Waarom duurt het zo ontzettend lang voor er nieuwe sociale woningen worden bijgebouwd? Door te krappe subsidies, ingewikkelde regels en politieke inmenging, zo blijkt.
‘De Vlaamse overheid zegt dat ze ons veel geld geeft en zet dat ook in alle kranten: “Wij hebben het goed gedaan. Wij zijn goed bezig. Kijk eens wat voor een fantastisch sociaal beleid we voeren.” Maar de realiteit is totaal het tegenovergestelde.’ Dat zegt de directeur van een Vlaamse huisvestingsmaatschappij in Protest tegen sociale woningen, de masterproef in de stedenbouw en ruimtelijke planning van Maaike Vansevenant (KU Leuven). ‘Toen ik zelf nog voor het projectontwikkelingsteam van een sociale huisvestingsmaatschappij werkte, zag ik hoe het traject dat je moet afleggen om nieuwe woningen te kunnen realiseren jaar na jaar complexer en langer werd’, zegt ze. ‘Zelfs als de nodige gronden en middelen voorhanden zijn, is het niet evident. In mijn masterproef heb ik aan de hand van interviews met directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen onderzocht hoe dat komt.’
Wij worden voortdurend afgeremd om te groeien, en die druk komt uit de vastgoedsector.
Vorige week nog maakte Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) bekend dat er in 2020 liefst 169.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning stonden. Kandidaat-huurders moeten gemiddeld 3,5 tot 4 jaar wachten. Ondanks die grote nood slaagt Vlaanderen er niet in om het aantal sociale woningen snel op te trekken. Nochtans maken de opeenvolgende Vlaamse regeringen daar altijd weer extra geld voor vrij. Zo investeert de regering-Jambon 4,5 miljard euro in sociale woningbouw. ‘Dan zeggen ze: “Van ons krijg je geld genoeg, maar het lukt je niet.” Dat is een bewuste strategie om ons als sector te beschadigen’, zegt een van de directeurs die Vansevenant consulteerde.
Oud patrimonium
Waar gaat al dat geld dan wel heen? Om te beginnen is het oudere patrimonium in zo’n slechte staat dat sociale huisvestingsmaatschappijen handenvol geld in renovatie moeten investeren. Daarnaast is het budget voor de infrastructuur rond nieuwe sociale projecten, zoals parkeergelegenheid of een speelpleintje, drastisch ingekrompen. Ook de afschaffing van subsidies voor sociale koopwoningen, die veel geld in het laatje brachten, hebben de financiële slagkracht van de maatschappijen aangetast. ‘Wij worden klein gehouden én gedwongen om onszelf voor een deel op te eten’, zegt een respondent. ‘Onze kapitaalreserves, die vaak in ons vastgoed zitten, moeten we gebruiken om door te kunnen gaan. Daardoor hebben wij het heel moeilijk om aan de vraag tegemoet te blijven komen.’
Maar zelfs als er genoeg geld is, betekent dat lang niet altijd dat er snel sociale woningen bijkomen. De Vlaamse oppositiepartij Vooruit berekende dat er dit jaar ongeveer een miljard euro bestemd voor sociale woningbouw op de rekening van de Vlaamse overheid zal blijven staan. Dat komt volgens de directeurs vooral doordat de steeds striktere regelgeving het proces enorm vertraagt. Allemaal vinden ze dat de Vlaamse reglementering te complex is. ‘Elke nieuwe Vlaamse regering voegt regels toe’, zegt Vansevenant. ‘In de huidige regeerperiode werden de voorschriften aangevuld in het kader van de strijd tegen vermeende fraude en misbruik door sociale huurders. Doordat de reglementering de hele tijd wordt aangevuld en veranderd, is er een groot gebrek aan transparantie ontstaan. Volgens de respondenten zou dat vaak tot een perceptie van gesjoemel leiden.’ Directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen zouden dan ook graag zien dat de reglementering wordt vereenvoudigd.
Sommige politieke partijen wíllen simpelweg geen sociale huisvesting.
Een ander probleem is dat ze op lokaal niveau naar eigen zeggen soms met politieke inmenging worden geconfronteerd. ‘In sommige gemeenten zijn er politieke partijen aan de macht die simpelweg geen sociale huisvesting willen’, zegt Maaike Vansevenant. ‘In verkiezingstijden zeggen sommige politici letterlijk: “Als je op mij stemt, zorg ik dat de geplande sociale woningen er niet komen.” En daar houden ze zich achteraf ook aan. Dus komt het geregeld voor dat projecten die al helemaal in de steigers stonden, worden afgeblazen zodra de nieuwe bestuursploeg aan de macht is. Dat gebeurt om ideologische redenen, maar soms is het louter electorale berekening. Sociale woningen en hun bewoners hebben nu eenmaal een slechte reputatie en veel Vlamingen zien liever niet dat er in hun wijk worden gebouwd.’
Interessante belegging
De vraag is waarom de overheid obstakels lijkt op te werpen voor de bouw van nieuwe sociale woningen, terwijl ze er wel heel wat middelen voor vrijmaakt en gemeenten ook quota oplegt. Sommige directeurs uit het onderzoek zijn ervan overtuigd dat ze private spelers een groter deel van de sociale huurmarkt wil toespelen. ‘Wij worden voortdurend afgeremd om te groeien, en die druk komt uit de vastgoedsector’, zegt een van de respondenten. Sommige directeurs denken dat de Vlaamse overheid, die het allesbehalve breed heeft, zo in de eerste plaats geld hoopt te besparen. Anderen zien er een bewuste poging in om sociale huisvestingsmaatschappijen minder middelen en daardoor ook minder macht toe te kennen.
Nu al zet Vlaanderen in op sociale verhuurkantoren. Een private eigenaar kan zijn huis verhuren aan zo’n kantoor, dat het vervolgens aan kwetsbare gezinnen of alleenstaanden doorverhuurt. De huurder krijgt dan een subsidie om de huurprijs te kunnen betalen. Zo komen er heel wat woningen bij voor mensen die het niet breed genoeg hebben voor de gewone huurmarkt. De eigenaar van zijn kant is zeker van zijn huurinkomsten én krijgt fiscale voordelen. Op sites van vastgoedmakelaars wordt de aankoop van een woning met de bedoeling die door een sociaal verhuurkantoor te laten exploiteren daarom als ‘een heel interessante belegging’ aangeprezen. ‘De meeste respondenten staan ook achter het systeem van sociale verhuurkantoren’, zegt Vansevenant. ‘Er zitten onmiskenbaar voordelen aan: alle verhuurde woningen moeten aan kwaliteitsnormen voldoen en het is een efficiënt wapen tegen huisjesmelkerij. Alleen heeft de overheid het nu ook mogelijk gemaakt dat projectontwikkelaars hele gebouwen optrekken om via sociale verhuurkantoren te verhuren en dat is natuurlijk een ander verhaal.’
Vanaf 2023 moeten sociale verhuurkantoren en sociale huisvestingsmaatschappijen per gemeente in één woonmaatschappij opgaan. Sommige directeurs vrezen dat daardoor nog een groter deel van de sociale huursector naar de private markt zal doorschuiven. ‘Vandaag wordt het patrimonium gesubsidieerd: de overheid trekt middelen uit om sociale woningen te bouwen en te renoveren. Dat zijn dure, maar blijvende investeringen’, zegt Maaike Vansevenant. ‘In het systeem van sociale verhuurkantoren zijn het echter de huurders die worden gesubsidieerd door middel van huurtoelagen. Op die manier groeit het aanbod aan, maar dat is wel een tijdelijke oplossing, want veel eigenaars zullen hun woning na verloop van tijd weer op de private markt verhuren. Zo verdwijnen publieke middelen in zekere zin dus in de zak van private verhuurders, terwijl er geen langetermijnoplossing komt voor de grote vraag naar sociale woningen.’
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
