Raar maar waar: dure nieuwbouw zorgt voor meer betaalbare huur- en koopwoningen. ‘Wie dat niet inziet, begrijpt de woningmarkt niet’, zegt Johan Albrecht, fellow bij de denktank Itinera.
Zelfs peperdure nieuwbouw kan leiden tot betaalbaarder wonen. Dat komt door de verhuisketen die door dit groeiende aanbod ontstaat, betoogt denktank Itinera in een nieuwe studie, op grond van een stapel wetenschappelijk onderzoek in onder meer Duitsland, Nederland en de Verenigde Staten. Nieuwbouw heeft bovendien een grote impact op de huurmarkt. ‘In Duitsland zorgt de productie van één nieuwbouwwoning tot meer dan vier verhuisbewegingen in de huurmarkten’, zegt Johan Albrecht, Itinera-fellow en professor milieueconomie aan de Universiteit Gent.
Het klinkt contra-intuïtief, dure nieuwbouw die zorgt voor goedkopere woningen.
Johan Albrecht: Je moet dus rekening houden met de verhuisbewegingen die ontstaan. Wie gaat verhuizen naar dure nieuwbouw? De hogere inkomens. Maar die hebben vaak twintig jaar eerder ergens een relatief goedkope woning gekocht, en gaan die woning nu achterlaten. Daar komen weer andere mensen wonen. Maar die mensen komen ook van een andere woning, waarschijnlijk een nog goedkopere woning. Zo ontstaat een verhuisketen: in de slipstream van dure nieuwbouw komen goedkopere koop- en huurwoningen vrij. Empirisch onderzoek bevestigt keer op keer dat ook met dure nieuwbouw, door die verhuisbewegingen, er op korte termijn een aantal meer betaalbare huur- en koopwoningen op de markt komen.
En toch, schrijft u, is private nieuwbouw een onderbenut instrument om iets te doen aan de wooncrisis in Vlaanderen. Hoe komt dat?
Albrecht: Kijk, af en toe zeggen de bouwbedrijven: wij moeten veel te lang wachten op vergunningen, kunnen die niet wat vlotter worden afgegeven? De reactie is dan vaak dat zij alleen maar woningen voor de hogere inkomens bouwen, en dat de rest van de samenleving daar dus niet veel aan heeft. Maar eigenlijk klopt dat niet. Zelfs bij dure nieuwbouw zijn er voordelen voor de hele woningmarkt. We zien de nieuwbouwproductie in ons land wel al een tijdje dalen. Dat heeft veel te maken met de hoge rentevoeten. Maar als die nieuwbouwproductie blijft dalen, betekent dat jammer genoeg ook minder verhuisbewegingen. Dat is niet alleen slecht voor de economie, maar ook voor het segment betaalbare woningen op de markt. Waarmee ik niet wil zeggen dat we zomaar overal massaal moeten gaan bijbouwen.
‘Meer sociale woningen? De volgende 17 jaar komen we geen stap dichter bij de realisatie van het recht op wonen’
Moeten overheden ook niet vooral inzetten op de bouw van sociale woningen, gezien de tienduizenden mensen die op een wachtlijst staan?
Albrecht: Ik wil ook dat er meer sociale huurwoningen bij komen, iedereen wil dat, maar het duurt allemaal verschrikkelijk lang in dit land. Om de wooncrisis aan te pakken, hebben we zowel meer sociale woningen als een grotere private huur- en koopmarkt nodig. Als we in onze steden wat meer kunnen verdichten, en bij die nieuwbouw ook oog hebben voor kleine nieuwbouw-units, ook gericht op singles, kunnen daar, dankzij de kracht van de verhuisketens, veel maatschappelijke baten uit voortkomen, in de vorm van betaalbare koop en huurwoningen. Oudere panden in het lagere segment komen dan immers vrij. Als je de mensen optelt die op een wachtlijst staan voor een sociale woning en de mensen die graag zouden verhuizen naar betere wooneenheden, heb je het in België toch over een paar honderdduizend gezinnen.
‘Om de wooncrisis aan te pakken, hebben we zowel meer sociale woningen als een grotere private huur- en koopmarkt nodig.’
Kunnen bouwbedrijven niet gewoon meteen betaalbare woningen bouwen, in plaats van dat we moeten rekenen op de verhuisketens die het gevolg zijn van dure nieuwbouw?
Albrecht: Bouwbedrijven moeten hun kosten dekken. Bouwen is duur vanwege de technieken en de regulering. Dus eigenlijk kunnen bouwbedrijven haast niet anders dan zich te richten op de hogere inkomens.
Het VRT-programma Pano liet zien hoe moeilijk het is om in Vlaanderen nog grote woonprojecten, vooral appartementen, te bouwen, omdat buurtbewoners doorlopend beroep aantekenen tegen de plannen . Vindt u dat de Vlaamse regering maatregelen moet nemen om private woningbouw te faciliteren?
‘Ik heb niks tegen mensen die landelijk willen wonen, maar dat heeft veel maatschappelijke nadelen. Daar mag dus een serieus prijskaartje aan hangen.’
Albrecht: Ja, maar de overheid moet wel eerst een visie uitwerken. Het is niet de bedoeling om zo veel mogelijk nieuwe huizen willekeurig in ons landschap neer te poten. Dat zou absurd zijn, Vlaanderen is volgebouwd. We moeten in mijn ogen voorrang geven aan stedelijke agglomeraties, waar een hoge vraag is naar kwalitatieve, energiezuinige woningen. Ik heb niks tegen mensen die landelijk willen wonen, maar dat heeft veel maatschappelijke nadelen. Daar mag dus een serieus prijskaartje aan hangen. Gelukkig zijn er ook veel middeninkomens die graag in de stad dicht bij hun werk wonen, of singles die geen grote woning willen, en die heel weinig aanbod vinden. Onze woonmarkt is allesbehalve efficiënt. We moeten echt gaan kijken naar hoe we onze hele woonomgeving willen organiseren. Meer private nieuwbouw kan daarbij helpen. In Nederland berekende het Centraal Bureau voor de Statistiek dat er voor 100 nieuwbouwwoningen elders in de markt 145 andere woningen vrijkomen.
Vernietigend rapport over Vlaams woonbeleid: ‘Minister Depraetere (Vooruit) heeft veel werk’
Critici, die u de ‘aanbodsceptici’ noemt, vrezen dat een groter aanbod ook leidt ook tot een grotere vraag en dus tot hogere koop- en huurprijzen?
Albrecht: Een van hun belangrijke argumenten is dat als er veel nieuwbouw bij komt, die buurt na verloop van tijd duurder wordt. Dat kan, zeker als nieuwe, mooie woonprojecten samengaan met investeringen in infrastructuur en groenvoorzieningen. Dan willen meer mensen daar komen wonen, en zijn ze bereid meer te betalen voor dat soort woningen, en stijgen de woningprijzen. Maar het is vaak ook juist wenselijk dat sommige buurten worden opgewaardeerd. Het klopt dat daardoor mogelijk de mensen met de laagste inkomens uit die buurten worden weggeduwd. Maar vergeet dus niet dat door die toegenomen wooncapaciteit er in andere buurten juist meer betaalbare woningen vrijkomen.
Maar u bent dus geen lobbyist van de vastgoedsector?
Albrecht: Helemaal niet, en private nieuwbouw is ook geen mirakeloplossing voor de wooncrisis. Maar zonder extra aanbod stijgen de prijzen sneller en wordt een inclusief, voor iedereen toegankelijk woningaanbod onbetaalbaar. Zonder oog voor de verhuisketens, valt de woningmarkt niet te begrijpen.