De Belgische notarissen beginnen met een reklamecampagne. Zij voelen zich onbekend en zelfs miskend. Een kijk op de korporatie.

HET notariaat bevindt zich in volle groei. Althans in het buitenland. Nagenoeg alle landen van het voormalig Oostblok, Rusland inbegrepen, kiezen voor het “Latijns notariaat. ” In 61 landen kennen ze het vrije notariaat, als erfenis van de Code Napoléon. De Angelsaksische landen vormen ook hier de grote uitzondering.

Bij ons staat de afschaffing van het notariaat niet langer op de politieke agenda. Domino, de SP-denkgroep met onder meer de huidige binnenlandminister Johan Vande Lanotte in haar rangen, bepleitte dat maar is inmiddels zelf opgedoekt. Nu komt er, integendeel een nieuwe wet op het notariaat aan, die de Ventôse-wet van 1803 (5 Germinal, jaar XI) moet modernizeren. Het ontwerp van minister Melchior Wathelet is weliswaar vastgeslibd in de regeringswissel, maar niemand twijfelt eraan dat de nieuwe justitieminister Stefaan De Clerck (CVP) het overneemt.

Het lijkt dus voor de notarissen allemaal nogal mee te vallen, en toch zijn ze niet tevreden. “De notaris wordt miskend, ” laat direkteur-generaal Philippe Six van de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen noteren. Zijn vereniging start daarom een reklamecampagne op, die de notaris bij het publiek beter bekend moet maken. “Een geniale autofabrikant die de beste en goedkoopste wagen bouwt, verkoopt niet als hij geen reklame maakt. “

Enige informatie lijkt bovendien niet overbodig : het statuut van de notaris laat zich al even moeilijk begrijpen als de akten die deze heren opstellen. Zo is een notaris tegelijk een openbaar ambtenaar en een beoefenaar van een vrij beroep, tegelijk. Die dubbele funktie komt alleen nog voor bij gerechtsdeurwaarders en bij advokaten van het hof van kassatie. Notaris Eric Deckers, voorzitter van de koninklijke federatie geeft toe : “Het dubbelstatuut werkt verwarrend en kan misschien zelfs dubbelzinnig overkomen. Maar het is essentieel voor het notariaat. “

De notaris, door de koning benoemd, is “autentifikator. ” Hij verleent rechtskracht aan akten van een huwelijkskontrakt tot de aankoopakte van een woning. De rechter aanvaardt een verleden akte als juist, tenzij hij bewijzen heeft van schriftvervalsing door de notaris. In andere gevallen is niet eens een vonnis vandoen. Met een grosse, dat is een kopie van een akte, kan bijvoorbeeld een niet-betaalde verkoper beslag laten leggen op de goederen van de koper.

Los van die publiekrechtelijke kant van het beroep staat de privaatrechtelijke, het notariaat als vrij beroep dat tegelijk met het werven van klanten en het maken van zakencijfers, een commercieel aspekt heeft. “Maar wij zijn geen mensen met twee petten, ” betoogt de voorzitter van de notarisfederatie. Waarmee gezegd is dat het vrij beroep de onafhankelijkheid als advizeur van de openbare ambtenaar waarborgt en het openbaar ambt kracht en geloofwaardigheid aan dat advies geeft.

Hoewel de mensen veel mondiger en beter geïnformeerd zijn dan vroeger, onderstrepen de notarissen tot vervelens toe hun adviesfunktie, die dan ook een groot stuk van hun honorarium verantwoordt. Onpartijdige advizeurs, want “mijn notaris” verdedigt niet zoals “mijn advokaat” eenzijdige en soms scheve belangen.

PREVENTIEVE JUSTITIE.

Zo kommentarieert Eric Deckers : “Omdat de verleden akten onze kliënten voor lang binden, moeten wij hen vooraf degelijk advizeren over wat zij kontrakteren. Autentifikatie en advies hebben beide tot doel, rechtszekerheid te verschaffen en geschillen te voorkomen. ” Hebben kontrakterende partijen dan geen tegengestelde belangen ? Deckers : “Het Amerikaans model met winnaars en verliezers behoort niet tot onze rechtskultuur. In de meeste gevallen groeien de partijen naar een akkoord. Wij begeleiden dat proces. Daar ligt voor ons een taak van preventieve justitie. “

De voorzitter gruwelt van de Amerikaanse konfliktadvokatuur. Hij onderkent er een argument in om niet lichtzinnig met het voortbestaan van het notariaat om te springen. “Het overlaten van de autentifikatie van akten aan ambtenaren en van het advies aan andere juridische beroepen, leidt tot Amerikaanse toestanden. Of de maatschappij er beter van wordt en de burger grotere rechtszekerheid krijgt, is zeer twijfelachtig. “

Het notariaat kent geen vrije vestiging. Het aantal notarissen ligt wettelijk vast : 1.220 zijn er, van wie 613 in Vlaanderen, 172 in Brussel en 435 in Wallonië. Eén notaris voor negenduizend Belgen is nogal ruim bemeten in vergelijking met, bijvoorbeeld, Nederland met slechts 1.150 notarissen. De korporatie vervrouwelijkt slechts langzaam, zeventig vrouwen zijn notaris. Het hele korps heeft 4.500 werknemers in dienst. De notarissen zijn konkurrenten voor mekaar, naar eigen deontologie alleen op het niveau van dienstverlening en niet met tarieven.

Wat doet de notaris ? De reklamecampagne van de federatie somt op : geboorte en adoptie, schenking, erfenis en testament, verkopen, samenwonen, trouwen en scheiden en het oprichten van een zaak. Dat camoufleert enigszins de werkelijkheid, dat notarissen vooral met vastgoed bezig zijn. En dat ze zich daardoor manifesteren als belangrijke spelers op de immobiliënmarkt. Ruim 70 procent van het globale semi bruto-inkomen (na betaling van kosten en voor belastingen) komt uit honoria voor akten bij kopen en verkopen van gronden en huizen, industriële gebouwen en kantoren, leasing, lange huurovereenkomsten, onroerende krediet en kredietovereenkomsten. De rest van het zakencijfer laat zich ongeveer gelijk verdelen over familiezaken en vennootschapswerk. Notarissen werken vooral voor partikulieren, 70 procent van de verkopen gebeurt voor partikulieren, al zijn vastgoedoperaties van ondernemingen in bedragen belangrijker.

Het notariaat groeide trouwens historisch uit het vastgoed, hét vermogen van de burgerfamilie in de negentiende eeuw. Notarissen zijn in deze materie doorgaans biezonder gespecializeerd, al moeten zij zich nu wel reppen om de milieuwetgeving met bodem- en andere duinendekreten bij te benen.

Familiezaken vertegenwoordigen amper 15 procent van het zakencijfer, maar kunnen tot 40 procent van de agenda van de notaris in beslag nemen. Het gaat om kwesties, waarover de kliënten uitvoerig willen praten. Maar de “markt” van huwelijkskontrakten en testamenten kromp gevoelig sinds de wetgever het huwelijksgoederenrecht hervormde en de langstlevende echtgenoot beschermt. Voor de nieuwe echtscheidingswet hoeft een notariële boedelbeschrijving ook al niet meer. Het overlaten van een zaak aan de kinderen en nalatenschappen-zonder-teveel-suksessierechten zijn daarentegen toppers.

Hoeft dat allemaal langs de notaris te passeren ? De geboorte van een kind niets is autentieker handelt de gemeente kwasi gratis af. Huwelijken bij de burgemeester zijn goedkoop, wat niet geldt voor notariële huwelijkskontrakten. Notaris Eric Deckers weerlegt : “Een geboorte is geen kontrakt, maar een registratie. Het huwelijk is een instelling, de liefde wordt niet besproken. Maar een huwelijkskontrakt, scheiding of gemeenschap van goederen of zo, is iets anders. ” Of toch maar geldzaken bij de liefde.

Meer in de steden dan op het platteland buigen notarissen zich over vennootschappen ; oprichting, statutenwijziging, kapitaalverhogingen en hele reeksen algemene aandeelhoudersvergaderingen. Sinds een tiental jaren bestaan de zogenoemde kantoorleningen niet meer. De notaris speelt niet langer bankier.

VEEL GELD.

Bijna iedereen vindt dat de notaris veel geld verdient (zie grafiek). De federatie wijt dit aan de verplichting voor de notaris om de belastinggelden bij verkopen en andere akten te innen. Vorig jaar sluisde het hele korps voor 54 miljard frank registratierechten naar de fiskus door nadat al dat goede geld eerst een tijdje op notarisrekeningen rendeerde.

“Wij staan niet tegen de klaagmuur, maar toch, ” aldus federatievoorzitter Deckers. Het gemiddeld semi bruto-inkomen van de notaris beloopt 3,4 miljoen frank. De voorzitter betoogt dat de groeiende complexiteit van de problemen meer beslagen juristen vergt in een kantoor. Dat stuwt de algemene kosten omhoog. In een nabije toekomst dringt zich volgens hem een reëvaluatie van de honoraria op, op zijn minst een indexering van de barema’s, want dat is in zestien jaar niet meer gebeurd.

Een beetje notaris die zijn algemene kosten deelt door het aantal verleden akten, komt aan 15.000 frank kosten per akte. Weinig akten brengen dat geld op. “Onze tarieven zijn onekonomisch, ” poneert Deckers. Verkoopsovereenkomsten zijn hun geld goed waard, maar familie en vennootschappen kruipen in de kosten. Bovendien blijkt het notariaat door zijn grote afhankelijkheid van het vastgoed, konjunktuurgevoelig. 1995 wordt helemaal geen goed bouw- en woningjaar. En het optimisme van de ondernemers reikt nog onvoldoende ver om veel nieuwe vennootschappen te verlijden.

Immobiliënmakelaars en bankiers willen wel meesmuilend doen over de rol van de notaris in de vastgoedsektor. Zij verdienen vaak meer dan de 58.140 frank vast honorarium, die de notaris voor de verkoop van een huis van drie miljoen aanrekent en waarbij hij 375.000 frank registratierechten en 18.000 frank zegelrechten aan de fiskus overmaakt. De progressiviteit is niet groot. Voor een gebouw van veertig miljoen inkasseert de notaris 115.525 frank. (De belastingen tonen zich ten andere omgekeerd proportioneel. Zij bedragen 15,9 procent op een woning van twee miljoen en 12,78 procent op gebouwen van meer dan vijftig miljoen).

Niettemin betwisten makelaar en bankier enerzijds en notaris anderzijds elkaars adviesfunktie. Gespecializeerde bankiers helpen inderdaad hun klanten een heel eind op weg, en uiteindelijk beslissen zij met de toekenning van de hypoteeklening of de verkoop wel doorgaat. Maar notarissen weten te vertellen dat veel bouw- en kooplustigen vooraf bij hen grondig advies komen inwinnen. En zeker hebben zij bij een verkoop een checklist van een vijftigtal wettelijke voorschriften te verwerken. Eric Deckers waarschuwt : “Als dat advies wegvalt, kan inderdaad even goed een hypoteekbewaarder of de ontvanger van registratie de akten verlijden. Maar advies is essentieel, je kan het beschouwen als een vorm van konsumentenbescherming. Bovendien zijn wij financieel verantwoordelijk voor onze akten. “

Notarissen, die snel twee tot drie akten per dag verlijden, beschrijven het vastgoed populair als “onze biefstuk. ” Met huwelijkskontrakten harken zij inderdaad geen fortuinen bijeen. De honoraria voor vennootschapen verbeterden de jongste jaren, maar afgezien van enkele notarisstudies in steden, weegt het globaal zakencijfer inzake vennootschappen niet zwaar door. Eric Deckers nuanceert : “Bij grote ondernemingen, met hun vele advizeurs, valt het nog mee en aangezien het akten met grotere financiële verrichtingen betreft, komt de notaris er beter gehonoreerd uit tevoorschijn. Maar bij de oprichting van een kleine BVBA, wanneer aan een zelfstandige of ambachtsman artikelgewijs de statuten moet worden toegelicht, geraakt een notaris zeker niet uit de kosten. “

SUBSIDIERING.

Het vastgoed subsidieert de andere aktiviteiten. “Heel zeker, ” bevestigt de voorzitter van de federatie. Is het niet gênant dat iemand die een bescheiden woning koopt, het fiskaal aantrekkelijke BVBA’tje van zijn beenhouwer subsidieert ? Deckers : “In de jaren vijftig was dat zo, toen was een aankoopakte soms overbetaald. Nu zit de wetgeving complexer in elkaar en zijn de tarieven niet overdreven. Maar iemand die een huis koopt van twaalf miljoen frank, maakt het mij inderdaad mogelijk tijd uit te trekken om een testamentje te verlijden voor iemand die een goed werk wil steunen. “

Niet onbelangrijk : tevreden kliënten van familiezaken en uit ondernemingen dienen zich vroeg of laat wel eens aan als koper van een woning of een stuk grond. “Ja, wij doen aan public relations voor ons vastgoedwerk. Een beetje klantenbinding is meegenomen, ” bekennen notarissen.

Door hun betrokkenheid met de vastgoedsektor, hangt een zweem van zwart geld rond het notariaat ? Eric Deckers weerlegt : “Ten onrechte. Geen enkele notaris zet zijn funktie op het spel door met zwart geld te werken. De zwaarste straffen zijn daarvoor op hun plaats. ” Zit er dan geen zwart geld onder elke officiële prijs voor een grond of woning ? “Mogelijk. Wanneer een notaris zou weten dat er een dubbele prijs bestaat, dan moet hij zijn ambt weigeren. Anders pleegt hij valsheid in geschrifte. ” Notarissen zijn echter verre van wereldvreemd, zeker niet als het om geld gaat, en ze waarschuwen dat niemand beter dan de ontvanger van de registratie, de gangbare prijzen van het vastgoed kent. Bovendien, als met de verkoop iets misloopt, is het niet-officiële geld niet terugvorderbaar. “Ja, men zegt dat wij het land van het zwart geld zijn. Ik hoop dat daar een sanering in komt. Wij doen daar voorstellen voor. “

In de anti-witwaswet speelt het notariaat geen rol. Deckers : “Wij willen meewerken aan het beteugelen van de zware kriminaliteit, op voorwaarde dat onze vertrouwensfunktie niet in het gedrang komt. ” Het zou kunnen dat een onbekende Zuidamerikaan enkele tientallen miljoenen op een derden-rekening van een notaris stort om een serieus onroerend goed te kopen. Eric Deckers ontkent die mogelijkheid niet. In zo’n geval alarmeert niet de notaris, maar wel zijn bankier de anti-witwascel. Elke notaris ondertekende daartoe een verklaring voor de Kommissie van het bank- en financiewezen.

MALAFIDE KOLLEGA’S.

“Er zijn kantoren met onvoldoende rendabiliteit die in financiële problemen sukkelen, ” zegt Deckers. “Die funktioneren slecht, want die notarissen kunnen geen goeie medewerkers betalen. Vooral bestaat het gevaar dat zij uit misplaatste trots aan het geld van hun kliënten zitten. Alle probleemgevallen met notarissen vinden hun oorsprong in onvoldoende rendabiliteit. “

Om die reden acht de voorzitter het voorstel demagogisch om de honoraria voor goedkope woningen te verlagen. In Luik, Charleroi of Gent verlijden veel notarissen zelden of nooit de verkoop van een woning boven de twee miljoen frank. Zij zouden zwaar in de financiële zorgen verzinken.

Notariële schandalen maken vanzelfsprekend veel ophef. Zoals dat van Liberat Coppens, de voormalige voorzitter van de koninklijke federatie, die zich in januari 1995 voor het verduisteren van enkele honderden miljoenen kliëntengeld tot zeven jaar effektieve gevangenisstraf veroordeeld zag. Maar doorgaans regelt de korporatie haar problemen intern : het Waarborgfonds voor notariële zekerheid vergoedt de slachtoffers van malafide notarissen. Bij een beroepsfout komt de eigen Verzekeringen van het notariaat (in samenwerking nu met de ASLK, nadat Winterthur dit risico niet langer wilde dekken) tussenbeide. Op 710.000 akten in 1994 liepen er 350 schade-eisen binnen, waarvan 20 procent terecht werd bevonden. Eén beroepsfout op tienduizend akten, afficheert de federatie.

Dat een advokaat of een arts zijn praktijk aan zijn kinderen overlaat, niemand valt daarover. Zij hebben namelijk hun zelfstandige “winkel” gemaakt. Maar bij notarissen gaat, in tegenstelling tot de gerechtsdeurwaarders, het openbaar ambt notariaat bij prioriteit van vader op zoon over. Een teer punt. Temeer daar er geen numerus clausus staat op de studie, wel op de vestiging. De Domino’s bestempelden die praktijk als “onbegrijpelijk, discriminatoir en middeleeuws. “

Volgens de jongste cijfers wordt een notaris in de helft van de gevallen opgevolgd door kinderen en schoonkinderen, in een kwart van de andere gevallen door een door hem voorgestelde medewerker. Voorzitter Deckers onderstreept dat die statistiek niet representatief is. In normale tijden verloopt de opvolging in zowat 35 procent van de gevallen in rechte lijn, maar in het vooruitzicht van de nieuwe notariswet, die het voorrecht van de kinderen afschaft, profiteren oudere notarissen nog vlug van de bestaande voorkeurregeling om hun kantoor in de familie te houden. “Ik ben voor de opvolging in rechte lijn bij gelijke kwaliteiten. Als vader zou ik natuurlijk graag mijn zoon als opvolger hebben. Maar dat voorrecht kunnen wij intellektueel niet verdedigen. Het openbaar ambt moet open staan voor iedereen. Maar het notariaat is ook een vrij beroep. Een notaris bouwt met zorg zijn kliënteel op, waakt over zijn reputatie van vertrouwen en investeert. Dan ziet hij niet graag een vreemde in zijn kantoor geparachuteerd. Maar niet het belang van de ontslagnemende notaris of van zijn kinderen telt, dat zou korporatistisch zijn. Het enige belang is het openbaar belang. ” Een moedige stelling voor de zesde notaris van vader op zoon en zelf vader van vijf zonen ; vooral omdat de federatievoorzitter er in eigen rangen geen onverdeeld applaus mee oogst.

STAATSBLAD.

De bestaande tekst voor de nieuwe wet stipuleert dat kantoren van ontslagnemende of overleden notarissen in de toekomst verschijnen in het staatsblad, en dat iedereen kan solliciteren. De minister benoemt een van de kandidaten, die een gunstig advies kregen van een nieuw advieskomitee, waarin notarissen, magistraten en hoogleraren zetelen. Een subtiele regeling, want het advieskomitee beslist alleen dat iemand notaris kan worden, maar beschikt niet over selektiecriteria tot benoeming. “Neen, maar het regeerakkoord kondigt ze aan, ” zegt Deckers. “Een van de criteria moet de kontinuïteit in de vertrouwensfunktie zijn, de band met het kantoor. Dan kunnen de zoon of de dochter van de notaris een gunstige noot meer krijgen. Een vertrouwde medewerker even zeer. ” De voorzitter vindt, dat moreel gezien en in een overgangsfaze, de notariskinderen die notarisstudies aanvatten, niet meteen de deur van hun vaders kantoor tegen hun neus moeten krijgen.

De federatie ziet weinig heil in het vergelijkend eksamen dat destijds de Domino’s voorstelden. “Dan benoemt men de knapste kop, maar niet de beste notaris, ” pleit Deckers. De overnameprijs van een notariaat bedraagt 2,5 keer het gemiddeld semi-bruto jaarinkomen van de afgelopen vijf jaar, met een korrektie van een derde, veelal naar boven toe. In praktijk liggen de prijzen tussen 8 en 35 miljoen ; afgelopen jaar kostte een kantoor gemiddeld 12,4 miljoen frank.

De aangekondigde notariswet wil ook een stelsel van geassocieerde notarissen invoeren. Gevestigde notarissen kunnen met erkende kandidaat-notarissen associëren, met deling van lusten en lasten, het eerste geleidelijk wegens de kost van de inkoop. Voorzitter Deckers is entoesiast over die komende vernieuwing : “De notarissen krijgen meer tijd voor advies. Binnen een paar jaar zijn zeker vierhonderd kandidaat-notarissen geassocieerd. ” Dat is dan de grote helft van de notarissen, die nu als werknemer op een kantoor zijn ingeschreven.

Guido Despiegelaere

Notarissen hebben diepe wortels in de immobiliënsektor.

Federatievoorzitter Eric Deckers : waarborg van rechtszekerheid.

Nieuw notarislogo : het opengeslagen boek wijst op de wet, de weegschaal is symbool voor onpartijdigheid en de vulpen tekent de persoonlijke betrokkenheid van de notaris als medeondertekenaar van de akten.

Reageren op dit artikel kan u door een e-mail te sturen naar lezersbrieven@knack.be. Uw reactie wordt dan mogelijk meegenomen in het volgende nummer.

Partner Content