Huis zonder bouwgrond

Je koopt een woning, maar de bouwgrond blijft eigendom van de gemeenschap. Community Land Trust (CLT) heet dit principe waarbij individuele eigendomsrechten gelden op een collectieve landeigendom en het is aan een stevige opmars bezig. CLT Brussel mikt op duizend woningen tegen 2030. Met dank aan Bernie Sanders.

Aan de Ninoofsesteenweg in Sint-Jans-Molenbeek springt de moderne gevel van een grijs gebouw in het oog. L’écluse is het eerste CLT-project op het Europese continent. Er wonen negen gezinnen. Ze hebben hun woning gekocht, maar zijn geen eigenaar van de grond eronder. Zo bleef de aankoop betaalbaar in dit stukje Brussel waar gentrificatie op de loer ligt. En dat blijft zo voor de volgende kopers.

Is een Community Land Trust dé oplossing voor betaalbare woningen in een dure stad? De stichting CLT Brussel denkt van wel. Haar doel is om tegen 2030 duizend huizen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op deze manier te verkopen. Vandaag staat de teller op 49 bewoonde woningen en nog eens zo’n 150 woningen zijn in voorbereiding. ‘Het initiatief is ontstaan uit pure noodzaak van onderaf’, zegt coördinator Geert De Pauw. In 2008 werkte hij in een buurthuis in Molenbeek en hielp mensen in hun zoektocht naar een betaalbare woning. ‘Maar dat werd hoe langer hoe moeilijker. Sinds 2000 stijgen de woonprijzen enorm in Brussel, een stad met relatief weinig sociale huisvesting. Voor veel mensen was er geen alternatief, de wachtlijsten werden jaar na jaar langer. Van de 45.000 sociale woningen die Brussel vandaag telt, komen er amper vrij. En er staan bijna 50.000 gezinnen op de wachtlijst. Daarom gingen we samen met een aantal organisaties die werkten rond het recht op wonen, met buurtverenigingen en sociaal geëngageerde mensen op zoek naar nieuwe formules. Niet van bovenaf, maar samen met de mensen die betaalbare woningen nodig hebben.’

NAAR VERMONT, USA

En toen won de Champlain Housing Trust van het stadje Burlington in het Amerikaanse Vermont de World Habitat Award. Onder het burgemeesterschap van Bernie Sanders zette de stad al in 1988 met stedelijke subsidies een CLT op. Het principe van eigendomsrechten op collectieve grond werd in de VS al in de jaren 1970 toegepast om Afro-Amerikaanse boeren toegang te geven tot landbouwgrond.

‘We maakten een studiereis naar Burlington en waren erg onder de indruk van wat we er zagen’, zegt Geert De Pauw. ‘Een jaar later tekenden vijftien Brusselse verenigingen het handvest voor de oprichting van een Community Land Trust als stichting van openbaar nut. We klopten aan bij de Brusselse regering, die zag wel wat in ons initiatief. Na een haalbaarheidsstudie werden we in 2012 erkend. Sindsdien krijgt CLT Brussel een jaarlijkse investeringssubsidie om bouwgronden aan te kopen.’

BETAALBAAR EN SPECULATIEPROOF

Hoe werkt het? Een Community Land Trust is net als de bouw van sociale woningen een manier om betaalbare woningen op de markt te brengen. Maar dan speculatieproof. Geert De Pauw: ‘Wie een sociale woning koopt, moet daar tien, vijftien of misschien wel twintig jaar wonen. Dat is volgens de geldende afspraken met de sociale huisvestingsmaatschappij. Maar na die periode kan je je woning verkopen aan de prijs die je wilt. Dus zonder sociale voorwaarden. Dat is niet zo bij CLT. We kunnen de woningen goedkoop op de markt brengen omdat de prijs van de grond niet wordt meegerekend, want die werd gesubsidieerd door Brussel. De kopers zijn in ruil gebonden aan een herkoopformule.’

‘Een voorbeeld: stel dat de totale kostprijs van de woning 200.000 euro is, waarvan 50.000 euro de waarde is van de grond. De koper betaalt dan 150.000 euro. Voor dat bedrag kan hij een sociale hypothecaire lening afsluiten via het Woningfonds. Na tien jaar wil de koper de woning verkopen. Op de private markt is die dan 250.000 euro waard, maar hij heeft slechts recht op 150.000 euro plus 20% van de meerwaarde. Dus 20% van 50.000 euro, want de prijs van de grond telt niet mee. Zijn verkoopprijs is dus 160.000 euro. CLT Brussel heeft een voorverkooprecht dat ze altijd zal laten gelden. De volgende kandidaat op de wachtlijst betaalt dus de sociale prijs van 160.000 euro. De verkoper maakt geen grote winst, maar staat financieel wel veel steviger dan wanneer hij tien jaar lang zou hebben gehuurd. En voor de woning geldt een blijvende betaalbaarheid, hoe vaak die ook verkocht wordt.’

Om in Brussel in aanmerking te komen voor een CLT-woning, moet je aan dezelfde inkomensvoorwaarden voldoen als voor een sociale woning. ‘In veel gevallen betalen we met de stichting ook een deel van de bakstenen. Hoe minder je verdient, hoe minder je betaalt. We streven ernaar dat niemand meer dan een derde van zijn inkomen moet spenderen aan de afbetaling van zijn hypothecaire lening.’

INSPRAAK VOOR DE BEWONERS

CLT Brussel koopt braakliggende gronden en leegstaande gebouwen in het kader van een stadsontwikkelingsprogramma van het Brusselse Gewest. Na een nieuwe aankoop kunnen kandidaat-kopers zich aanmelden. Geert De Pauw: ‘De toekomstige bewonersgroep wordt automatisch lid van onze vereniging. De bewoners, het middenveld en het Brusselse Gewest maken elk een derde uit van het dagelijkse bestuur. Zo krijgen de bewoners inspraak in het project nog voor het wordt gebouwd.’

Een CLT-woning kopen, vergt dus wel meer betrokkenheid van een koper dan wanneer die een sociale woning koopt of huurt. ‘Maar dat bevordert de sociale cohesie. De multiculturele bewonersgroep vormt al een gemeenschap nog voor de eerste steen is gelegd. En dat is uitzonderlijk, dit zijn doorgaans mensen die je anders maar zelden ziet in burgerinitiatieven. Het gaat hier niet om de blanke middenklasse van Brussel.’

De Community Land Trust groeit volgens De Pauw uit tot een vaste waarde, naast andere vormen van sociale huisvesting. De voordelen zijn niet te negeren: betaalbare woningen zonder kans op speculatie, samenhangende gemeenschappen. Het doel van duizend CLT-woningen in 2030 is ambitieus, beseft hij. ‘Het komt eropaan voldoende gronden te vinden, want dat wordt hoe langer hoe moeilijker in Brussel. De druk op de grondreserves is groot. Misschien zorgt de coronacrisis voor een oplossing. Door meer thuiswerk kan er kantoorruimte vrijkomen. Misschien kunnen we leegstaande kantoorgebouwen omvormen tot woningen.’