In dit vastgoeddossier vindt u drie gedetailleerde kaarten met de prijzen van bouwgronden, middelgrote appartementen en middelgrote woonhuizen in België. Philippe Janssens van Stadim voorspelt nieuwe trends op de vastgoedmarkt en Alex Geens van Immotheker maakt u wegwijs in het almaar grotere aanbod van hypotheekleningen.

Philippe Janssens van het adviesbureau Stadim analyseert de nieuwste trends in de vastgoedmarkt. ‘Het heeft geen zin om de interestvoet te volgen.’

‘In deze cijfers, die van 2004 zijn, komt het misschien nog niet overduidelijk tot uiting, maar dat de vastgoedmarkt afkoelt, is onmiskenbaar een feit’, zegt Philippe Janssens van het gezaghebbende vastgoedadviesbureau Stadim. ‘De verklaring valt niet ver te zoeken: sinds de zomer klommen de interesten met ongeveer een halve procent en namen de banken ook wat meer marge op hun woonleningen. De aanhoudende daling van de interest was de motor van de spectaculaire prijsstijgingen van de laatste vijftien jaar. Daardoor kon men meer ontlenen, wat de vastgoedprijzen als vanzelf deed stijgen. Maar nu de interest het verschil niet meer zal maken, moet de verdere groei komen van de inflatie en de koopkracht. Dat betekent dat de prijzen ieder jaar nog met drie procent zullen stijgen. Dat is heel wat leefbaarder dan de jaarlijkse groei van acht procent die we gewend waren. Maar nu komt er een ander probleem op de proppen: de banken blijken mordicus nog méér geld in de vastgoedmarkt te willen pompen. Ze pakken uit met variabele rente en zelfs met leentermijnen van veertig jaar. Dat betekent een verdubbeling van de leningsduur – vroeger leende bijna iedereen op twintig jaar – en dus ook van het mogelijk geleende bedrag. Maar die extra middelen van de banken zijn uiteindelijk voor niemand een goede zaak.’

Waarom niet?

PHILIPPE JANSSENS: Omdat het niet goed is voor de markt dat de prijzen zo fenomenaal blijven stijgen. We hebben nu mooie prijzen, let them be. Als de prijzen te sterk in de lift zitten, dan dalen ze even spectaculair wanneer de rente scherp zou stijgen. Niemand wil dat, iedereen heeft graag een zekere stabiliteit in de markt. En wat erger is, de banken dreigen ook ongewild de Belgische economie zo aan te tasten. Momenteel is ongeveer 75 procent van de Belgen eigenaar van het huis dat ze bewonen, en binnen afzienbare tijd zal dat zelfs nog stijgen naar 80 procent. Dat is een van de stevigste pijlers van ons pensioenstelsel hè, want door de vroegere kortere financieringstermijn is bijna iedere Belg de dag dat hij met pensioen gaat eigenaar van zijn huis. De banken hebben ongelijk dat ze dat gezonde gegeven in onze economie nu doorbreken.

In het buitenland bestaan er zelfs hypotheekleningen die twee generaties omspannen. Komt dat ook naar België?

JANSSENS: Bij ons blijft dat voorlopig beperkt, omdat de interesten maar beperkt fiscaal aftrekbaar zijn en omdat Belgen gelukkig de instelling hebben om hun huis volledig te verwerven binnen de actieve loopbaan. We moeten dat behouden en daarom pleit ik ervoor dat er tussen de banken een afspraak komt over wat nog faire en werkbare voorwaarden zijn, en wat niet meer. Ik begrijp het standpunt van de banken wel: zij zitten met veel cash en weinig langetermijnplaatsingen. Zij zien dat vastgoed een stabiele investering is en willen hun klanten helpen een stap hoger te klimmen in de huizenhiërarchie dan ze eigenlijk kunnen. Het probleem is dat je die hiërarchie op korte termijn wel kunt doorbreken, maar dat op lange termijn de prijzen gewoon een niveau hoger gaan. En daar is niemand mee gediend. Uit zichzelf gaan de banken geen afspraken maken, daarvoor is hun onderlinge concurrentie te scherp. De overheid zal het moeten opleggen.

De vastgoedmarkt koelt dus af. Is het dan verstandig om nog even te wachten met kopen, aangezien dat besef nog niet bij alle verkopers zal zijn doorgedrongen?

JANSSENS: Kijk, wie een huis koopt, zal altijd zijn maximale financiële inspanning leveren. Als de vastgoedprijzen zakken, dan komt dat zeer waarschijnlijk doordat de interesten gestegen zijn. Voor de zwaarte van de afbetaling maakt dat dus in feite geen enkel verschil. De enige essentiële voorwaarde bij de aankoop van een huis is dat je binnen een budget blijft dat voor jou haalbaar is. Wanneer je een eigendom binnen dat gamma ziet dat je aanstaat, dan is er nooit een reden om te wachten.

Als interest en aankoopprijs communicerende vaten zijn, dan heeft het dus geen zin om de interestvoet te volgen?

JANSSENS: Zo is het ( lacht). De vastgoedprijs past zich altijd met enige vertraging aan de interest aan, dus als de rente plots daalt nadat hij lang gestegen was, kun je wel een zaakje doen. Maar daarvoor heb je echt wel een fenomenale timing nodig. Ik zou daar echt niet op wachten. Wie een huis koopt, doet een langetermijninves- tering. En het kan altijd dat je binnen twee jaar vaststelt: goh, ik heb toch duur gekocht. Maar als je het vergelijkt tegenover het alternatief, huren, dan doe je er sowieso je voordeel mee.

De prijzen stegen de laatste jaren spectaculair. Dreigt er een zeepbel, en een ingrijpende prijsdaling?

JANSSENS: Nee. De landen die wel met een zeepbel te maken hebben, hebben dat te danken aan beleidsmatige flaters. In de Verenigde Staten bestaan bijvoorbeeld zo goed als geen registratierechten, waardoor vastgoed daar veel vaker op korte termijn gekocht wordt en een veredeld consumptieproduct is. Dat weegt op de prijzen. Nederland zit met een zeepbel door een overdreven fiscale aftrek van de interest. Die factoren spelen bij ons allemaal niet.

Vastgoed is als belegging de laatste jaren minder populair geworden door het succes van de beurs. Is het op zich nog interessant?

JANSSENS: Niet echt, zeker nu de grote prijsstijgingen voorlopig voorbij zijn. De financieel sterkere huurders gaan door de nog altijd erg lage rente steeds vaker de stap zetten naar een eigen huis, wat meteen de verklaring is waarom de prijs van appartementen sterker steeg, jaarlijks wel met 15 procent, tegenover acht procent bij de woningen. Maar die trend heeft ook wel tot gevolg dat de huurmarkt momenteel een bijzonder sterke concentratie van financieel zwakkeren kent. De socialisten willen daarom een rem op de huurprijzen, maar dat is een verkeerde conclusie. Als je dat doet, gaat het huuraanbod immers nog meer verminderen. Het moet voor een belegger nog een beetje interessant blijven om te verhuren.

Welke regionale trends vallen op in de recente cijfers?

JANSSENS: De inhaalbeweging van de zwakkere regio’s. En dat men in de duurdere kernen meer en meer begint in te zien dat men elders voor hetzelfde geld een groter perceel of een grotere woning heeft. In het stadscentrum wonen hoeft duidelijk niet meer voor iedereen. Vooral de tweeverdieners trekken weg uit de steden. In de stad vind je alleen nog superrijken en financieel zwakkeren.

Waar trekken de tweeverdieners naartoe? Naar de stadsrand?

JANSSENS: Nog verder zelfs, puur uit financiële overwegingen. Een gevolg van het mismanagement van de agglomeraties. In de jaren zestig en zeventig heeft men veel te veel hoogbouw toegelaten. Wat te veel lage inkomens naar de stad lokte, en uiteindelijk de tweeverdieners er verjoeg.

vastgoedsites

www.easy.be/immo

www.immoweb.be

www.aha.be

www.vitrine.be

www.hebbes.be/immo

www.spotter.be

www.koopjeskrant.be

www.kapaza.be

immo.2dehands.be

www.livios.be

www.immonet.be

www.zoekertjes.be/immo

www.google.be, en zoek dan de website van een lokale makelaar

JEF VAN BAELEN