Wat is de ideale formule om geld te lenen voor een huis? Moeilijke vraag, want een volkswijsheid wil dat er evenveel mogelijkheden als mensen zijn. De enige goede raad is dat je niet impulsief te werk moet gaan.
Voor u zich naar de bank spoedt voor een hypothecaire lening, gaat u best even na welk bedrag u maandelijks kunt afbetalen. De stelregel van de banken is: een derde, en maximaal de helft van het maandelijkse gezinsbudget. En dan bedoelen ze niet het huidige maar het toekomstige budget: wanneer er ook kinderen zijn, en hogere energiekosten, en als er herstellingswerken moeten gebeuren die u als huurder niet moest betalen, maar wel als eigenaar.
Zodra u dat weet, kan het screenen van de hypotheekmarkt beginnen. Kredietverstrekkers zijn niet alleen banken, maar ook kredietmakelaars, zoals VDV Conseil of DefA Finance. Of u kunt terecht bij instellingen als de Immotheker, een onafhankelijke hypothecaire coach die ook zelf woning- kredieten van diverse bankiers aanbiedt. Het volstaat niet om de officiële rentetarieven van alle spelers te vergelijken. Banken hanteren ook toonbanktarieven voor trouwe klanten. En met schitterende voorwaarden kunnen vervelende verplichtingen samengaan, zoals een dure schuldsaldoverzekering.
HOEVEEL WILT U LENEN? Het totale bedrag dat u kunt ontlenen, hangt af van het bedrag dat u maandelijks kunt afbetalen en van de duur van de afbetaling. De meeste kredietinstellingen lenen tot 80 procent van de verkoopwaarde van uw nieuwe woning. Ook 100 procent is mogelijk, maar dan wordt de lening duurder. Voor jonge kopers met een kale spaarrekening is er de formule 125 procent. Handig om alle bijkomende uitgaven te dekken, zoals de registratierechten en notariskosten.
HOE WILT U AFBETALEN? Op welke manier de hypothecaire lening wordt afbetaald, hangt bijna van persoon tot persoon af. De meest gangbare formule is de mensualiteit, met vaste maandelijkse afbetalingen. Deze formule is financieel comfortabeler in de beginfase van de lening. ‘Toch is de mensualiteit misschien een té klassieke keuze’, vindt John Romain van Immotheker. ‘Mensen kijken te weinig uit naar formules die beter bij hun financiële situatie passen.’
Afbetalen met vaste kapitaaldelging, bijvoorbeeld, is iets voor kopers met ruime budgetten, aangezien dat in het begin van de lening veel zwaarder doorweegt. Verder zijn er nog spitsvondigheden zoals de beleggingshypotheek. Daarbij kunt u van het potentieel hoge rendement van een fonds genieten, om eventueel uw lening vroeger dan voorzien af te betalen. In Nederland is zoiets al behoorlijk ingeburgerd, maar er zitten addertjes onder het gras. Een dipje van de aandelenkoersen kan u al zuur opbreken. Ook combinatieformules zijn in zwang, en ettelijke variaties op het hypothecaire hoofdthema. Zo bestaan er progressieve en degressieve mensualiteiten. In het eerste geval betaalt u geleidelijk aan een groter bedrag af, als u zeker bent van toekomstige carrièresprongen. In het tweede geval evolueert u naar een lager bedrag. Fortis lanceerde net een soepel woonkrediet, waarbij u kunt switchen tussen verschillende formules.
VASTE OF VARIABELE INTERESTVOETEN? Nog een hypothecair dilemma: ontlenen met vaste of met varia- bele interestvoeten? In 2004 kozen de Belgen nog massaal voor het laatste, omdat de korte- termijnrente toen veel lager lag dan de rente op lange termijn. Dat verschil werd veel kleiner, zodat in 2006 alweer drie op de vier Belgen kozen voor de vaste interestvoeten. ‘De angst die nu bestaat voor de variabele interestvoet is onterecht’, zegt John Romain. ‘De kortetermijnrente heeft nog wat stijgingspotentieel, maar kan verder alleen maar dalen.’
HOELANG WILT U AFBETALEN? En hoe zit het met de gemiddelde looptijd van een hypothecaire lening? Vijf jaar geleden was 20 jaar de norm voor de helft van de Belgische bouwers of kopers. In 2006 ontleenden zes op de tien Belgen al op 25 of op 30 jaar. Ook leenformules met een looptijd van 40 jaar worden aangeboden. Gaat België dezelfde weg op als Japan, waar een woonkrediet over meerdere generaties heel gewoon is? John Romain: ‘Dat zie ik hier niet meteen gebeuren, hoewel de normen natuurlijk verschuiven. Vroeger vond men 30 jaar óók ongelooflijk lang om te lenen, en nu is het de normaalste zaak van de wereld.’
