Cohousing-projecten en ondernemers grijpen vaak naar het erfpachtrecht terug om gebouwen op te trekken. Het voordeel is financieel of fiscaal. Maar er zijn ook heel wat nadelen.
Bouwen op een grond die je niet toebehoort en doen alsof je de legale eigenaar bent, is volstrekt mogelijk. Je kunt er gebouwtjes optrekken, ze weer afbreken, er een vijvertje aanleggen, als je de overeenkomst maar respecteert. Minstens 27 jaar, hoogstens 99 jaar kun je de erfpachter zijn van een grond, zolang je een periodieke vergoeding neertelt.
Particulieren maken er soms gebruik van in het kader van een sociaalwoonproject of een cohousing-project. Bouwpromotoren hanteren het om ondergrondse parkings aan te leggen. En universiteiten en overheden gebruiken het om hun gronden rendabel te maken. Het voordeel: de erfpachters betalen de grondprijs niet. Toch blijven ze alleen eigenaar van wat ze hebben gebouwd zolang de overeenkomst loopt.
Erfpacht, maar ook het vergelijkbare opstalrecht, biedt fiscale voordelen voor vennootschappen en wordt dan ook vaak gebruikt. ‘De zaakvoerder van een bvba die een grond in zijn persoonlijk bezit heeft, vestigt hierop bijvoorbeeld voor vijftien jaar een recht van opstal ten voordele van zijn bvba die er een kantoortje op bouwt’, zegt notaris Eric Spruyt, docent aan de fiscale hogeschool in Brussel. ‘Anders dan bij het erfpacht kent opstal geen minimumperiode. De bvba betaalt de kosten voor het gebouw en is dus de eigenaar. De vennootschap schrijft het gebouw af en kan daarbij genieten van de korte periode van vijftien jaar – afschrijven van gebouwen verloopt gewoonlijk over een periode van 33 jaar. Na vijftien jaar keert het gebouw naar de grondeigenaar terug.’
‘Wie geen bezwaar tegen de lange termijn heeft, kiest echter beter voor het erfpacht’, waarschuwt Spruyt. Na een opstal zou de grondeigenaar de gebouwen normaal moeten afkopen. Maar in de praktijk gebeurt dat bijna nooit, tot groot ongenoegen van de fiscus. Bij een erfpacht moet geen vergoeding voor de gebouwen worden betaald.
Wat bij een erfpacht wel moet worden betaald, anders dan bij een opstal, is de jaarlijkse vergoeding of kanon. ‘Een som die vroeger veeleer symbolisch was, maar die de jongste jaren aardig is opgelopen en meestal overeenstemt met een huurprijs tegen de marktwaarde’, aldus notaris Spruyt.
Bij de vestiging van een erfpacht betaal je ook registratierechten: 0,2 procent berekend op de volledige looptijd van de pacht. Een erfpacht voor 50 jaar met een jaarlijkse kanon van 100.000 frank (2479 euro) kost je bijvoorbeeld 10.000 frank (248 euro). Een erfpacht kun je ook overdragen. Maar ook dan betaal je registratierechten. Enerzijds betaal je 0,2 procent berekend op de resterende looptijd: wat je overdraagt, is immers slechts het recht voor de tijd die rest. Heeft de erfpachter ook een gebouw opgetrokken op de grond die hij heeft gebruikt, dan val je in het scenario van de verkoop en betaal je ook daarop registratierechten: 12,5 procent op de prijs van het gebouw. En die hangt af van de duur van het contract. Wie ten slotte het contract verbreekt vóór de minimumtermijn van 27 jaar, mag ook 12,5 procent registratierechten betalen.
Een huis bouwen op een gepachte grond kan dus perfect. Je kunt er bij de bank zelfs een hypotheeklening voor aanvragen. Wat je in hypotheek geeft, is de erfpacht zelf. Vermits de erfpacht over een lange termijn loopt, zullen de meeste banken instemmen. Bij een opstal ligt het al moeilijker. Om te voorkomen dat ze na de looptijd van de opstal niets meer in hypotheek zouden hebben, betrekken banken bij een opstal zowel de grondeigenaar als de opstalhouder in het krediet.
De hele erfpacht met alles erop en eraan kun je ook nog erven. Precies zoals bij een gewoon eigendom zul je ook in dit geval successierechten moeten betalen. Ze worden volgens dezelfde regels berekend. De waarde van de pacht wordt geschat op het moment van het overlijden. Ook die hangt van de looptijd van het contract af.
Ingrid Van Daele
