Beleggen in vastgoed kan op twee manieren, legt Frank Vranken, Chief Strategist bij vermogensbeheerder Puilaetco Dewaay, uit. Met huizen van steen of huizen van papier.
Wie rechtstreeks in panden belegt of investeert, koopt vastgoed om rendement te behalen via huurinkomsten of meerwaarde bij herverkoop. ‘Het is een kapitaalintensieve manier van beleggen en behalve almaar terugkerende onderhouds- en herstellingswerken moet je ook rekening houden met risico’s, bijvoorbeeld dat je geen of geen solvabele huurder zou vinden’, merkt Frank Vranken, Chief Strategist bij vermogensbeheerder Puilaetco Dewaay, op. ‘Bovendien betaal je bij de aankoop van een pand, en nog voor je een euro huur ziet, meteen al registratierechten: 10% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië. Dan reken ik nog andere kosten (van de schatter, de notaris…) niet mee. Alles bij elkaar kan dat een behoorlijke rem op je rendement betekenen.’
Terwijl beleggen in vastgoed ook met papier kan. Met aandelen van een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). ‘Je koopt dan een stukje van een bedrijf en laat de zorgen voor het beheer en het onderhoud van het vastgoed over aan het management van dat bedrijf. En toch in je 4,5% dividendenrendement, bruto. In België is een vijftiental GVV’s actief, zoals Aedifica, Care Property Invest, Leasinvest, Montea, Xior Student Housing, WDP, Wereldhave België. Ze behoren tot de internationale Real Estate Investment Trusts (REIT). En in België beantwoorden ze aan strenge eisen op het gebied van schuldgraad, diversificatie, uitkering van hoge dividenden.’
‘De meeste beleggers in stenen vastgoed investeren in villa’s, huizen of appartementen. Maar GVV’s investeren ook in logistiek en commercieel vastgoed, opslaghuizen, serviceflats, studentenkamers, ziekenhuizen… Door in die verschillende segmenten te investeren en te spreiden in de tijd, voldoe je aan belangrijke basisregels voor beleggen. Aandelen van een GVV kun je ook gemakkelijk weer van de hand doen of liquide maken.’
Relatief veilig, redelijk rendabel
‘In de periode van 1990 tot vandaag zijn GVV’s goed voor gemiddeld 5% dividendrendement’, benadrukt Frank Vranken. ‘Trek je daar de roerende voorheffing af, dan blijft er nog altijd 3,75% over. Plus, normaal gesproken, een jaarlijkse meerwaarde van 1,5% voor de groei van de portefeuilles van de GVV’s. Dat is 4 tot 5% over een lange periode. Beleggen in GVV’s is dus relatief veilig en kan een redelijk rendement opleveren.’
De roerende voorheffing bedraagt voor de meeste GVV’s 30%. ‘Voor GVV’s die voor meer dan 60% van hun portefeuille investeren in zorgvastgoed is dat slechts 15%. Denk aan vastgoedvennootschappen zoals Care Property Invest, Aedifica en misschien in de niet te verre toekomst Cofinimmo. Die stimulans heeft alles te maken met het tekort aan rusthuisbedden door de vergrijzing van de bevolking.’
