De prijzen van huizen en appartementen zijn de voorbije jaren fenomenaal gestegen. De lage rente speelt daarin een bepalende rol, maar niet als enige. Wat zijn de trends op de Belgische vastgoedmarkt? We vroegen het aan twee experts: Iain Cook van vastgoedmakelaar ERA, en Mathieu Verwilghen van Century 21.

Vijf jaar geleden was 150.000 euro de psychologische prijsdrempel voor een bescheiden rijhuis. Ondertussen is 200.000 euro geen uitzondering meer. Waar eindigt dat? IAIN COOK: De woningmarkt in haar geheel heeft in 2006 een hoogtepunt bereikt, maar de prijsstijging zal zich doorzetten – zij het minder sterk dan de voorgaande jaren. De kloof tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs van een woning wordt namelijk té groot, wat voor een stabilisering zorgt. De gemiddelde verkoopprijs zal een beetje dalen. De reden daarvoor is dat er de komende jaren iets minder dure woningen verkocht zullen worden, en iets meer goedkope. Potentiële verkopers hoeven zich dus geen zorgen te maken. Een huis dat dit jaar voor 190.000 euro verkocht zou kunnen worden, maar volgend jaar slechts 180.000 euro zou opbrengen: zo’n scenario van waardevermindering is uitgesloten.

MATHIEU VERWILGHEN: In Vlaanderen verwachten wij een prijsdaling in het segment van de villa’s. Voor alles wat boven 380.000 euro gaat, zal de verkoper water bij de wijn moeten doen. Rijwoningen met een klein tuintje zullen echter aan abnormaal hoge prijzen verkocht blijven worden, er valt zelfs nog een lichte prijsstijging te verwachten. In dat segment is het aantal kandidaat-kopers namelijk onevenredig groot. Er duikt altijd wel íémand op die genoeg geld op zak heeft, wat niet het geval is bij grote villa’s.

Hoe komt het dat woningen zo duur geworden zijn?

COOK: De rente is gezakt tot op een historisch laag punt, waardoor een hypothecaire lening heel interessant geworden is. Zó interessant dat een potentiële koper ‘budgettair neutraal’ kan blijven als de woningprijzen omhooggaan. Ook andere elementen hebben die prijsstijging in de hand gewerkt: de verlaging van de registratierechten bijvoorbeeld, waardoor een koper alweer meer geld ter beschikking krijgt om een huis te kopen. Ook de eenmalige bevrijdende aangifte heeft een rol gespeeld: er zijn honderden miljoenen euro’s extra op de markt gekomen. Die schuiven door, als gevolg van de verlaagde schenkingsrechten, naar kinderen of kleinkinderen, die het bijvoorbeeld besteden aan een woning. Het zijn niet de banken en de makelaars die de huizen duurder maken, het is de consument zélf die dat doet.

VERWILGHEN: België is volop bezig aan een inhaalbeweging ten opzichte van de ons omringende landen, waar de gemiddelde verkoopprijs nog altijd iets hoger ligt dan hier.

Hoe staat de appartementenmarkt ervoor?

VERWILGHEN: Appartementen zijn even duur geworden als woningen. Het gevolg is dat de vraag naar appartementen sterk begint te verminderen, want mensen verkiezen een huisje met een tuintje als het voor dezelfde prijs kan. Momenteel brengen veel ontwikkelaars dus nieuwbouwappartementen op de markt tegen zeer aantrekkelijke prijzen. Dat heeft automatisch een invloed op het totale appartementensegment. Waarom zou iemand nog een bestaand appartement van 200.000 euro kopen als er nieuwe zijn van 160.000 euro?

Met welk adjectief zouden jullie de vastgoedmarkt in haar geheel omschrijven?

VERWILGHEN: Gespannen, maar evoluerend naar een íéts meer ontspannen situatie. Normalisering is misschien een beter woord, omdat de situatie nogal abnormaal was de voorbije jaren.

COOK: Gespannen? Zo zou ik het niet zeggen. Toch niet in die zin dat de vastgoedmarkt momenteel stilvalt om economische redenen. Onze vrees is wel dat er te veel te dure woningen op de markt zijn. Verkopers moeten zich realiseren dat de bomen niet meer tot in de hemel groeien. Ze zullen met de juiste prijs op de markt moeten komen. Geen nattevingerwerk meer. Het aandeel van de niet-verkochte woningen groeit ook steeds aan. Ofwel raken ze nooit verkocht, en dan verandert dat niets aan de statistieken. Ofwel zit in dat segment een redelijk hoog percentage kopers dat eraan denkt zijn prijs te verlagen. En dan krijg je een heel ander patroon natuurlijk.

Bestaat de kans dat de woningprijzen heel bruusk dalen, met een tanende vastgoedmarkt tot gevolg – zoals in de VS gebeurde?

COOK: In België zijn er geen economische gronden voor zo’n doemscenario. Over het algemeen wordt een huis gebouwd in opdracht van een particuliere opdrachtgever. Van speculatie is dus geen sprake, want zoiets heeft geen markteffect. In Amerika is de markt wél speculatief, want daar worden soms 500 woningen tegelijk gebouwd. Als er geen vraag naar is, worden ze alle 500 op de markt gedumpt, en dan zakken de prijzen. Als bovendien de rente sterk stijgt, en de hypotheeklast daardoor danig toeneemt, dumpen eigenaars hun woning ook wanneer ze hun schulden niet meer kunnen betalen. In België is zoiets uitgesloten, want we hebben een fantastische hypotheekwet die zegt dat de rentelast voor de consument maximaal met 3 procent kan oplopen. Als de rente plots verhoogt, valt de schade relatief mee.

Heeft de prijsstagnatie die jullie voorspellen op de Belgische vastgoedmarkt een invloed op de Belgische economie? Of op het consumptiegedrag?

COOK: Die zal slechts een heel beperkt rimpeleffect veroorzaken. Misschien zal er íéts minder nood zijn aan bouwvakkers, maar verder? In de VS is dat anders. Amerikanen lenen om een huis te kunnen kopen, maar daarna lenen ze steeds meer: om een boot te kopen, een grotere auto, en om veel te kunnen reizen. Als er dan iets voorvalt op de vastgoedmarkt, zal de Amerikaan geen geld meer lenen voor een boot, waardoor de bootverkoper een probleem heeft. Het gevolg is een domino-effect. Het hele systeem zakt als een kaartenhuisje in elkaar . In België is zoiets onmogelijk, want Belgen sparen nog altijd meer dan ze uitgeven.

Hoe zit het met vastgoed als belegging?

COOK: Als je iets koopt met het idee het te verhuren, moet je beseffen dat het vet er al een tijdje van de soep is. De meeste huurders met een zeker inkomen hebben zelf al een huis gekocht. Blijven over: de sociaal zwakkere huurders. Als particuliere belegger moet je je afvragen of je die wel wilt hebben. Je kunt natuurlijk speculeren op appartementen aan de Belgische kust, maar ook aan dat verhaal komt een eind. De kust zít al overvol, en de opbrengsten hangen af van het weer.

VERWILGHEN: Het verschil tussen huren en het afbetalen van een hypothecaire lening is zó klein geworden dat mensen bijna vanzelf een woning kopen als de mogelijkheid zich voordoet.

Wat zijn de trends op de Belgische vastgoedmarkt?

VERWILGHEN: Er is een gespecialiseerde seniorenmarkt ontstaan, die tien jaar geleden vrijwel onbestaand was. Het gaat om woonprojecten op maat, waarbij senioren hun woning verkopen om zich met dat geld een speciaal ingericht appartement aan te schaffen. Met brede deuren, een lift, noem maar op. Het gaat al zo ver dat er minisamenlevingen ontstaan: allemaal senioren bij elkaar. Het is een tendens die zich serieus doorzet, helemaal in overeenstemming met de vergrijzing van de maatschappij. Een tweede trend die ons opvalt, is dat kopers gemiddeld jonger worden. Zes jaar geleden was 34 à 36 jaar de norm, nu is dat 25 of 26.

COOK: In de nabije toekomst zal men energiezuinige woningen anders bekijken dan niet-energiezuinige, want energiebesparing is een hot issue. Voor huiseigenaars is een investering in betere isolatie wellicht geen slecht idee – met het oog op de latere verkoop van hun huis. Niet dat het een gigantisch verschil zal maken, maar toch. Het zal potentiële kopers zeker kunnen bekoren.

Is het gras groener aan de Waalse kant van de taalgrens?

VERWILGHEN: Woningen zijn er in elk geval een stuk goedkoper. Vlamingen die de oversteek wagen: het is een bestaande trend.

DOOR CELINE DE COSTER