Baldewijns (SP.A, Ruimtelijke Ordening, nvdr). Toen zijn voor het eerst én voor het laatst bulldozers ingezet om illegale woningen af te breken. Vlaanderen heeft daar een trauma aan overgehouden. De overtreders hadden ook vaak het luisterend oor van de media. Ze werden meestal opgevoerd als ‘slachtoffers’.

Coppens: De afbraak van die illegale woningen in 1998 leidde tot een kantelpunt in het beleid. Toen Patrick Dewael (Open VLD) een jaar later minister- president werd, sprak hij over ‘de dictatuur van de planologen’ en zo ontstond het beeld van ambtenaren uit Brussel die zich kwamen bemoeien met lokale bouwvergunningen. Zij moesten worden gemuilkorfd. Die karaktermoord heeft de deur wagenwijd opengezet voor allerlei uitzonderingen en het volbouwen van de open ruimte.

Waren de ministers van Ruimtelijke Ordening vaak niet de zwakste ministers van de regering, zoals de legendarische liberaal Louis Waltniel rond 1990?

Renard: Over hem gaat het verhaal dat zijn kabinet hem in de voormiddag dronken voerde, zodat hij in de namiddag alle bouwvergunningen ondertekende die ze hem voorlegden.

Coppens: Het is een beetje zoals bij een stoelendans: de laatste kandidaat-minister die overblijft, krijgt Ruimtelijke Ordening.

Kun je spreken van schuldig verzuim van de verschillende Vlaamse regeringen?

Renard: Het is nog erger, want verzuim is niets doen. De Vlaamse overheid heeft met voorbedachten rade een aanslag gepleegd op de open ruimte. Het maakt niet uit welke partijen in de regering zitten: de groenen, de liberalen, de socialisten… De open ruimte is altijd de pineut.

Coppens: Na de tv-beelden van bulldozers die voor het oog van boze eigenaars huizen afbraken, wilden de socialisten (Steve Stevaert had Baldewijns inmiddels opgevolgd, nvdr) nooit meer de portefeuille Ruimtelijke Ordening.

Hoe kijkt u aan tegen de rol van projectontwikkelaars?

Renard: Projectontwikkelaars zouden moeten bouwen zoals de overheid bepaalt dat ze mogen bouwen. Nu doen ze aan zelfbediening. Ze schrijven mee aan de uitvoeringsplannen, terwijl dat het monopolie van de overheid zou moeten zijn.

Coppens: Ik ben daar minder stellig in en wil niet veralgemenen. Sommige projectontwikkelaars kunnen medestanders zijn in de bouwshift. In de projectontwikkeling gaan de grote winsten overigens vooral naar grondeigenaars. Dat zijn vaak opportunisten. Projectontwikkelaars nemen meestal een optie op een grond en doen dan allerlei beloftes aan de eigenaar. Hoe meer je kunt realiseren op die grond, hoe hoger de vergoeding voor de eigenaar. Eigenaars gaan in de praktijk dus in zee met de ontwikkelaar die het meest belooft, en die bijgevolg ook het meeste druk zet bij besturen om een vergunning te verkrijgen.

En veel gemeenten zwichten voor de druk van ontwikkelaars.

Coppens: De wetgeving over vergunningsaanvragen is zo ingewikkeld gemaakt dat ze aanzet tot lobbyen. Het zakboekje ruimtelijke ordening is meer dan 1500 pagina’s dik. Stedenbouwkundige ambtenaren zitten geregeld met de handen in het haar vanwege de juridisering van het ruimtelijk beleid. Vroeger was de ontwerpende architect aanwezig bij de vergunningsbesprekingen, nu zitten vaak gespecialiseerde juristen rond de tafel. De vraag of een vergunning kan worden verleend, heeft nog weinig te maken met goede ruimtelijke ordening. Plannen, vergunnen en handhaven zijn verworden tot juridische steekspelletjes, waarbij de spitsvondigste jurist het pleit wint.

Renard: Kijk naar het project van bouwbedrijf Cordeel Group in de Pelikaanstraat in Antwerpen. Knack heeft gesignaleerd dat het twee torens van honderd meter mag bouwen, dubbel zo hoog als wettelijk is toegelaten. Dat kan omdat Cordeel het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) zelf heeft geschreven, terwijl dat de taak van de overheid is. Onbegrijpelijk. Het is alsof je een zak geld van de overheid krijgt. Cordeel Group mag er vlak bij het Centraal Station een ondergrondse parkeergarage bouwen voor 1600 auto’s. Ik ken geen enkele stad in het buitenland waar zoiets mogelijk is.

Waarom kan het dan wel in Antwerpen?

Renard: Omdat veel politici vinden dat de overheid geen rol hoort te spelen in de ruimtelijke ordening. Ze laten het helemaal over aan de privésector, met alle gevolgen van dien.

Coppens: We mogen de toestanden in Antwerpen niet extrapoleren naar heel Vlaanderen. Er zijn stadsbesturen die wél vinden dat de overheid de regie moet behouden. In Antwerpen geloven ze dat de private markt de beste oplossing biedt. In Brussel zie je een om- gekeerde beweging.

Waarom hangt er zo vaak een waas van corruptie over grote vastgoedprojecten?

Coppens: Omdat we de kat te dicht bij de melk zetten. De regelgeving is, zoals gezegd, hopeloos ingewikkeld en dat maakt misbruiken makkelijker. Lobbyisten van grote bouwprojecten roepen dat we de toegang tot de rechter moeilijker moeten maken omdat Jan met de pet ieder bouwproject kan boycotten. Dat klopt gewoon niet. Meer dan 96 procent van de vergunningen wordt níét betwist.

Die juridisering leidt ook tot absurditeiten. Eigenaars van zonevreemde woningen hebben soms meer rechten dan anderen, schrijft u.

Coppens: Zonevreemd ben je inderdaad soms beter af dan wanneer je braaf in een verkaveling bouwt waar alles wettelijk is geregeld. Voor de bouw van een bijgebouw tot 40 vierkante meter in de tuin geldt een vrijstelling van om- gevingsvergunning. Die vrijstelling geldt ook voor zonevreemde gebouwen. Maar wanneer je woning in een goedgekeurde verkaveling of uitvoeringsplan ligt, geldt die vrijstelling niet en moet worden voldaan aan de voorschriften van die plannen. Dus de eigenaar van een huis in een goedgekeurde verkaveling mag soms minder dan een zonevreemde eigenaar.

Laten we het eens over de ‘betonstop’ hebben. Bestaat die eigenlijk nog?

Renard: Het doel van de betonstop is om na 2040 geen open ruimte meer in beslag te nemen. We zien inderdaad dat er minder open ruimte wordt ingenomen, maar dat komt louter door demografische tendensen. De markt vraagt naar kleinere woningen, bijvoorbeeld voor singles.

Coppens: Sinds de aankondiging van de betonstop is er nog geen enkel beleidsinstrument voorgesteld om die te realiseren. Het valt trouwens op dat men niet meer spreekt van betonstop, maar van ‘bouwshift’.

Door de betonstop dalen sommige bouwgronden in waarde. Hoe zal de overheid de eigenaars compenseren?

Coppens: De Vlaamse regering heeft gek genoeg beslist om de compensatie niet te koppelen aan de geïndexeerde aankoopwaarde van die gronden, maar aan hun huidige marktwaarde. Dat is natuurlijk een veelvoud. Daardoor wordt die betonstop onbetaalbaar. Het Nederlandse economische adviesbureau Stec Groep heeft berekend dat de betonstop binnen de oude wetgeving 5 miljard euro kost. Met de nieuwe planschadevergoeding – die vertrekt van de marktwaarde en niet van de aankoopwaarde van de grond – raamt het de kosten voor de overheid op ongeveer 12 miljard euro. Maar die berekening slaat alleen op percelen die aan een uitgeruste weg (met alle voorzieningen, nvdr) liggen. Als de overheid álle eigenaars wil vergoeden, kost dat de belastingbetaler volgens Stec Groep ongeveer 31 miljard euro. In opdracht van minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) werd die rekenoefening in 2021 overgedaan door de Taskforce Bouwshift, met ongeveer hetzelfde resultaat.

De regelgeving is hopeloos ingewikkeld, en dat maakt misbruiken makkelijker.

Tom Coppens

Renard: De Vlaamse regering laat de beslissing of woonuitbreidingsgebieden mogen worden bebouwd over aan de gemeenten. Die hebben zeker geen geld voor zulke compensaties en dus betekent de betonstop de facto een oproep om versneld te verkavelen. Het Oost-Vlaamse Nazareth wilde 130 hectare woonreservegebied schrappen, maar komt daar nu op terug. Met de nieuwe planschaderegeling zou zo’n herbestemming 50 miljoen euro kosten, waarvan de helft op het conto van de gemeente. ‘Onmogelijk’, zegt burgemeester Danny Claeys (CD&V). ‘De 25 miljoen euro die wij moeten financieren, is ongeveer evenveel als ons totale investeringsbudget voor één bestuursperiode. Als ik daarvoor bij de gemeenteraad ga aankloppen, verklaart die mij gek.’ Volgens de burgemeester is het behoud van open ruimte onbetaalbaar geworden.

De aanslag op de open ruimte heeft ook grote gevolgen voor ons klimaat?

Coppens: Het maakt een doeltreffend klimaatbeleid zéér moeilijk. We hebben bijvoorbeeld veel extra open ruimte nodig om water op te slaan, zodat we die reserves kunnen aanspreken tijdens een lange droogteperiode zoals deze zomer. We moeten dus investeren in watergebieden, maar we bouwen ze vol. Zonder open ruimte verliezen we ook onze biodiversiteit en wordt het moeilijk om de CO2-doelstellingen (de vermindering van de uitstoot, nvdr) te halen.

Renard: Het is toch nauwelijks te bevatten dat je in Vlaanderen nog altijd mag bouwen in overstromingsgebieden. Uit een onderzoek van Christine Clits aan de UAntwerpen in 2016 bleek dat liefst 29 procent van de bouwvergunningen ging over bebouwing in een overstromingsgebied. Dat is om moeilijkheden vragen. Ik herinner me nog dat Vlaams minister Philippe Muyters (N-VA) zo’n gebied bezocht. Terwijl hij met zijn laarzen in het water stond, zei hij tegen de media dat het toch zijn taak niet was om daartegen op te treden.

U schrijft dat de Vlaamse overheid bouwvergunningen nog nauwelijks controleert. Dat is een krasse bewering.

Renard: Vroeger was die controle er wel, maar ze is zo goed als helemaal stopgezet in 2014. Toenmalig minister van Ruimtelijke Ordening Joke Schauvliege (CD&V) heeft in dat jaar het Agentschap Inspectie Ruimtelijke Ordening, Wonen en Onroerend Erfgoed opgedoekt en het diensthoofd en zijn adjunct ontslagen omdat ze de handhaving te ernstig namen. Ik ken ook een politieagent in de regio Gent die werd overgeplaatst naar een andere politiezone. Hij was ‘overijverig’. De helft van de gemeenten doet niet langer aan bouwinspectie.

Coppens: Het takenpakket van de inspecteurs is sterk gereduceerd. De gemachtigde ambtenaar keek vroeger mee naar de vergunningen die lokale besturen verleenden. Ze mochten die vergunning schorsen als niet aan alle criteria was voldaan. Nu mogen ze dat nauwelijks nog doen. Ook de woordkeuze is veranderd: ze mogen niet meer spreken van controleren, maar wel van coachen.

Renard: Enkele jaren geleden bleek uit een studie dat het bij amper 1,2 procent van de vastgestelde inbreuken tot een dagvaarding komt. Bijna 99 procent van de overtreders komt dus niet voor de rechter.

U pleit voor een noodplan om de laatste resten open ruimte te redden. Wat moet in dat plan staan?

Coppens: Iemand moet met de grove borstel door de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gaan en een hoop uitzonderingsmaatregelen om toch te mogen bouwen schrappen. Daardoor zou het ruimtebeslag jaarlijks al met de helft verminderen, blijkt uit een recente studie. Dat is laaghangend fruit.

Kunt u een voorbeeld geven van zo’n uitzondering?

Coppens: Veel landbouwers stoppen ermee en daardoor komen veel landbouwbedrijven op de vastgoedmarkt terecht. Vroeger werd de woning van de landbouwer als bedrijfswoning beschouwd, nu mag ze verkocht worden als residentiële woning. Die boerderijen worden snel opgekocht door rijke Vlamingen, die er gaan wonen om er bijvoorbeeld paarden te houden. Ik noem dat de verpaarding van het landbouwgebied.

Renard: Dat maakt de landbouwgrond bovendien zeer duur.

Coppens: Er is ook een gigantische vraag naar ruimtes om caravans en mobilhomes te stallen. Dat brengt meer op dan boeren en dus worden veel landbouwgebouwen nu stallingen. Ik heb samen met mijn studenten zo’n kleine boerderij in Vlaams- Brabant gecheckt en ontdekt dat ze in enkele jaren was uitgegroeid tot een bedrijf dat zes hectare landbouwgrond had volgebouwd met grote loodsen voor de stalling van vrachtwagens, inclusief verblijfsgelegenheid voor seizoenarbeiders.

Tot slot: minister Demir beweert dat in haar departement ‘eindelijk de kaart van het algemeen belang wordt getrokken’. Geloof u haar?

Coppens: Ik heb de indruk dat zij in tegenstelling tot haar voorgangers forse stellingen durft in te nemen.

Renard: Ik ken maar één dossier waarin ze fors uithaalt. Dat is de geweigerde aanvraag van bouwmogol Paul Gheysens om in de polders van Knokke een groot golfterrein met hotel en appartementen aan te leggen.

Coppens: Ik geef haar toch meer krediet. Ze geeft concrete richtlijnen aan gemeenten hoe ze vergunningen kunnen tegenhouden in waterzieke gebieden of woonuitbreidingsgebieden, hoe ze zonevreemde functiewijzigingen kunnen tegengaan enzovoort. Dat is toch niet niks. In het parlement werd een hoorzitting georganiseerd met een aantal zeer kritische experts over het instrumentendecreet. Dat had ze geërfd van haar voorgangers. De selectie van de experts, onder wie ikzelf, doet vermoeden dat de minister zelf ook niet overtuigd was van het decreet. Dat zijn toch signalen die ik bij haar voorgangers niet zag. Ik ben gematigd optimistisch over haar beleid.