KBC Asset ManagementVastgoedbeveks

KBC Asset Management

Vastgoedbeveks

Het lijdt geen twijfel: vastgoedfondsen zijn geen hippe beleggingsfondsen. De return kent een vrij constant verloop. Maar vorig jaar scoorden ze bijzonder goed. Door de slechte prestaties van de nieuwe economie trokken beleggers in drommen naar defensievere sectoren als nutsvoorzieningen, de financiële sector en vastgoed. Toch zijn vastgoedbeveks lang niet risicoloos. ‘Zeker niet de wereldportefeuille’, zegt Hellemans. ‘Meer dan twintig procent ervan zit in Azië verankerd. De vastgoedaandelen zijn er vrij volatiel. De Hongkong-aandelen reageren sterk op wijzigingen van de Amerikaanse rente omdat ze aan de Amerikaanse dollar gekoppeld zijn. Dat is zeker geen defensieve belegging. En voor de Amerikaanse aandelen, 45 tot 50 procent van de portefeuille, is er het relatief grote dollarrisico. Bovendien gaat het om actieve bedrijven waarvan sommige speculeren en volledige projecten opzetten nog voor ze verhuurd of verkocht zijn.’

‘Timing is voor ons van essentieel belang, meer nog dan voor andere sectoren’, zegt ze. ‘De vastgoedsector heeft een relatief lage volatiliteit. Zeker als je hem vergelijkt met bijvoorbeeld de Nasdaq, waar de technologiewaarden bokkensprongen maken en je vaker de kans krijgt om in een dip in de markt in te springen. Bovendien zijn de returns in vastgoed niet van die aard dat ze verdubbelen in de loop van een jaar en je een gemiste kans nog wel kunt goedmaken. 2000 was rendabel, omdat vastgoedbeveks de veilige haven waren toen de groeiwaarden kelderden. Want iedereen weet: vastgoedbedrijven hebben een aantal lopende contracten, de gebouwen hebben een bepaalde waarde en er kunnen zekere inkomsten worden verwacht.’

GROEN IERLAND

Koopjes vond Katia Hellemans vorig jaar op de Ierse markt die in volle opkomst was. ‘De koers van het aandeel van Green Property dat we opgenomen hebben, steeg met zo’n 25 procent.’ Ook Unibail was zo’n geslaagde aankoop. De koers van het Franse bedrijf nam vorig jaar een vlucht van ongeveer 35 procent. ‘Door de enorme krapte op de Parijse kantorenmarkt waren de kantoorgebouwen van Unibail in La Défense, als één van de enige ontwikkelaars die nog ruime kantoren op de markt brengt, al voor 75 procent voorverhuurd vóór ze waren gebouwd.’

Ook de Britse vastgoedmarkt heeft een centrale plaats in het Europese fonds, omdat die zeer liquide is en bovendien ook heel sterk. De meeste aandacht gaat naar de kantoren en industriële panden in Londen, waar de prijzen voortdurend stijgen en het aanbod veel kleiner is dan de vraag. ‘Toch is het niet zo dat de hoge huurprijzen noodzakelijk in de aandelenkoersen weerspiegeld worden. Het resultaat valt af te wachten’, relativeert ze.

Veel tijd om gebouwen te bezoeken, heeft Katia Hellemans niet. Ze baseert zich voor haar waardeoordeel voornamelijk op nieuwsberichten van Reuters en Bloomberg, en op studies van Morgan Stanley en Merill Lynch. Maar de Brusselse kantoren van het Belgische fonds kent ze één voor één omdat ze er geregeld in en uit loopt. ‘Anders dan de internationale fondsen bestaat het Belgische fonds voor 65 procent uit vastgoedcertificaten en dus is het belangrijk dat ik de huursituatie ken. Leegstand betekent immers: geen opbrengsten. Select Immo Belgium is onze meest stabiele vastgoedbevek, tegelijk is het ook het meest illiquide fonds. Het is niet zo dat je sterk op een trend moet inspelen.’

Het best van al kent ze het gebouw dat ze zelf heeft gekocht: een woonhuis met studentenkamers in de Leuvense binnenstad, dat ze helemaal zelf heeft gerenoveerd. ‘Een uitstekende belegging’, geeft ze toe. ‘Door de woelige beurstijden heb ik er weinig last van dat ik zelf tijdelijk niet meer in aandelen kan beleggen.’

Ze is een overtuigd vastgoedbeheerster. Toch kijkt ze uit naar de nieuwe themafondsen, de ethische en de ecofondsen, die ze er binnenkort bovenop krijgt. ‘Een waterfonds, een alternative energy-fonds en enkele fondsen die in ecologische bedrijven beleggen.’ Eenzijdigheid lijkt wel het ergste waar je zo’n jonge fondsbeheerster mee zou kunnen opzadelen.

Ingrid Van Daele

‘Hoge huurprijzen worden niet noodzakelijk in de aandelenkoersen weerspiegeld.’