De veroudering van de Belgische bevolking leidt tot een stijgende vraag naar rust- en verzorgingstehuizen. Vastgoedadviseur Cushman & Wakefield voerde daarover in 2018 een studie uit. ‘Op deze markt is België veeleer een baanbreker’, zegt Christophe Ackermans, Head of Valuation & Advisory.
In 2040 zal meer dan een miljoen van de Belgen ouder dan 80 jaar zijn, in 2080 is 11,4 procent ouder dan 80 jaar en 481.000 ouder dan 90.
Waar zullen ze wonen? Zal het vastgoedaanbod beantwoorden aan de vraag op het vlak van uitrusting, zorgbehoeften, diensten en diversiteit? Hoe dan ook vormen wooncentra en andere woonformules voor senioren een belangrijke niche voor vastgoedontwikkelaars. ‘Cushman & Wakefield is gespecialiseerd in beleggingen in professioneel vastgoed’, zegt Christophe Ackermans, Head of Valuation & Advisory. ‘Dan hebben we het klassiek over commerciële, industriële en kantoorruimten. Sinds ongeveer vijftien jaar zijn daar de woonzorgcentra als belangrijke activa bijgekomen. Onder de GGV’s (Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen) heb je spelers die zich exclusief op dit segment toeleggen.’
Logisch. Beleggingen volgen de maatschappelijke evoluties.
CHRISTOPHE ACKERMANS: Dat klopt. De veroudering van de bevolking impliceert een stijgende vraag naar begeleiding, zorg en uiteraard rusthuizen. We zien heel veel beweging in dat deel van de vastgoedmarkt met spelers die uitbreiden, andere partijen opkopen, licenties verwerven om rusthuizen te exploiteren, vastgoedgroepen vormen of oprichten die conform de huidige criteria functioneren. We stellen een relevante schaalvergroting vast, een transmissie van kleine structuren naar grote groepen. Vele van die groepen zijn Frans, zoals Orpea en Korian. Maar ook een Belgische en historische speler als Armonea is zeer aanwezig.
VLAANDEREN VEROUDERT VLUGGER
Hoe dynamisch is deze sector in België?
CHRISTOPHE ACKERMANS: Op de markt van de rusthuizen toont België zich veeleer een baanbreker. We ontwikkelen ons daarin relatief onafhankelijk, al doet er zich met de komst van enkele grote groepen wel een internationalisering voor. Vroeger combineerden de vastgoedontwikkelaars nog de exploitatie van de gebouwen en het eigenaarschap van de sites. Tegenwoordig zien investeerders, vooral GGV’s dus maar ook verzekeringsmaatschappijen, meer belang in een erfpacht van 27 jaar. Dat levert hen het voordeel van een langdurig huurcontract op, waarbij ze de huur opstrijken, maar de lasten en uitgaven voor het goed functioneren van het gebouw ten laste van de huurder vallen.
Is het aanbod in de grote steden en op het platteland evenredig?
CHRISTOPHE ACKERMANS: Vlaanderen veroudert vlugger dan Wallonië, terwijl in Wallonië en de Brussel de bezettingsgraad in de rusthuizen lager ligt. Mede door de politieke versnippering van de hoofdstad krijgt een deel van de bevolking haar ouderen daar niet geplaatst. Brussel beschikt over veel gedateerde kantoorruimte, daar zie je veel reconversies van kantoor- naar residentiële ruimte: appartementen, hotels maar ook rusthuizen.
Welke invloed heeft Covid-19 op het vastgoed voor senioren?
CHRISTOPHE ACKERMANS: De Belg heeft nog altijd een baksteen in de maag. Op het vlak van commerciële en kantoorruimtes en hotels slaat de crisis hard toe. Maar het klassieke residentiële wonen – inbegrepen de studentenkamers en, zij het in mindere mate, de serviceflats en de rusthuizen – doen het goed.
Alternatieven voor het rusthuis
Amper 4 op 100 ouderen ziet een oude dag in een woonzorgcentrum zitten, bleek in januari 2020 uit een enquête in Het Nieuwsblad. Slechts 5 à 6 procent van alle 65-plussers verblijft effectief in een rusthuis. Een overzicht van de alternatieven.
Kangoeroewoning. Jong en oud in twee aparte wooneenheden onder één dak: een vorm van cohabitatie die zelfstandigheid en zorg mixt. De twee gezinnen of het gezin en de oudere behouden hun privacy maar doen wel een beroep op elkaars hulp. Vaak creëren ouders en kinderen zo een win-winsituatie, maar een familieband is geen vereiste. Er bestaan subsidiemogelijkheden voor wie een woning wil ombouwen tot een kangoeroewoning.
Intergenerationeel wonen. Een senior en een student wonen samen, waarbij de student taken op zich neemt (boodschap, koken, gezelschap…) in ruil voor een verminderde huurprijs.
Cohousing. Woonformule waarbij een aantal mensen samen in één huis wonen. Er zijn private delen en gemeenschappelijke ruimten, en de voorzieningen worden gedeeld.
Abbeyfieldhuizen. Kleinschalige groepswoning voor zelfstandige mensen van 55 jaar en ouder, die door één of twee vrijwilligers wordt ondersteund. Elke bewoner heeft een eigen appartement, maar kan de andere bewoners ontmoeten in een gemeenschappelijke huiskamer en er is wederzijdse dienstverlening tussen de bewoners.
Clusterwoning. Woning waar iedereen zijn of haar eigen privacy heeft, zoals een slaapkamer, sanitair, een kleine ingebouwde keuken, maar waar er ook een aantal gemeenschappelijke voorzieningen en een zorgpost zijn.
Aanleunwoning. Individuele woning die vlakbij een woonzorgcentrum ligt, zodat de bewoners voor de dienstverlening een beroep op de voorzieningen van het centrum kunnen doen.
Assistentiewoning. De vroegere serviceflat. Het verschil met een aanleunwoning is niet zo groot. In een assistentiewoning wordt aan de bewoners huisvesting en ouderenzorg gegeven. De senioren wonen zelfstandig in individuele aan hun noden aangepaste wooneenheden. Bij het bijbehorende zorgcentrum kunnen ze optioneel terecht voor zorg op maat of bepaalde diensten. Voor de dagelijkse verzorging is er de mogelijkheid van mantel- of thuiszorg.
Thuiszorg. Onder thuiszorg vallen verschillende soorten hulp bij dagdagelijkse taken. Vooral ziekenfondsen bieden deze dienstverlening aan. De kostprijs hangt af van het inkomen.
Mantelzorg. Langdurige en intensieve hulp van een vrijwilliger: partner, ouder, kind, vriend, buur…
Dagverzorgingscentrum. Senioren kunnen er overdag terecht voor gespecialiseerde opvang, verzorging, diensten.
Kortverblijf. Tijdelijke opvang in een woonzorgcentrum. Deze woonvorm wordt vaak aangewend om gezinsleden en mantelzorgers gedurende een korte periode te verlichten.
Nachthulp. Dienstverlening voor senioren die liever of best niet helemaal alleen in een woning slapen. Soms komt de nachthelper (soms is dat een vrijwilliger) bij de senior thuis, soms gaat de 65-plusser overnachten in een woonzorgcentrum.