Mogen jonge, hardwerkende Vlamingen nog dromen van een eigen huis of appartement? Op basis van de cijfers zou je geneigd zijn die vraag negatief te beantwoorden. Volgens een vorige week gepubliceerd rapport van de Notarisbarometer telden we tijdens de eerste negen maanden van dit jaar gemiddeld 327.000 euro neer voor een huis. Dat betekent een stijging met meer dan 25 procent in vijf jaar tijd. Iets minder snel ging het voor de appartementen. Sinds 2016 stegen de prijzen met bijna 22 procent, tot gemiddeld iets meer dan 260.000 euro.
...

Mogen jonge, hardwerkende Vlamingen nog dromen van een eigen huis of appartement? Op basis van de cijfers zou je geneigd zijn die vraag negatief te beantwoorden. Volgens een vorige week gepubliceerd rapport van de Notarisbarometer telden we tijdens de eerste negen maanden van dit jaar gemiddeld 327.000 euro neer voor een huis. Dat betekent een stijging met meer dan 25 procent in vijf jaar tijd. Iets minder snel ging het voor de appartementen. Sinds 2016 stegen de prijzen met bijna 22 procent, tot gemiddeld iets meer dan 260.000 euro. Daartegenover staan dan de lonen. 18- tot 34-jarigen verdienen volgens Statistiek Vlaanderen gemiddeld niet eens 1500 euro netto. In 15 jaar tijd steeg het gemiddelde loon in die leeftijdsgroep nauwelijks 12 procent. Samenvattend kun je zeggen: de lonen van de starters groeiden met de snelheid van de schildpad, terwijl die van de woningprijzen stegen met de snelheid van de haas. En toch. Volgens woningmarkteconoom en onderzoeker Frank Vastmans (KU Leuven) is een eigendom voor aardig wat starters allesbehalve een verre droom. Sterker nog: uit zijn analyses blijkt dat het net de jonge tweeverdieners zijn die de vastgoedprijzen zo verhitten. Hoe dat kan? Voor een beter begrip helpt het inzicht dat er niet zoiets als één Vlaamse vastgoedmarkt bestaat. 'In en rond centrumsteden als Leuven, Gent, Mechelen, Antwerpen en hun agglomeraties speelt een heel andere dynamiek dan in de rest van Vlaanderen', stelt Vastmans. 'In de genoemde steden zien we de prijzen een stuk sneller stijgen dan in bijvoorbeeld landelijk Limburg of West-Vlaanderen. De belangrijkste verklaring daarvoor moet je zoeken in het feit dat steeds meer starters hooggeschoold zijn. Vandaag gaan er vier keer meer jonge mensen naar de universiteit of hogeschool dan veertig jaar geleden. Dat zorgt voor een soort braindrain naar steden waar je, behalve die opleidingen, ook de meeste werkgelegenheid en de beste en meest nabije voorzieningen hebt. De druk op de woningmarkt komt voornamelijk door die migratie: de instroom van hoger opgeleide jongeren die na hun studie blijven hangen in de stad.' Daarbij hoort de bedenking dat ook de ouders van die groep hier een rol spelen. 'Hoger opgeleide starters verdienen gemiddeld niet zo veel meer dan starters zonder hogere opleiding', zegt Vastmans. 'Maar ze hebben wel vaker ouders die eveneens hoogopgeleid en dus bemiddelder zijn. In veel gevallen krijgen die jonge starters nog wat extra financiële ondersteuning.' De analyse van Vastmans spoort niet helemaal met die van de Vlaamse notarissen. Zij signaleerden begin dit jaar dat het aantal jongere kopers in de steden significant was afgenomen. Dat leidde in een aantal media tot de conclusie dat het voor jongeren almaar moeilijker wordt de vastgoeddroom te verwezenlijken. Maar volgens Vastmans was er iets anders aan de hand. 'Die tijdelijke daling van het aantal jonge kopers was in 2020 meer dan waarschijnlijk het gevolg van een sterke stijging in 2019. Door het uitdoven van de woonbonus zagen we toen een rush van starters op de woningmarkt. Dat er dan een jaar later een daling wordt opgetekend, is logisch. Als we de tendens bekijken op de wat langere termijn, zien we dat het aandeel van jonge koppels ongeveer stabiel is gebleven. Al stellen we ook hier een verschil vast tussen de steden en de rest van Vlaanderen. In Vlaanderen zagen we over het algemeen iets minder jonge koppels eigenaar worden, terwijl hun aandeel in steden als Gent en Leuven licht steeg. Ook dat wijst erop dat het vooral de jonge, hoger opgeleide tweeverdieners zijn die druk zetten op de markt. Zij doen de prijzen in de steden de hoogte inschieten, waardoor het voor alleenstaanden erg moeilijk wordt om daar iets te kopen.' Over mogelijke verdringingseffecten die daar het gevolg van zijn later nog meer. Eerst moet hier nog een andere populaire opvatting over de vastgoedmarkt worden genuanceerd. 'Als het gaat over de hoge prijzen van vastgoed wordt vaak gewezen naar grote investeerders', zegt Vastmans. 'Ongetwijfeld spelen die een bepalende rol als het gaat over de kustappartementen en nieuwbouwappartementen. Maar over het algemeen wordt hun rol overschat. Als zij echt de prijs zouden bepalen, zou je verwachten dat in een stad als Gent, waar de prijzen razendsnel stijgen, die investeerders het hebben overgenomen van de eigenaars. Dat is niet zo. Er zijn in Gent nu evenveel eigenaars als tien jaar geleden. Het aantal huurders is ook niet gestegen. De huurmarkt voor huizen is in Vlaanderen trouwens een krimpende markt. Ook dat is een aanwijzing dat het niet de investeerders zijn die de vastgoedprijzen bepalen.' De migratie van jonge hoger opgeleiden naar de steden is uiteraard niet de enige oorzaak voor de huidige prijsontwikkeling. Een stuwende factor is zonder enige twijfel ook de zeer lage interestvoet. Daardoor kunnen kopers meer lenen en dus ook meer betalen. Al zijn er natuurlijk grenzen. 'De leencapaciteit en de woningprijs houden elkaar in evenwicht', legt Vastmans uit. 'Vandaag zien we een relatief onevenwicht, met iets hogere woningprijzen dan we op basis van de leencapaciteit mogen verwachten. Dat betekent dat we binnenkort wellicht een stabilisering van de prijzen zullen zien.' Ten gronde verwacht Vastmans evenwel geen grote verandering in de vastgoedmarkt. Zelfs als de interestvoet plots weer zou gaan stijgen, zou dat niet veel uitmaken voor de betaalbaarheid. 'Een hogere interestvoet betekent dat de leencapaciteit daalt. Maar als die capaciteit daalt, zullen ook de woningprijzen dalen.' Wijzigingen zijn er allicht ook niet te verwachten in wat volgens Vastmans de meest bepalende tendens is: de nog altijd groeiende aantrekkingskracht van een aantal centrumsteden op hoger opgeleide, meer gegoede tweeverdieners. Dat die tendens een belangrijke schaduwzijde heeft, is geen nieuws. Net als in veel grotere steden als Berlijn, Amsterdam of Parijs wordt wonen er voor alleenstaanden of minder bemiddelden stilaan onbetaalbaar. Het gevolg is segregatie (wijken of steden die een groeiende concentratie van lagere inkomens zien) of gentrificatie (wijken of steden met een groeiende concentratie van hogere inkomens, waardoor lagere inkomens mogelijk verdrongen worden). In een onderzoek voor Steunpunt Wonen liet econoom Stijn Dreesen (KU Leuven) zien hoe dergelijke fenomenen ook spelen in de Vlaamse stadsbuurten. Wijken waar het gemiddelde inkomen aanmerkelijk steeg, zagen meer private huurders vertrekken dan wijken waar dat inkomen minder snel was gestegen. Weinig verrassend, maar daarom niet minder problematisch: in die gentrificerende stadswijken waren het vooral de huurders met een laag inkomen die andere oorden opzochten. 'In vergelijking met een stad als New York blijft dat fenomeen in onze steden nog binnen de perken', zegt Dreesen. 'Verhuurders die de prijzen de hoogte in willen jagen, kunnen dat hier niet zomaar. De huurprijs kan pas herzien worden na een akkoord tussen beide partijen of, als dat akkoord er niet is, een beslissing van de vrederechter. In de Verenigde Staten is de huurprijs veel flexibeler. Gentrificatie is er soms zo extreem dat je zogenaamde food deserts krijgt: wijken waar je geen voedingswinkels vindt die betaalbaar zijn voor lagere inkomens.' Gentrificatie voorkomen is evenwel niet zo makkelijk. 'Je mag niet vergeten dat het fenomeen ook duidelijke voordelen heeft. Een instroom van hoger opgeleide, meer gegoede gezinnen naar initieel armere wijken zorgt ervoor dat verouderde woningen worden opgeknapt en de wijk wordt opgewaardeerd. Ook de lokale handel en horeca zullen er wel bij varen. Maar uiteraard staan daar negatieve effecten tegenover: huishoudens met een lager inkomen worden verdrongen naar wijken met minder voorzieningen en een lager inkomensniveau. Je kunt je afvragen of een wijk of stad moet streven naar een sociale mix van koopkrachtigen en minder koopkrachtigen. Zo'n mix zou ervoor kunnen zorgen dat ook minder gegoeden kunnen profiteren van de verhoging van welvaart en welzijn die de instroom van hoger opgeleiden met zich meebrengt.' Hoe een overheid die mix kan bewaken? In theorie is dat simpel. 'De almaar stijgende prijzen van de woningen in sommige steden zijn in essentie het gevolg van schaarste', zegt Dreesen. 'De beste remedie is dus: voldoende woonaanbod creëren. Aan de onderkant van de markt kan een overheid dat doen door in meer sociale woningen te voorzien. Een huursubsidie kan ook helpen, al moet je wel uitkijken dat je daarmee niet hetzelfde effect creëert als met de woonbonus. Als je veel mensen veel subsidie geeft, drijft dat de prijzen vooral verder op, en heb je eigenlijk niets opgelost. Daarnaast, en dat klinkt misschien paradoxaal, moet je er ook voor zorgen dat er een aanbod is in het hoogste segment. Als er geen aanbod van woningen voor koopkrachtige huishoudens is, zullen de meest kapitaalkrachtigen huizen of appartementen in de lagere segmenten opkopen en renoveren, waardoor die niet langer ter beschikking staan van de minder kapitaalkrachtigen. Waarop die laatsten zich op hun beurt tot een lager segment zullen wenden, en er uiteindelijk verdringingseffecten zullen optreden voor wie op dat lagere segment mikt. Daarmee wil ik niet zeggen dat je het betaalbaarheidsprobleem oplost door zo veel mogelijk luxeappartementen te bouwen. Maar net als sociale woningbouw helpt het wel tegen de verdringing van de minder gegoeden uit de stad.' Tegenover de simpele theorie - vergroot het aanbod in alle segmenten - staat de complexe praktijk. Want precies in de steden die vandaag zo aantrekkelijk worden bevonden, zijn de mogelijkheden om dat aanbod te vergroten eerder klein. 'Meer en meer mensen willen wonen op plaatsen waar de ruimtelijke ordening niet op die migratiegolf is voorzien', stelt Vastmans. 'Onze huidige ruimtelijke ordening is gebaseerd op plannen van veertig jaar geleden, en op de bevolkingsvooruitzichten die steden en gemeenten toen hadden. Die hielden geen rekening met de interne migratie van de periferie naar het centrum.' Hoe die 'interne migratie' en de bijbehorende druk op de woonprijzen moet worden opgevangen, is nog een open vraag. Een mogelijke oplossing is de verdere verdichting van de steden. 'Maar daar zie ik toch ook veel gevaren', zegt Vastmans. 'Kijk naar een stad als Leuven. Die is al dichtbebouwd. Ik weet niet of je daar nog veel kunt verdichten zonder dat het ten koste zou gaan van de schaarse groene ruimte en de levenskwaliteit. Mij lijkt het verstandiger om uit te breiden in de breedte, en te gaan kijken naar de groene ruimte aan de rand van de stad en daarbuiten. In de nabije omgeving van Leuven vind je nog maïsvelden genoeg. Daar is nog voldoende grond die je kunt ontwikkelen naar woonterreinen die aantrekkelijk zijn voor jonge mensen. Al moet dat natuurlijk wel op een kwalitatieve, goed ontsloten en verdichte manier gebeuren. Verdere uitbreiding van verspreide bebouwing tegen lage dichtheden moeten we vermijden. Tegelijk zou je ook het wonen in satellietsteden als Tienen of Aarschot aantrekkelijker kunnen maken, bijvoorbeeld door het openbaar vervoer en de voorzieningen te verbeteren. Als je voor aantrekkelijke leefomstandigheden en een goeie kwaliteit van de woningen zorgt, hoeft verdringing niet noodzakelijk een negatief verhaal te zijn.' Dat brengt ons bij een laatste, in dit verhaal nog onbesproken aspect van de woningmarkt. Zoals Vastmans eerder al opmerkte: het feit dat meer en meer jonge Vlamingen studeren in de steden en vervolgens niet meer terugkeren naar de plek waar ze opgroeiden, heeft tot een soort braindrain geleid. Die evolutie kan ook mee verklaren waarom het succes van een partij als het Vlaams Belang zich verplaatste van de steden naar de landelijke gemeenten. Landelijk Vlaanderen verliest aantrekkingskracht, en het is maar de vraag of een woonbeleid daar iets aan kan veranderen. 'Wonen in landelijk Limburg of West- Vlaanderen is relatief goedkoop', zegt Vastmans. 'Betaalbaarheid is er niet echt een issue. Om die regio's weer aantrekkelijk te maken, is werkgelegenheid wellicht de belangrijkste hefboom. Een goed voorbeeld is Energyville, het onderzoekscentrum naar duurzame energie dat neerstreek op de oude mijnterreinen van Waterschei en een aantrekkingspool is voor jonge hoger opgeleiden. Op dat vlak is er al wel wat aan het bewegen.'