Architect Benjamin Denef wil kwalitatief bouwen voor mensen met een laag of modaal inkomen. En wel in Leuven, de duurste stad van Vlaanderen. ‘Wij nodigen overheden uit om buiten de regelgeving te denken.’
Sinds de oprichting van hun architectenbureau DMOA in 2009 prijkten de ontwerpen van Benjamin Denef en zijn vennoot Matthias Mattelaer al enkele keren in Knack Weekend. Maar de architecten beperkten zich de afgelopen jaren niet tot in het oog springende woningen. Vanuit de filosofie dat iedereen recht heeft op een woonplaats, hebben ze hun tanden in verschillende sociale projecten gezet.
Het begon zes jaar geleden met het Maggie Shelter, een grote tent die in vluchtelingenkampen in onder meer Irak, Kenia en Marokko dienstdoet als schoolgebouw. Maggie-tenten laten zich net als andere tenten snel bouwen. Wat het ontwerp van Denef en Mattelaer bijzonder maakt, is dat de tent daarna opgevuld wordt met lokale materialen, tot er een klimaatbestendig en solide gebouw ontstaat.
Het Maggie-project was bepalend voor de koers die DMOA de afgelopen jaren steeds duidelijker ging varen. Denef en Mattelaer ontwerpen nog altijd knappe woningen die een plek verdienen in Knack Weekend. Maar het accent is verschoven naar projecten met een maatschappelijke meerwaarde. ‘Met onze Maggies hebben we voor de eerste keer geproefd van het maatschappelijk ondernemen’, vertelt Denef in zijn kantoorgebouw in Leuven. ‘Dat confronteerde ons met nieuwe vraagstukken. Hoe werk je samen met een overheid? Hoe financier je zo’n maatschappelijk nuttig project op lange termijn? Onze Maggies zijn een enorme leerschool geweest.’
Die lessen kon DMOA goed gebruiken voor een volgend, dit keer lokaal sociaal project. Goed drie jaar geleden vatten enkele sociaal bewogen Leuvenaars het plan op om de komende tien jaar tien woningen te laten bouwen voor Leuvense daklozen. Daarbij lieten ze zich inspireren door Housing First, een uit Finland overgewaaid principe dat vertrekt vanuit het idee dat een stabiele woonplaats de voorwaarde is om alle andere problemen aan te pakken.
Denef en co. mochten de huizen ontwerpen. De eerste twee exemplaren zijn inmiddels instapklaar en werden vorig weekend aan het publiek voorgesteld. Vanaf 1 januari bieden ze onderdak aan daklozen. Een derde woning is net vergund.
‘Natuurlijk kan het ook mislukken. In dat geval wordt de bewoner weer uit het huis gezet.’
U werd al meer dan drie jaar geleden gevraagd om een ontwerp. Dat het zo lang duurde, verraadt dat het traject niet makkelijk was.
Benjamin Denef: Dat was het zeker niet. De stad Leuven heeft de eerste drie woningen zonder problemen vergund. Maar de buurtbewoners gingen telkens in beroep, waardoor het dossier werd doorgeschoven naar het provinciale niveau. En daar was duidelijk minder enthousiasme om het project te vergunnen. Zo heb ik er bijvoorbeeld te horen gekregen dat drie woningen niet volstaan om het daklozenprobleem op te lossen. Een raar argument, want je moet natuurlijk altijd ergens beginnen. Er is dus best veel tegenkanting geweest, in die mate dat je er soms de moed bij zou verliezen. Dat we toch zijn blijven doorgaan, heeft met die maatschappelijke meerwaarde te maken. Ik vond en vind het nog altijd een bijzonder mooi project. Daaruit put je de kracht om, ondanks alle tegenkantingen, te blijven strijden voor die vergunning.
Officieel was het bezwaar dat de woningen niet voldeden aan de bouwvoorschriften. In werkelijkheid speelde allicht ook mee dat de buurtbewoners liever geen ex-daklozen in hun achtertuin wensten.
Denef: Ongetwijfeld, al durfde niemand dat luidop te zeggen. Dat is jammer, want ik begrijp hun bezorgdheden. Ik had er graag open met hen over gesproken. De bedoeling is net dat we van die ex-daklozen weer goede huurders maken. Bij het project hoort ook een verplicht begeleidingstraject. We hadden de buurtbewoners misschien ook kunnen overtuigen met mooie getuigenissen van daklozen die dankzij Housing First-projecten hun leven weer op de rails hebben gekregen. Natuurlijk kan het ook mislukken. Maar in dat geval zal de bewoner weer uit het huis worden gezet.
Met jullie nieuwe vzw Bruno zijn jullie zopas begonnen aan een zo mogelijk nog complexere opdracht: woningen bouwen voor mensen die nét te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning, maar onvoldoende om er een te kopen op de privémarkt.
Denef: Daarvoor hebben we vorig jaar het Bruno-concept uitgewerkt (Betaalbare, Ruimtelijke Units, Not-for-profit Ontwikkeld, nvdr). We zijn nu al een eerste Bruno-project aan het realiseren. Op een grond waar normaal een eengezinswoning zou komen, bouwen wij vier gestapelde woonunits. Onderaan komt een startersstudio, daarboven een grote eengezinswoning met tuin, daarboven een appartement voor iemand met een beperking en op de hoogste twee verdiepingen een penthouse met twee slaapkamers. Elk van die woningen zal ongeveer 30 procent goedkoper zijn dan de huidige marktprijs.
Hoe slagen jullie daarin?
Denef: Wat erg helpt is dat Leuven sinds kort en in navolging van veel andere Europese steden een community land trust heeft opgericht, en dat die bereid is met ons in zee te gaan door de bouwgrond in hun stichting onder te brengen. Het idee achter zo’n stichting – in feite een initiatief van de stad – is dat de bouwgrond wordt losgekoppeld van de constructies en kopers enkel eigenaar zijn van de bakstenen. In Leuven, waar de gronden duur zijn, komt dat neer op een prijsdaling van ongeveer 20 procent. Een andere bepalende factor is dat we op de grond niet één maar vier woningen bouwen. In principe wijken we daarmee af van de lokale bouwvoorschriften. De gemiddelde oppervlakte van de woningen bij een project moet standaard minstens negentig vierkante meter zijn, bij onze vier woningen is dat 85 vierkante meter.
En toch laat de stad jullie begaan?
Denef: De stad geeft ons toestemming om af te wijken als we in ruil contractuele garanties geven rond betaalbaar wonen en kwaliteit. Eigenlijk vragen we aan de overheden: durf buiten de traditionele denkkaders en regelgeving te denken. In ruil garanderen wij waardevolle inzichten, kwalitatieve architectuur en betaalbaarheid.
Waarom schrappen ze die 90-vierkantemeterregel niet gewoon?
Denef: Dat ligt heel gevoelig. (lacht) Ik begrijp dat die regel ooit in het leven is geroepen om woonkwaliteit te garanderen, grote gezinnen aan te trekken en een goede ruimtelijke ordening na te streven. Maar de regel ontkent momenteel een demografische realiteit in veel steden. In een stad als Leuven heb je een ontzettend grote vraag van alleenstaanden en eenoudergezinnen. Al die mensen zijn op zoek naar compacte woningen met één of twee slaapkamers, wat een grote druk zet op de prijs. Onder meer daarom geloof ik in een vergunningsbeleid met onderhandeling, waarbij contractuele garanties rond betaalbaarheid tussen ontwikkelaar en overheid meegenomen worden in de beoordeling en beslissing over een project.
‘Een architect is ook een soort kunstenaar die streeft naar applaus. Maar je kunt dat applaus ook krijgen door een maatschappelijk doel na te streven.’
Is het niet problematisch dat u iets mag dat projectontwikkelaars niet mogen?
Denef: Wij zijn, voor alle duidelijkheid, ook een ontwikkelaar. Maar inderdaad: ik krijg vaak kritische vragen over het feit dat wij zogezegd meer mogen omdat wij voor betaalbaarheid gaan. Maar de kritiek verstomt meestal als ik uitleg hoe wij werken en welke garanties wij aan de overheid bieden. Onze filosofie is dat wonen een fundamenteel basisrecht is. Wij zijn een non-profitspeler. Wij verkopen woningen aan de kostprijs in de zoektocht naar betaalbaarheid. Het juridische kader waarbinnen wij werken maakt speculatie onmogelijk. Als u volgens het Bruno-principe voor 300.000 euro een woning koopt die een marktwaarde heeft van 400.000 euro, mag je die morgen niet voor 400.000 euro verkopen. De waarde van dat huis stijgt samen met de gezondheidsindex, die jaarlijks 2,5 procent bedraagt. De huisprijzen stijgen sneller, dus in principe wordt dat huis alleen maar betaalbaarder. In termen van wonen als basisrecht is dat een mooi model, maar de meeste ontwikkelaars zijn er niet in geïnteresseerd.
Het is misschien een wat botte vraag, maar is het wel zo’n groot probleem dat Leuven voor de lagere middenklasse onbetaalbaar is? 20 kilometer verder ligt Aarschot, en daar vind je die betaalbare woningen nog wel.
Denef: Zo zou je het inderdaad kunnen bekijken. Ik heb een professor ooit horen zeggen dat het probleem onbetaalbaarheid eigenlijk niet bestaat, want hoe verder je van the place to be woont, hoe betaalbaarder het wordt. In zekere zin klopt dat, al ben ik het op dit vlak wel eens met de visie van Leuven dat iedereen een plaats moet hebben in de stad, ongeacht het inkomen.
Tot slot: de woningen die u vandaag bouwt zijn geen show-offarchitectuur. Hebt u nooit zin om te schitteren met dure projecten, in plaats van oeverloos te ploeteren met overheden en betaalbaarheidsproblemen?
Denef: Ik snap het streven naar applaus van de show-offarchitectuur. Het eerste wat een mens wil als hij geboren wordt, is aandacht. Een architect is ook een soort kunstenaar die streeft naar applaus. Maar je kunt dat applaus ook krijgen door een maatschappelijk doel na te streven. Ik ben een grote fan van Rutger Bregman en zijn School for Moral Ambition. Zijn idee is dat mensen met een bepaald talent dat zo veel mogelijk zouden moeten inzetten om belangrijke problemen aan te pakken. Het bouwen van een woning voor daklozen sluit daar volgens mij helemaal bij aan. Het geeft mij en mijn team in elk geval minstens zoveel voldoening als show-offarchitectuur.
