Huizen zijn in een jaar tijd gemiddeld vijf procent duurder geworden in ons land, blijkt uit nieuwe vastgoedcijfers van de Belgische notarissen. Wat moet je daar nu mee als potentiële (ver)koper? Knack vroeg het aan vastgoedspecialist Johan Van Gompel, econoom bij KBC en docent economie aan de Universiteit Antwerpen. ‘Voor wie een droomwoning op het oog heeft én over de middelen beschikt, is dit geen slecht moment om je slag te slaan.’
Enkele opvallende cijfers uit de nieuwe Vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat:
· In de eerste zes maanden van dit jaar zijn in België bijna 17 procent meer huizen en appartementen verkocht in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In Vlaanderen gaat het om een stijging met 18,2 procent.
· De gemiddelde prijs van een woonhuis in ons land steeg in diezelfde periode met 5,1 procent. In Vlaanderen ging het om een stijging met 2 procent.
· De gemiddelde prijs van een woonhuis in Vlaanderen bedraagt 375.053 euro. Een appartement kost er gemiddeld 281.541 euro.
· West-Vlaanderen stoot Limburg van de troon als goedkoopste provincie.
Is het nu een goed moment om in Vlaanderen een huis te kopen?
Johan Van Gompel: Dat hangt natuurlijk sterk af van de individuele situatie van de potentiële koper. Heb je de nodige middelen voorhanden? Meer algemeen – macro-economisch – hangt het antwoord op die vraag af van de verwachte prijsevolutie. Als de prijzen zouden dalen, kun je misschien beter wat wachten om dan later goedkoper je slag te slaan. Maar van zo’n prijsdaling mag je niet uitgaan.
Waarom niet?
Van Gompel: Volgens Statbel stegen de vastgoedprijzen in ons land met 2,3 procent in 2023 en 3,2 procent in 2024. Dit jaar gaat het naar schatting om 3 procent. De prijzen stijgen in een eerder normaal tempo, samen met de economische activiteit die het in België de voorbije kwartalen niet slecht deed. Dat is toch een indicatie dat de vastgoedmarkt wat opleeft na een periode van afkoeling.
Voor de markt als geheel zitten we vandaag in een evenwicht, waarbij vraag en aanbod mekaar wat hebben gevonden.
Welke evolutie verwacht u de komende tijd?
Van Gompel: Nogmaals, wie speculeert op een serieuze prijsdaling en daarom wacht met kopen, is eraan voor de moeite, want de prijzen zullen verder stijgen, al is het maar licht boven de inflatie. Op langere termijn verwacht ik een stijging van zo’n 3,5 procent per jaar. Dat is de som van dik 2 procent inflatie en iets minder dan 1,5 procent potentiële economische groei.
De markt is niet langer duidelijk overgewaardeerd. Wij gaan er in ons zogenoemde basisscenario dan ook niet van uit dat er correcties komen op korte of middellange termijn. Tenzij de handelsoorlog tussen Trump en de EU zou escaleren.
Wat kan er dan gebeuren?
Van Gompel: We weten nog niet waar die handelsoorlog toe zal leiden. De onderhandelingen over de invoerrechten die de Amerikaanse president Donald Trump wil opleggen, zijn nog bezig.
Stel dat het toch slecht uitdraait, dan kan dat wel wegen op de economische groei en de inkomens en dus ook op de mogelijkheid van gezinnen om vastgoed te kopen. In dat scenario kun je weer wat minder dynamiek, en mogelijk prijscorrecties krijgen op de woningmarkt.
Als de onderhandelingen over Trumps invoerrechten slecht uitdraaien, kan dat wel wegen op de economische groei en de mogelijkheid van gezinnen om vastgoed te kopen.’
Wordt lenen duren of goedkoper?
Van Gompel: Doorgaans volgt de hypotheekrente de dynamiek van de 10-jarige obligatierente. Die ligt vandaag op 3,2 procent. We verwachten dat die op korte termijn op dit niveau zal blijven, en tegen eind volgend jaar een klein beetje hoger zal kruipen, richting 3,4 procent. Besluit: potentiële kopers mogen er niet van uitgaan dat de rente snel opnieuw fors zal dalen.
Vanuit dat oogpunt is het dus ook een goed moment om te kopen?
Van Gompel: Voor degenen die een droomwoning op het oog hebben én die de middelen hebben, is dit inderdaad geen slecht moment.
‘De woonkosten blijken voor de meeste Vlamingen draagbaar, maar voor de laagste inkomens wordt het steeds moeilijker’
Uit de Vastgoedbarometer blijkt dat de gemiddelde koper van een huis in ons land 38 jaar is en van een appartement 42 jaar. Wie kan tegenwoordig nog een woning kopen?
Van Gompel: Dat hangt sterk af van gezin tot gezin. Je hebt een dualiteit op de woningmarkt waarbij voor een groot deel van de gezinnen de betaalbaarheid van vastgoed wel degelijk een probleem is geworden. Vooral voor specifieke gezinnen – zoals een alleenstaande ouder met kinderen – is vastgoed onbetaalbaar.
Maar daar staat tegenover dat er ook nog een andere, grote groep is die nog altijd wél in de markt koopt omdat ze de middelen hebben. Zoals oudere koppels die een te grote woning verkopen om kleiner in een appartement te gaan wonen, vaak meer in het centrum van een stad of dorp.
Jongeren zie je inderdaad pas kopen wanneer ze in de dertig zijn, wat gespaard hebben en een beetje – of veel – hulp krijgen van ouders en grootouders. Die eigen inbreng is nodig om een lening te kunnen aangaan.
‘Voor specifieke gezinnen – zoals een alleenstaande ouder met kinderen – is vastgoed onbetaalbaar. Maar daar staat tegenover dat er ook nog een andere, grote, groep is die nog altijd wél in de markt koopt omdat ze de middelen hebben.’
Wie door Vlaanderen rijdt, ziet overal in dorpskernen nieuwbouwappartementen uit de grond rijzen. Maar de Vastgoedbarometer toont dat hun aandeel net daalt in de verkoop. Raken dure nieuwbouwflats dan moeilijk verkocht?
Van Gompel: Dat hangt sterk af van locatie tot locatie. Het kan best zijn dat er op bepaalde plaatsen wat overaanbod is, maar je mag dat niet veralgemenen.
Voor de Belgische markt als geheel zien we dat het vastgoedaanbod de ontwikkeling van het aantal gezinnen vrij goed heeft gevolgd. Meer nog: het aantal woningen is sterker gestegen dan het aantal huishoudens. Dat komt omdat er op bepaalde locaties wel krapte was – denk aan Gent. En de markt heeft een tandje bijgestoken om de tekorten op te vullen die hier en daar effectief dreigden. In 2023 en 2024 liep de dynamiek van het aantal woningen en huishoudens ongeveer gelijk.
Maar in de toekomst stevenen we af op een tekort aan woningen?
Van Gompel: Klopt, op de langere termijn moet er heel wat bijgebouwd worden om de verwachte toename van het aantal huishoudens te volgen. Je hebt een sterke toename van het aantal alleenstaanden, mede ook een stuk door de vergrijzing en andere sociaal-maatschappelijke tendensen. Dat impliceert een bijkomende behoefte aan vooral appartementen.
De Vlaamse regering blijft de ambitie van de bouwshift behouden om tegen 2040 geen nieuwe open ruimte meer in te nemen. Heeft die bouwshift geen effect op de prijzen? Zijn die laatste bouwgronden niet erg gegeerd?
Van Gompel: Over de langere termijn kan ik geen uitspraken doen. Maar op korte termijn zie ik alvast géén indicatie dat er een krapte zou zijn van bouwgronden. Integendeel: als je rondrijdt, zie je net heel wat gronden te koop staan. Voor de komende jaren zie ik dus niet echt een probleem wat het aanbod betreft van mogelijkheden om nieuw te bouwen.
De bouwshift moet ervoor zorgen dat we de schaarse open ruimte in Vlaanderen niet massaal invullen met woningen. Daarbij moeten we vooral inzetten op inbreidin” in plaats van uitbreiding: ruimte vrijmaken binnen dorpskernen voor nieuwe woningen. Zoek eerst uit waar er nog plaats is, en begin die dan in te vullen.