Vastgoed voor senioren

In 2040 zal meer dan een miljoen van de Belgen ouder dan 80 jaar zijn, in 2080 is 11,4 procent ouder dan 80 jaar en 481.000 ouder dan 90. Waar zullen ze wonen? Zal het vastgoedaanbod beantwoorden aan de vraag op het vlak van uitrusting, zorgbehoeften, diensten en diversiteit? Hoe dan ook vormen wooncentra en andere woonformules voor senioren een belangrijke niche voor vastgoedontwikkelaars. 'Cushman & Wakefield is gespecialiseerd in beleggingen in professioneel vastgoed', zegt Christophe Ackermans, Head of Valuation & Advisory. 'Dan hebben we het klassiek over commerciële, industriële en kantoorruimten. Sinds ongeveer vijftien jaar zijn daar de woonzorgcentra als belangrijke activa bijgekomen. Onder de GGV's (Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen) heb je spelers die zich exclusief op dit segment toeleggen.' Logisch. Beleggingen volgen de maatschappelijke evoluties. CHRISTOPHE ACKERMANS: Dat klopt. De veroudering van de bevolking impliceert een stijgende vraag naar begeleiding, zorg en uiteraard rusthuizen. We zien heel veel beweging in dat deel van de vastgoedmarkt met spelers die uitbreiden, andere partijen opkopen, licenties verwerven om rusthuizen te exploiteren, vastgoedgroepen vormen of oprichten die conform de huidige criteria functioneren. We stellen een relevante schaalvergroting vast, een transmissie van kleine structuren naar grote groepen. Vele van die groepen zijn Frans, zoals Orpea en Korian. Maar ook een Belgische en historische speler als Armonea is zeer aanwezig. Hoe dynamisch is deze sector in België? CHRISTOPHE ACKERMANS: Op de markt van de rusthuizen toont België zich veeleer een baanbreker. We ontwikkelen ons daarin relatief onafhankelijk, al doet er zich met de komst van enkele grote groepen wel een internationalisering voor. Vroeger combineerden de vastgoedontwikkelaars nog de exploitatie van de gebouwen en het eigenaarschap van de sites. Tegenwoordig zien investeerders, vooral GGV's dus maar ook verzekeringsmaatschappijen, meer belang in een erfpacht van 27 jaar. Dat levert hen het voordeel van een langdurig huurcontract op, waarbij ze de huur opstrijken, maar de lasten en uitgaven voor het goed functioneren van het gebouw ten laste van de huurder vallen. Is het aanbod in de grote steden en op het platteland evenredig? CHRISTOPHE ACKERMANS: Vlaanderen veroudert vlugger dan Wallonië, terwijl in Wallonië en de Brussel de bezettingsgraad in de rusthuizen lager ligt. Mede door de politieke versnippering van de hoofdstad krijgt een deel van de bevolking haar ouderen daar niet geplaatst. Brussel beschikt over veel gedateerde kantoorruimte, daar zie je veel reconversies van kantoor- naar residentiële ruimte: appartementen, hotels maar ook rusthuizen. Welke invloed heeft Covid-19 op het vastgoed voor senioren? CHRISTOPHE ACKERMANS: De Belg heeft nog altijd een baksteen in de maag. Op het vlak van commerciële en kantoorruimtes en hotels slaat de crisis hard toe. Maar het klassieke residentiële wonen - inbegrepen de studentenkamers en, zij het in mindere mate, de serviceflats en de rusthuizen - doen het goed.