In Vlaanderen kost een appartement gemiddeld 700 euro per maand. Nog lang niet de bijna 3000 euro die je er in San Francisco voor zou betalen, maar Belgische politici en bestuurders doen er goed aan de Amerikaanse staat Californië als voorbeeld te nemen van hoe huizenbeleid niet moet. ‘We bouwen hier al twintig jaar niet genoeg huizen.’
Elke dag, op weg naar kantoor, fiets ik langs een gebouw waar in graffiti ‘This is crisis‘ op is geschreven. Het zou op een miljoen dingen kunnen slaan, maar in de context van Oakland, Californië – waar ik woon en werk – kan het maar een ding betekenen: dit gaat over de huizencrisis. Tot zo’n tien jaar geleden was Oakland helemaal niet zo’n geliefde plek om te wonen. Het stond bekend als grauw en gevaarlijk, er vonden (en vinden) veel vuurwapenincidenten plaats. Maar de tech-boom was toen al op volle gang in het nabijgelegen San Francisco, en al snel ontdekten mensen die in de tech-industrie werkten dat Oakland meer ruimte heeft dan San Francisco, en ietwat beter betaalbaar was.
Anno 2019 is de Bay Area, het grootstedelijke gebied rondom de San Francisco-baai, vrijwel onbetaalbaar voor iedereen die niet in de tech-industrie werkt. Wie 64.000 dollar (57.482 euro) per jaar verdient, kan nergens in de regio (18.000 vierkante kilometer groot) een eenkamerappartement betalen. De situatie is nagenoeg onhoudbaar voor verplegers, docenten of buitenlandse journalisten die van een Europees salaris leven.
In de stad San Francisco is de armoedegrens voor een tweeverdienershuishouden 117.000 dollar (105.079 euro) per jaar. Een studio van nog geen veertig vierkante meter kost minstens 3000 dollar (2693 euro) per maand. Wie een appartement of huis wil kopen moet een hypotheek van een paar miljoen zien te krijgen.
Tegelijkerstad is de dakloosheid in de Bay Area ongekend. In San Francisco, de stad waar 1 op de 11.600 mensen miljardair is, slapen ook elke dag 7500 mensen op straat of in daklozenopvang. De gemeentes van de Bay Area steken elk jaar weer meer geld in opvangfaciliteiten, zodat er meer opvangbedden zijn. Maar het is dweilen met de kraan open. Elk jaar wordt er in januari een telling gedaan van het aantal daklozen. Uit de laatste telling van januari 2019 blijkt dat het aantal daklozen in San Francisco met 17 procent gestegen was ten opzichte van de vorige telling, en in Oakland en omgeving met 43 procent.
De perfecte storm
De Bay Area is de duurste regio van de Verenigde Staten – duurder dan New York, Los Angeles of Washington DC. Een deel van de problematiek zit ‘m in de ongebreidelde groei van de tech-industrie, maar er spelen meer factoren. Die andere factoren, waaronder bouwrestricties, zijn onderdeel van de bredere huizencrisis in Californië.
Carolina Reid is universitair docent bij het departement voor stads- en regionale planning van de gerenommeerde universiteit van Californië in Berkeley: ‘De Californische huizencrisis is de perfecte storm, waarin zowel problemen aan de aanbodzijde als problemen aan de vraagzijde aan bod komen. Om met dat laatste te beginnen: we ondervinden in Californië nog steeds de gevolgen van de hypothekencrisis van 2008.’ Door de recessie die in 2008 in Amerika begon en die zich snel naar Europa verspreidde, verloren honderdduizenden Californiërs hun huizen (in 2008 werden in de staat 236.000 hypotheken geëxecuteerd, in 2009 nog eens 190.360). ‘Daardoor zijn er nu veel meer huishoudens die moeten huren. Omdat ze het zich niet kunnen veroorloven een huis te kopen, of omdat hun credit score (een cijfer dat de kredietwaardigheid van een persoon weergeeft, nvdr.) het onmogelijk maakt. Er zijn dus naslepende effecten van de economische crisis van tien jaar die druk zetten op de huurmarkt’, zegt Reid. In Californië huurt 45 procent van de huishoudens, tegenover 36 procent in de hele Verenigde Staten.
De Californische huizencrisis is de perfecte storm, waarin zowel problemen aan de aanbodzijde als problemen aan de vraagzijde aan bod komen.
‘Tegelijkertijd is er bijvoorbeeld in de Bay Area een enorme banengroei geweest. Dat bracht een hoop nieuwe huishoudens met hoge inkomens naar de regio die de huurprijzen verder opdrijven.’
Volgens Reid is de huizencrisis in de Bay Area ook een goed voorbeeld van een recent fenomeen: ‘Mensen willen steeds meer in stedelijke gebieden wonen. Voorheen was het in de Verenigde Staten zo dat mensen in buitenwijken verder van de stad wilden wonen. Nu willen ze in levendige, culturele buurten wonen met goede transportmogelijkheden. Dat zet druk op de bewoonbaarheid van steden.’ Die druk is niet alleen voelbaar in de Bay Area, maar ook in andere grote steden als Los Angeles, San Diego en Sacramento. En voor de mensen die wel in een kleinere, goedkopere stad willen wonen, is er weer een ander probleem. ‘In steden als Stockton of Fresno (meer landinwaarts, in het centrale landbouwgebied van de staat, nvdr.) liggen de huizenprijzen weliswaar lager, maar zijn er niet genoeg banen. Dus de huishoudens daar besteden in verhouding tot hun inkomen nog steeds te veel aan huur’, zegt Reid.
En dan zijn er nog de problemen aan de aanbodzijde. ‘Op dat gebied spelen twee zaken,’ zegt Reid, ‘steden verzetten zich tegen nieuwe huizenprojecten en bouwen lang niet genoeg huizen om de vraag en de banengroei te ondersteunen. Daarnaast kost het steeds meer om een huizenproject op te starten. Het is ontzettend duur voor projectonwikkelaars om in steden nieuwe gebouwen te bouwen. Het gevolg is dat de nieuwe projecten duurder worden en alleen toegankelijk zijn voor mensen met hogere inkomens.’
Weinig bescherming voor huurders
In een staat waar zoveel mensen gedwongen zijn hun huis te huren, zou je verwachten dat er afdoende huurbescherming bestaat. Het tegendeel is waar. ‘Op staatsniveau is er geen enkele huurbescherming geregeld’, zegt Reid. ‘Er is zelfs een wet, de Costa-Hawkins-wet, die de mogelijkheid van steden om huurbescherming te introduceren aan banden legt.’ In Californië zijn er slechts veertien steden, waaronder Los Angeles, Oakland en San Francisco, die een vorm van huurbescherming hebben. In die steden mag een huurder niet zomaar uit z’n appartement gezet worden, alleen als hij bijvoorbeeld de huur niet betaalt. In andere steden in Californië mag een huisbaas beslissen een huurder zomaar uit te zetten. In de veertien steden met huurbescherming mag de huur van een appartement bovendien maar met een bepaald percentage per jaar stijgen, in andere steden mag de huur van de ene op de andere dag met honderden dollars verhoogd worden.
Al die lokale huurbeschermingswetten zijn voor 1995 ingevoerd, voordat Costa-Hawkins van kracht werd. Sindsdien mogen er geen nieuwe beschermingswetten ingevoerd worden. Costa-Hawkins verbiedt ook huurbescherming voor eengezinswoningen, dus zelfs als je in een stad met huurbescherming woont, gaat die niet op als je niet in een appartement woont.
Voorlopig ligt er geen huurbescherming in het verschiet voor de bijna twintig miljoen Californiërs die hun huis huren.
In 2017 probeerden een aantal staatsparlementariërs Costa-Hawkins – zonder succes – terug te draaien. En in 2018 stond het terugdraaien van de wet als referendum op het stembiljet. Bijna tweederde van de Californische kiezers stemden tegen het terugdraaien (dus voor het behouden) van Costa-Hawkins. Waarom? Het zal deels te maken hebben met het feit dat de tegenstanders van het voorstel 80 miljard dollar gebruikten voor hun campagne, tegenover 25 miljard door de voorstanders. Tegenstanders hebben Californische kiezers gebombardeerd met reclamespots, waarin ze zeiden dat het terugdraaien van de wet zou leiden tot een nog groter huizentekort en nog hogere prijzen. Een andere reden zou kunnen zijn dat veel huiseigenaren hun huizen verhuren of overwegen dat te doen. Het gaat dan vooral om eengezinswoningen, die onder Costa-Hawkins niet aan huurbescherming onderhevig zijn. ‘Er zijn dus relatief veel huizeneigenaren die er belang bij hebben dat er niet meer huurbescherming komt’, zegt Carol Galante, hoogleraar betaalbare woningen en stedelijk beleid aan dezelfde universiteit als Reid tegen de San Jose Mercury News.
Voorlopig ligt er dus niet meer huurbescherming in het verschiet voor de bijna twintig miljoen Californiërs die hun huis huren. ‘Er ligt op dit moment wel een andere wet voor in het parlement van Californië’, vertelt Reid, ‘die een maximumprijs aan toegestane huur zou opleggen. Als die wordt aangenomen, mag de huur dus nergens in de staat boven een bepaald bedrag komen.’ Maar of dat wetsvoorstel het gaat halen en wat die limiet zou zijn, is niet bekend.
Wetsvoorstel in de koelkast
Tijdens zijn campagne in 2018 beloofde de nieuwe gouverneur van Californië, Gavin Newsom, 3,5 miljoen huizen te bouwen voor 2025. Dat zou uitkomen op 500.000 nieuwe woningen per jaar. Dat is nogal een belofte, want de afgelopen tien jaar werden er gemiddeld slechts 80.000 nieuwe woningen gebouwd. Hoe Newsom zijn belofte dan voor elkaar wil krijgen? ‘Ik zie het niet gebeuren’, zegt Reid. ‘Het is natuurlijk niet ongewoon voor politici om nogal vage, grootse beloften te doen. Maar als je de onderliggende beperkingen niet oplost, zoals de mogelijkheid van steden om bouwprojecten te weren, kun je die nieuwe woningen alleen maar bouwen in lege velden ergens langs een snelweg. Dat is niet waar mensen werken, dus moeten ze uren gaan rijden van en naar hun werk. Met alle negatieve gevolgen van dien.’
Reid wijst op een recent wetsvoorstel in het staatsparlement, SB50, dat als belangrijkste doel had de bouw van appartementengebouwen mogelijk te maken in steden nabij openbaar vervoer. Nu is het vaak zo dat steden geen grote appartementengebouwen willen in sommige buurten, omdat dat de sfeer van die buurt zou veranderen. De stad verbiedt zo’n bouwproject dan. ‘Het wetsvoorstel SB50 zou bepaalde stukken land beschikbaar maken voor projectontwikkelaars, waar ze appartementengebouwen mogen neerzetten zonder dat ze toestemming van de stad moeten krijgen’, zegt Reid.
We bouwen al twee decennia niet genoeg huizen. Dus de crisis los je niet zomaar even op.
Maar het wetsvoorstel belandde een paar weken geleden in de koelkast. De voorzitter van de commissie die het wetsvoorstel zou behandelen voordat het naar het parlement zou gaan, is zelf vertegenwoordiger van een kleine stad nabij Los Angeles. In die stad zouden dan mogelijk grote appartementengebouwen gebouwd kunnen worden om Los Angeles te ontlasten, zonder dat de kleinere gemeente daar iets aan zou kunnen doen. Ook andere politici uit kleinere gemeenten zagen weinig in het wetsvoorstel. Het werd niet afgeschoten, maar wordt het komende jaar ook niet ter stemming voorgelegd aan het parlement.
Politieke wil
Is de huizencrisis in Californië op te lossen? Ja, zegt Carolina Reid. ‘Maar niet in de komende vijf jaar. Deze problematiek is al jaren aan de gang. We bouwen al twee decennia niet genoeg huizen. Dus de crisis los je niet zomaar even op.’
En hoewel de situatie in België lang niet zo ernstig is als in Californië, stijgen ook hier de huizenprijzen. Een appartement in Vlaanderen kost nu gemiddeld 700 euro per maand. Reid ziet Californië als waarschuwing aan andere staten en landen over hoe het niet moet. ‘De Californische huizencrisis laat zien hoe gevaarlijk het is om geen langetermijninvesteringen in de huizenmarkt te doen en hoe steden door eigen beleid huisvesting onbereikbaar kunnen maken, wat nadelig is voor economische groei. Als ik de Belgische overheid moest adviseren, zou ik aanraden sterk te blijven investeren in sociale en toegankelijke huisvesting.’
Daar ligt uiteindelijk ook de oplossing voor Californië, zegt Reid. ‘De huizencrisis is een politiek probleem. Van sommige crises weten we niet hoe we het op moeten lossen. Dat weten we hierbij wel. We moeten alleen de politieke wil vinden om het te doen.’
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
