Woonkredieten en hypothecaire leningen zitten eigenlijk eenvoudig in elkaar. Maar je moet het wel weten.
Een goede bankier op wie je kunt rekenen, is heel belangrijk. Niet alleen als u hem een flinke spaarcent toevertrouwt, maar ook als u overweegt om uw lot voor lange tijd aan zijn instelling te verbinden. Zoals op het moment dat u dat lapje grond eindelijk eens wil bebouwen, of dat u het huis van uw dromen gevonden hebt. Want dan stapt u de bank binnen voor een woonkrediet of hypothecaire lening met een looptijd van tien, vijftien of twintig jaar.
Wat ís een goede bankier eigenlijk? In de eerste plaats iemand die alles zegt, want dat is lang niet altijd het geval. Opzettelijk dingen verzwijgen, zal een bankier niet doen. Wel zegt hij vaak niet alles wat hij eigenlijk zou moeten vertellen. Misschien omdat hij door zijn commerciële directie of marketingdienst onder druk wordt gezet om bepaalde producten te verkopen. Veel vaker nog omdat hij veel aspecten van woonkredieten vanzelfsprekend vindt, en er niet eens bij stilstaat dat u misschien wel wat meer uitleg kan gebruiken. Er zijn tal van voorbeelden, en soms kunnen ze tellen.
Neem nu de variabiliteit van de rentevoet. Conservatief ingestelde mensen die niet meteen overlopen van enthousiasme over de financiële markten, deinzen vaak terug voor hypothecaire leningen met een variabele rentevoet. Bang voor het spookbeeld van de jaren tachtig, toen hypothecaire leningen met een rentevoet van meer dan twaalf procent geen uitzondering waren. Tenslotte loopt een woonkrediet doorgaans over een periode van twintig jaar, en in zo’n tijdsspanne kan natuurlijk heel wat gebeuren. Dus stappen die mensen de bank binnen en vragen meteen naar een woonkrediet met vaste rentevoet. Dat is een percentage dat over de hele looptijd van de lening gelijk blijft. Een neiging die nog wordt versterkt door het renteverloop van de voorbije jaren, want we kunnen al een tijdje heel voordelig lenen.
Hoeveel bankiers zouden nu aan het begin van het gesprek met de behoudsgezinde cliënt duidelijk uitleggen wat een variabele rentevoet precies inhoudt? We hebben het bij twee grote instellingen getest, en telkens moest de medewerker van de klantendienst ons het antwoord schuldig blijven, en stelde hij voor om ons door te verbinden met iemand die het wél kon weten. De vraag? Als je een lening met variabele rentevoet neemt, meneer, is die variabiliteit dan begrensd of niet? Antwoord van medewerker-die-het-kan-weten bij Fortis: ‘Bij ons is die variabiliteit altijd begrensd.’
EIGEN HEERD
Natuurlijk is de variabiliteit begrensd, alleen weten maar weinig jonge bouwers dat. Wie vier miljoen leent tegen een variabele rentevoet van zes procent, hoeft niet bang te zijn. Die zes procent kunnen er geen twaalf worden. In de leningsakte staat een kleine formule die boekdelen spreekt – maar je moet die natuurlijk kunnen lezen. 10/5/+2/-2 betekent bijvoorbeeld dat de rentevoet de eerste tien jaar vast is, daarna om de vijf jaar wordt herzien, en dat de aanpassing maximaal plus twee of min twee procent kan bedragen. Een oorspronkelijke intrestvoet van zes procent kan met andere woorden tot maximaal acht procent oplopen of tot minimaal vier procent afnemen.
Woonkredieten met een vaste intrestvoet zijn doorgaans een beetje duurder. Al is het niet altijd eenvoudig om dat uit te rekenen. Cliënt A neemt bijvoorbeeld een lening met een looptijd van tien jaar en een vaste rentevoet van zes procent. Cliënt B kiest bij een lening over dezelfde looptijd voor een variabele rentevoet van 5,5 procent. De lening van cliënt B wordt na vijf jaar met 0,7 punt naar 6,2 procent aangepast. Maar die hogere rentevoet geldt alleen voor de uitstaande schuld, die kleiner is dan bij het begin van de looptijd. Cliënt A heeft nu voor de resterende (halve) looptijd van het krediet een lagere rentevoet dan cliënt B, maar heeft voor de eerste halve looptijd wel een half procent meer betaald. Er komt dus heel wat cijferwerk bij kijken om precies uit te rekenen wie het voordeligst heeft geleend. Bovendien wordt de variabele rentevoet na de voorziene termijn niet automatisch aangepast als de rente dan hoger of lager staat, dat hangt af van een referte-index die al dan niet is overschreden.
Nog iets wat weinigen weten: de voorwaarden om een sociale lening te kunnen krijgen, zijn behoorlijk versoepeld. Het inkomen van de cliënt speelt niet mee, alleen de geschatte waarde van de woning, begrensd op 3,9 miljoen. En daarnaast de verplichting dat het moet gaan om de enige woning, die bovendien door de eigenaar zelf wordt bewoond. Ooit was bijvoorbeeld ASLK-personeel verplicht om cliënten die voor een sociale lening in aanmerking kwamen, meteen door te sturen naar een erkend kredietvennootschap, zoals het Gentse Eigen Heerd is Goud Weerd. Die verplichting geldt niet meer, en uw bankier hoeft het u dus niet meer te vertellen dat u goedkoper kan lenen. Sociale leningen hebben inderdaad een lagere rentevoet – die ook niet verhoogt als het volle aankoopbedrag wordt geleend – lagere notariskosten en helemaal geen dossierkosten.
Klassieke woonkredieten of hypothecaire leningen zitten eigenlijk eenvoudig in elkaar. Er is één groot verschil met persoonlijke leningen, zoals die bij de aankoop van een auto of kleine verfraaiingswerken aan het huis. Bij een woonkrediet betaal je intrest op de nog uitstaande schuld, bij een persoonlijke lening een maandelijkse intrest op het volledige, ontleende bedrag. Bij het woonkrediet biedt dat ruimte voor verschillende formules. De ontlener kan maandelijks een vast bedrag afbetalen – waarbij de verhouding tussen kapitaal en intrest voortdurend verandert – of kiezen voor een systeem waarbij het maandelijks terugbetaalde bedrag bestaat uit een vaste kapitaalaflossing en intrest die op het schuldsaldo wordt berekend. Op die manier neemt het bedrag langzaam maar zeker af, want iedere maand is de intrest ietsje minder. Bij dat soort leningen neemt de ontlener een schuldsaldoverzekering, die de uitstaande schuld bij zijn overlijden vereffent.
REVIVAL
Daarnaast zijn er ‘de hypothecaire leningen wedersamengesteld door een gemengde levensverzekering’. Dat is een nogal ingewikkelde term voor een eenvoudig concept: de ontlener betaalt elke maand intrest op het ontleende bedrag, maar lost geen kapitaal af. Daarnaast betaalt de ontlener een maandelijkse premie voor een levensverzekering, tot het ontleende bedrag weer is samengesteld. Dat bedrag wordt dan in één keer terugbetaald aan de financiële instelling, die het kapitaal al eerder heeft teruggekregen als de ontlener ondertussen overleden is. Vandaar de term ‘gemengde levensverzekering’. Het is een formule die vaak door fiscale motieven werd ingefluisterd, maar ondertussen in onbruik is geraakt.
In tijden van beurshype kon de revival echter niet uitblijven. Een recente variant op bovenstaande formule is de ‘wedersamenstelling via tak 23 van de levensverzekeringsmaatschappij’. Ook daarbij is er een maandelijkse terugbetaling van intrest en wordt het ontleende kapitaal opnieuw bij elkaar gespaard met maandelijkse premies om aan het einde van de rit in één keer aan de bank terug te kunnen storten. Alleen wordt die premie nu volgens een vooraf bepaalde formule belegd: de helft in aandelen en de helft in obligaties. Of voor nog avontuurlijkere zielen 75 procent in aandelen en de rest in obligaties. Het is een perfect concept voor wie in de beurs gelooft, en zeker voor wie de beurs als een langetermijnbelegging beschouwt. Een Belgisch beursblad prees onlangs nog zijn eigen visie. Wie in 1984 een miljoen had ingezet en sindsdien de portefeuille had gevolgd, zou nu veertien miljoen moeten hebben. Inderdaad meer dan genoeg om ondertussen een lening van één miljoen te hebben terugbetaald. Maar de beurs kan natuurlijk ook zakken…
Of ook de rentevoeten aan een daling toe zijn, is een andere vraag. Vooral omdat de grote banken hun politiek op het vlak van hypothecaire leningen lijken bij te sturen. Drie of vier jaar geleden beconcurreerden ze elkaar nog met grote gretigheid, omdat ze het woonkrediet beschouwden als een middel om aan klantenbinding te doen. Via het woonkrediet wilden ze alle bankactiviteiten van het gezin binnenhalen. Dat leidde echter tot hypothecaire leningen waaraan de banken geen cent meer verdienden. Dus wilden ze ervan af. De ruimte om met uw bankier over de rentevoet te onderhandelen, wordt dan ook almaar kleiner.
Jo Bossuyt
