Minder open ruimte innemen en compacter gaan wonen. Dat is de boodschap die we vanuit alle hoeken te horen krijgen én de essentie van het nieuwe Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV), beter gekend als de “betonstop”. Ook Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck is een vurig pleitbezorger van de zogenaamde “verdichting”. Op het 18e Vastgoedcongres van het CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen) deelde hij zijn visie op stedenbouw, ruimtelijke ordening en wooncultuur: “De toekomst is sowieso mooi, want veel lelijker dan vandaag kan het echt niet worden.”
Hoe overtuig je de modale Vlaming om in stads- en dorpskernen te gaan wonen en zijn vrijstaande woning op te geven?
Leo Van Broeck: You cannot make smart cities without smart citizens. Als de burger begrijpt dat die ene woonstkeuze de natuur vernietigt, het klimaat doet overkoken, files produceert, de belastingen de hoogte injaagt… en dat verdichting dé manier bij uitstek is om te zorgen voor meer natuur, een beter klimaat, beter openbaar vervoer, minder verkeersdoden, minder files, minder belastingen… dan zal hij vanzelf de juiste keuzes maken. Wat de Vlaming moet, doet hij niet graag. Wat hij doet omdat hij het zelf wil, doet hij meestal beter. We moeten de verkavelingsdroom van de Vlaming realiseren in een qua woonplezier minstens even goede vorm, maar dan geschakeld of gestapeld in kernen en steden. Hoogbouw heeft vooral een slecht imago gekregen in de jaren 1960 en 1970 door torens vol te proppen met kansarmen. We moeten dat stigma doorbreken. Sommige verkavelingen zijn ook cultuurwoestijnen waar niks gebeurt behalve slapen. De oplossing ligt in kiezen voor kwaliteit, niet in kiezen voor hoog of laag.
Mensen willen op het platteland wonen omdat ze rust, privacy en natuur willen. Als we die kwaliteiten kunnen koppelen aan stadswoningen geraken we al veel verder
In eerdere interviews zei u dat vrijstaand of halfopen bouwen crimineel is en bij wijze van spreken strafbaar zou moeten zijn. Toch wordt er vandaag nog steeds verkaveld.
Van Broeck: Crimineel bedoel ik hier niet in de betekenis van misdadig, maar wel “totaal onverantwoord”. Als je weet dat de mensheid op aarde te veel ruimte afpakt van de natuur, en dat we dringend onze CO2-uitstoot moeten beperken om het klimaat te redden, dan kan ik niet anders dan vaststellen dat de vrijstaande verkavelingswoning een misdaad is tegenover het planetaire ecosysteem. Het fenomeen van “rap rap verkavelen nu het nog kan” brengt me bijna in paniek. Dat kan volgens mij alleen maar stopgezet worden door een daad van politieke moed vanuit de centrale overheid.
Wat moet er op termijn gebeuren met alle vrijstaande woningen? En wat met kleine dorpen en gehuchten? Gaan die van de kaart verdwijnen?
Van Broeck: De leegloop van de kleinste dorpen en gehuchten was al begonnen nog voor er sprake was van de betonstop. En die zal alleen maar versnellen. De terugkeer naar de stad is een planetaire tendens. De toekomst zal stedelijk zijn of niet zijn. Maar we moeten voor die ontsnippering en verdichting van Vlaanderen vooral de nodige tijd nemen en niet te veel forceren of onteigenen. Een uitgewoonde, versleten woning die je beter herbouwt dan renoveert, die moet je niet noodzakelijk op dezelfde plek herbouwen. Ik schat dat de hele operatie ongeveer twee afschrijvingstermijnen kan duren, dat is zestig jaar. Als je weet dat in Vlaanderen per jaar ongeveer 1 procent van het patrimonium wordt veranderd, kunnen we zo op zestig jaar tijd heel wat doen zonder te forceren. De overheid is momenteel ook bezig met het ontwikkelen van allerlei instrumenten, zoals grondruil, verhandelbare bouwrechten… Waar een wil is, is echt wel een weg. En als we slim zijn is die weg zelfs leuker te bewandelen dan stomweg voortdoen zoals we bezig zijn.
Op plaatsen waar mensen dicht op elkaar wonen kan de leefbaarheid een uitdaging vormen. Wat zijn de aandachtspunten op dat vlak?
Van Broeck: We moeten de woondroom van “fermettegem” au sérieux nemen. Mensen willen op het platteland wonen omdat ze rust, privacy en natuur willen. Als we die kwaliteiten kunnen koppelen aan stads-woningen geraken we al veel verder. We moeten dus dringend werk maken van meer groen, maar ook meer echte natuur, in de stad. Privacy is eerder een omgekeerd probleem: in de stad heb je vaak meer privacy dan in een verkaveling.
Het verzet tegen de betonstop komt niet enkel van de modale Vlaming, maar ook van gemeentes en steden. Volgens socioloog-ruimtelijk planner Pascal De Decker (KU Leuven) zal een betonstop er niet snel komen omdat een betonstop mogelijk ook een stop betekent op de inkomsten van de dunner bevolkte gemeente.
Van Broeck: De oplossing impliceert een grote correctie in onze gemeentefinanciering. Gemeentes waar bebouwing wordt vervangen door open ruimte voor landbouw of natuur zouden daar financieel beloond voor moeten worden in plaats van bestraft. Zij maken tenslotte bij wijze van spreken de zuurstof en de groenten voor onze steden van de toekomst. Het probleem voor een nieuwe gemeentefinanciering is niet om de lokale besturen mee te krijgen. Het zijn de burgemeesters van de grote steden die zich verzetten tegen meer geld voor open ruimte en minder geld voor aantal inwonende mensen en bedrijven. Tegelijk moeten we begrip opbrengen voor de maatschappelijke taak die de grote steden vervullen. We trekken er met zijn allen heen voor tewerkstelling, shopping, horeca, cultuur… maar ’s avonds gaat een meerderheid elders slapen én belastingen betalen, namelijk in een verkavelings-dorp. De oplossing is dus een én-én-verhaal. Als we door ons huidige woonmodel zowel een kapot platteland als zwakke en te dun bevolkte steden hebben, dan moeten we beide problemen tegelijk aanpakken.
Ik merk dat de grotere spelers in de vastgoedsector al veel verder staan dan het beleid of de regelgeving
En wat met de lokale regelgeving? Heel wat gemeentelijke bouwverordeningen zijn vandaag contraproductief: ze houden verdichting tegen, geven nog te veel ruimte aan koning auto en zetten niet in op wat echte woonkwaliteit moet betekenen.
Van Broeck: Als we een goede centrale stedenbouwkundige visie en regelgeving zouden hebben en goed opgeleide onafhankelijke architecten, dan waren al die lokale heruitvindingen van de hele stedenbouwkundige regelgeving helemaal niet nodig. Dat universiteitssteden een reglement hebben voor studentenkamers is niet meer dan normaal. Maar dat elke gemeente zijn eigen idee over dichtheid, bouw- hoogtes, mobiliteit… in regels begint te gieten, maakt van Vlaanderen soms een onwerkbare bananenrepu-bliek. Het is hoog tijd voor minder complexe regels, minder Kafka en meer gezond verstand.
Ook op Vlaams en federaal niveau vormt de regelgeving vandaag een obstakel waar nog veel werk aan is?
Van Broeck: Het zal van twee kanten moeten komen. Als er genoeg mensen naar nieuwe oplossingen vragen, dan zal de regelgeving wel volgen. Maar we mogen echt geen tijd meer verliezen. Daarom moeten we sowieso werk maken van de herziening van het regelgevend kader. Ik denk hierbij aan de wet op de mede-eigendom, het makkelijker maken van collectief wonen, de btw-regelgeving… Vanuit het Team Vlaams Bouwmeester hebben we een studie besteld om alles tegen het licht te houden: woonbonus, kadastraal inkomen, btw, fiscale maatregelen, pachtwet, wet op de mede-eigendom… Op basis van die studie hopen we zicht te krijgen op waar de invloeden het grootst zijn en waar we het snelst kunnen ingrijpen om de zaken te keren.
Wat zal de impact zijn op de vastgoedprijzen?
Van Broeck: De collectieve woningbouw verdient alle stimulansen. Tegelijk weten we dat een verkavelingswoning meer dan twee keer zoveel geld aan de overheid kost dan een stadswoning. We moeten manieren zoeken om met dat verschil het kostenplaatje van de verwerving van een woning in de kern te corrigeren. Naast kopen en huren is het zeker ook tijd voor hybride vormen van eigenaarschap via cohousing, wooncoöperatieven, community land trust… Bewoners die een woonrecht verwerven omdat ze aandeelhouder zijn in een coöperatieve, kunnen op die manier ook aan maandelijkse kapitaalsopbouw doen én kunnen instappen zonder een groot aanvangskapitaal te moeten hebben. Die piste is misschien wel het beste uit twee werelden: geen eigenaar worden in de vechtende krabbenmand van een mede-eigendom én kunnen ontsnappen aan het kwetsbare statuut van huurder. Ander voordeel: door het coöperatief beheer kunnen meerdere mede-eigendommen omgezet worden in één beheersbare entiteit met een efficiënte raad van bestuur, wat dan weer de taakstelling van de syndici kan verlichten.
Als je weet dat de mens te veel ruimte afpakt van de natuur en dat we dringend onze CO2-uitstoot moeten beperken om het klimaat te redden, dan kan ik niet anders dan vaststellen dat de vrijstaande verkavelingswoning een misdaad is tegenover het planetaire ecosysteem
In hoeverre voelt u zich gesteund door de vastgoedsector?
Van Broeck: Ik merk dat de grotere spelers in de vastgoedsector al veel verder staan dan het beleid of de regelgeving. Ik voel me vanuit die hoek heel sterk gesteund. De vastgoedsector smeekt bijvoorbeeld al jaren om verhandelbare grondrechten. Ik denk dat een innovatieve vastgoedsector die snel bij de pinken is, daar ook financieel de vruchten van zal plukken en tegelijk kan zorgen voor de creatie van meer natuur. Economie en ecologie hebben nog nooit zo dicht bij elkaar gestaan als vandaag.
Hoe ziet u de toekomst? Waar staan we over pakweg twintig, dertig of veertig jaar?
Van Broeck: Ik heb geen kristallen bol, maar ik durf wel te hopen dat het niet lang meer zal duren voor we de eerste drastische veranderingen op het terrein gaan zien gebeuren. De kleinste gehuchten lopen al leeg, de grootste en meest verafgelegen villa’s geraken al niet meer verkocht, sommige gemeentes hebben hun eerste ruil van bouwrechten al achter de rug en sommige van hen zijn al bezig met plannen voor afbraak en krimp in hun buitengebied. Ik verwacht dus veel meer van onze slimme Vlaamse innovatieve en oplossingsgerichte pragmatiek. We moeten niet denken aan futuristische gebouwen die op ruimteschepen lijken, maar misschien wel aan appartementen met daktuinen en veranda’s op alle verdiepingen. Voor mij gaat het vooral om minder verkavelingen, minder
