Op 12 juli jl. was de Brusselse staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) te gast in de Terzake-studio. Het interview werd voorafgegaan door een schrijnende reportage over de leefomstandigheden van een aantal Brusselaars in een krot ergens in de hoofdstad. Het pand was reeds lang onbewoonbaar verklaard, maar toch werd het nog verhuurd. De reportage toonde nochtans duidelijk aan dat dit een regelrechte schande is. Bij een intense regenbui gutste het water langs de muren naar binnen, wat zowaar resulteerde in een overstroming van de woning. Vochtigheid, vuiligheid en schimmels overwoekerden het pand en ongedierte zoals ratten en kakkerlakken heeft op dit adres eveneens een onderkomen gevonden. Voorzichtige schattingen tonen dat ongeveer 10 procent van het Brussels patrimonium of 30.000 woningen in slechte staat verkeert.

Het Brusselse huisvestingsbeleid: al 30 jaar dezelfde gefaalde recepten.

De Brusselse woningmarkt kent inderdaad een aantal structurele problemen, zoals leegstand, krotverhuur, huisjesmelkerij en een gebrek aan sociale woningen. Wat dit laatste betreft, staan maar liefst 50.000 huishoudens op de wachtlijst voor het huren van een sociale woning, terwijl er nog geen 40.000 woningen beschikbaar zijn. Deze huishoudens vertegenwoordigen ongeveer 128.000 personen, meer dan 10,4 procent van de Brusselse bevolking. Ter vergelijking, in Vlaanderen zijn er 170.000 wachtende kandidaat-huurders, en dit op een bevolking van 6,6 miljoen.

Vorige Brusselse regeringen lanceerden een 'Plan voor de huisvesting' in 2004 en een 'Alliantie Wonen' in 2013. De uitvoering van die plannen is een regelrecht fiasco: de twee plannen voorzagen in de bouw van 11.720 woningen van sociale aard, waarvan er op vandaag slechts 3.750 effectief zijn gebouwd. Bovendien is de gemiddelde kwaliteit van sociale woningen ondermaats. Rest de belangrijke vraag waarvoor de honderden miljoenen euro's aan middelen dan wél gebruikt zijn?

Na het aanschouwen van de ontnuchterende reportage verklaarde staatssecretaris Ben Hamou met uitgestreken gezicht dat er met deze Brusselse regering sterk werd ingezet om aan deze wantoestanden te verhelpen. Ze verwees onder meer naar het Brusselse Noodplan voor de Huisvesting met een dertigtal maatregelen die een ommekeer moeten betekenen in het - tot op heden totaal ontoereikende - Brusselse huisvestingsbeleid.

Dit Noodplan - na 30 jaar onophoudelijk PS-bestuur wordt plots de noodzaak aan gedegen huisvestingsbeleid vastgesteld - wil een oplossing bieden aan 15.000 van de 50.000 gezinnen die wachten op een sociale woning in Brussel. Met het plan wil de Brusselse regering een extra impuls geven aan de sociale huisvesting alsook kwetsbare huurders op de private huisvestingsmarkt ondersteunen. Wat de bouw van sociale woningen betreft, herhaalt de Brusselse regering dat ze de vorige plannen voor huisvesting verder zal uitvoeren. Nil nove sub sole, niets nieuws onder de zon dus.

Om deze ommekeer ook daadwerkelijk te bewerkstelligen, voorziet het noodplan in samenwerking met de 19 Brusselse gemeenten, onder andere via subsidies voor de gemeenten, subsidies voor aankoop/renovatie van woningen, afsluiten van huisvestingscontracten, strijd tegen leegstand enzovoort. Om de enorme uitdagingen aan te pakken, wil de staatssecretaris met elke Brusselse gemeente een huisvestingscontract afsluiten waarin de samenwerking geformaliseerd wordt en waarbij verplichtingen en voorwaarden voor de gemeente worden vastgelegd. Tot op heden werd er evenwel geen enkel contract afgesloten.

Schuifelen op de stoel

De staatssecretaris mag dan veel goede wil tentoonspreiden, haar beleid grijpt grotendeels terug naar dezelfde gefaalde recepten die al drie decennia gebruikt worden door haar partij. Toen de interviewer de terechte vraag stelde waarom het beleid van mevrouw Ben Hamou de wantoestanden in onze hoofdstad wel zou aanpakken terwijl deze situatie al 30 jaar enkel verergert, begon de staatssecretaris wat ongemakkelijk op haar stoel te schuifelen en moest ze het antwoord schuldig blijven. Om de huisvestingscrisis in Brussel op te lossen, is er inderdaad een institutionele paradigmashift nodig maar die zal er niet komen met de huidige gefossiliseerde linkse partijen, die compleet vastzitten in een tunnelvisie.

De koopkracht in het Brussels Gewest is met amper 1 procent toegenomen in een tijdspanne van 25 jaar en de werkloosheidscijfers swingen de pan uit. Als je geen geld hebt, ben je aangewezen op de huurmarkt waar de vraag groter is dan het aanbod.

Recent werd in het parlement een voorstel van de paars-groene meerderheid gestemd om een verbod in te voeren voor de verhuurder om een zogenaamde 'buitensporige huurprijs' te vragen. Een huurprijs wordt daarbij als buitensporig beschouwd wanneer de huurprijs twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs of wanneer er substantiële kwaliteitsgebreken zijn. Indien de huurprijs buitensporig is, kan de huurcommissie beslissen om de overeengekomen huurprijs te verminderen met een forfaitair bedrag. Dit is weliswaar een nieuwe maatregel, maar dan wel een maatregel die een onevenredige, willekeurige en onvoorspelbare inmenging in het recht op eigendom van de verhuurder betekent, zoals ook werd bevestigd door de Raad van State. Gelet op de vele onzekere, onvoorspelbare, willekeurige en subjectieve elementen en een waslijst aan onbeantwoorde vragen, werd dit voorstel - op vraag van de oppositie - opnieuw aan de Raad van State voorgelegd. De goedkeuring van dit slordige en verregaande voorstel zou immers een aanslag betekenen op het vertrouwen binnen de verhuurmarkt en zou leiden tot enorme rechtsonzekerheid en een golf van rechtszaken.

Alternatieven

Er zijn nochtans genoeg degelijke alternatieven om een al te forse stijging van de huurprijzen te vermijden en problemen als huisjesmelkerij en krotverhuur tegen te gaan.

Zo moet het woningaanbod vooral structureel verhoogd worden, bijvoorbeeld door leegstaande kantoorgebouwen om te bouwen tot appartementen. Investeerders moeten aangemoedigd worden terwijl het beleid van deze meerderheid, die sterk onder druk staat van de communistische PTB, net zal leiden tot minder investeringen.

Door de huurprijzen te betonneren, wordt een lager huurrendement opgelegd in bepaalde wijken wat potentiële investeerders zal afremmen. Op die manier worden de wijken in hun huidige toestand bestendigd, en wordt elke gunstige evolutie geblokkeerd.

In de Brusselse context zijn investeerders nochtans meer dan welkom: de koopkracht in het Gewest is met amper 1 procent toegenomen in een tijdspanne van 25 jaar en de werkloosheidscijfers swingen de pan uit. Als je geen geld hebt, kan je ook geen woning verwerven en ben je aangewezen op de huurmarkt waar de vraag groter is dan het aanbod.

Daarnaast vereisen veel van de problemen op de vastgoedmarkt een gecoördineerde gewestelijke aanpak in plaats van de huidige gefragmenteerde aanpak door de gemeenten, die niet de middelen noch het personeel noch de knowhow hebben om de enorme uitdagingen op de Brusselse vastgoedmarkt aan te pakken. Het grondwettelijk recht op gedegen huisvesting kan momenteel niet gewaarborgd worden doordat de verschillende machtsniveaus hun verantwoordelijkheid niet opnemen, en dit vooral omdat er sprake is van een enorme versnippering in het woonbeleid.

Met 19 gemeenten, 19 OCMW's, 16 sociale huisvestingsmaatschappijen, en 24 sociale verhuurkantoren, die allemaal verschillende panden ter beschikking hebben en allemaal hun eigen procedure bepalen, kan simpelweg geen efficiënt beleid gevoerd worden en zal de situatie enkel verergeren.

Op 12 juli jl. was de Brusselse staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) te gast in de Terzake-studio. Het interview werd voorafgegaan door een schrijnende reportage over de leefomstandigheden van een aantal Brusselaars in een krot ergens in de hoofdstad. Het pand was reeds lang onbewoonbaar verklaard, maar toch werd het nog verhuurd. De reportage toonde nochtans duidelijk aan dat dit een regelrechte schande is. Bij een intense regenbui gutste het water langs de muren naar binnen, wat zowaar resulteerde in een overstroming van de woning. Vochtigheid, vuiligheid en schimmels overwoekerden het pand en ongedierte zoals ratten en kakkerlakken heeft op dit adres eveneens een onderkomen gevonden. Voorzichtige schattingen tonen dat ongeveer 10 procent van het Brussels patrimonium of 30.000 woningen in slechte staat verkeert.De Brusselse woningmarkt kent inderdaad een aantal structurele problemen, zoals leegstand, krotverhuur, huisjesmelkerij en een gebrek aan sociale woningen. Wat dit laatste betreft, staan maar liefst 50.000 huishoudens op de wachtlijst voor het huren van een sociale woning, terwijl er nog geen 40.000 woningen beschikbaar zijn. Deze huishoudens vertegenwoordigen ongeveer 128.000 personen, meer dan 10,4 procent van de Brusselse bevolking. Ter vergelijking, in Vlaanderen zijn er 170.000 wachtende kandidaat-huurders, en dit op een bevolking van 6,6 miljoen. Vorige Brusselse regeringen lanceerden een 'Plan voor de huisvesting' in 2004 en een 'Alliantie Wonen' in 2013. De uitvoering van die plannen is een regelrecht fiasco: de twee plannen voorzagen in de bouw van 11.720 woningen van sociale aard, waarvan er op vandaag slechts 3.750 effectief zijn gebouwd. Bovendien is de gemiddelde kwaliteit van sociale woningen ondermaats. Rest de belangrijke vraag waarvoor de honderden miljoenen euro's aan middelen dan wél gebruikt zijn?Na het aanschouwen van de ontnuchterende reportage verklaarde staatssecretaris Ben Hamou met uitgestreken gezicht dat er met deze Brusselse regering sterk werd ingezet om aan deze wantoestanden te verhelpen. Ze verwees onder meer naar het Brusselse Noodplan voor de Huisvesting met een dertigtal maatregelen die een ommekeer moeten betekenen in het - tot op heden totaal ontoereikende - Brusselse huisvestingsbeleid. Dit Noodplan - na 30 jaar onophoudelijk PS-bestuur wordt plots de noodzaak aan gedegen huisvestingsbeleid vastgesteld - wil een oplossing bieden aan 15.000 van de 50.000 gezinnen die wachten op een sociale woning in Brussel. Met het plan wil de Brusselse regering een extra impuls geven aan de sociale huisvesting alsook kwetsbare huurders op de private huisvestingsmarkt ondersteunen. Wat de bouw van sociale woningen betreft, herhaalt de Brusselse regering dat ze de vorige plannen voor huisvesting verder zal uitvoeren. Nil nove sub sole, niets nieuws onder de zon dus.Om deze ommekeer ook daadwerkelijk te bewerkstelligen, voorziet het noodplan in samenwerking met de 19 Brusselse gemeenten, onder andere via subsidies voor de gemeenten, subsidies voor aankoop/renovatie van woningen, afsluiten van huisvestingscontracten, strijd tegen leegstand enzovoort. Om de enorme uitdagingen aan te pakken, wil de staatssecretaris met elke Brusselse gemeente een huisvestingscontract afsluiten waarin de samenwerking geformaliseerd wordt en waarbij verplichtingen en voorwaarden voor de gemeente worden vastgelegd. Tot op heden werd er evenwel geen enkel contract afgesloten.De staatssecretaris mag dan veel goede wil tentoonspreiden, haar beleid grijpt grotendeels terug naar dezelfde gefaalde recepten die al drie decennia gebruikt worden door haar partij. Toen de interviewer de terechte vraag stelde waarom het beleid van mevrouw Ben Hamou de wantoestanden in onze hoofdstad wel zou aanpakken terwijl deze situatie al 30 jaar enkel verergert, begon de staatssecretaris wat ongemakkelijk op haar stoel te schuifelen en moest ze het antwoord schuldig blijven. Om de huisvestingscrisis in Brussel op te lossen, is er inderdaad een institutionele paradigmashift nodig maar die zal er niet komen met de huidige gefossiliseerde linkse partijen, die compleet vastzitten in een tunnelvisie. Recent werd in het parlement een voorstel van de paars-groene meerderheid gestemd om een verbod in te voeren voor de verhuurder om een zogenaamde 'buitensporige huurprijs' te vragen. Een huurprijs wordt daarbij als buitensporig beschouwd wanneer de huurprijs twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs of wanneer er substantiële kwaliteitsgebreken zijn. Indien de huurprijs buitensporig is, kan de huurcommissie beslissen om de overeengekomen huurprijs te verminderen met een forfaitair bedrag. Dit is weliswaar een nieuwe maatregel, maar dan wel een maatregel die een onevenredige, willekeurige en onvoorspelbare inmenging in het recht op eigendom van de verhuurder betekent, zoals ook werd bevestigd door de Raad van State. Gelet op de vele onzekere, onvoorspelbare, willekeurige en subjectieve elementen en een waslijst aan onbeantwoorde vragen, werd dit voorstel - op vraag van de oppositie - opnieuw aan de Raad van State voorgelegd. De goedkeuring van dit slordige en verregaande voorstel zou immers een aanslag betekenen op het vertrouwen binnen de verhuurmarkt en zou leiden tot enorme rechtsonzekerheid en een golf van rechtszaken.Er zijn nochtans genoeg degelijke alternatieven om een al te forse stijging van de huurprijzen te vermijden en problemen als huisjesmelkerij en krotverhuur tegen te gaan. Zo moet het woningaanbod vooral structureel verhoogd worden, bijvoorbeeld door leegstaande kantoorgebouwen om te bouwen tot appartementen. Investeerders moeten aangemoedigd worden terwijl het beleid van deze meerderheid, die sterk onder druk staat van de communistische PTB, net zal leiden tot minder investeringen. Door de huurprijzen te betonneren, wordt een lager huurrendement opgelegd in bepaalde wijken wat potentiële investeerders zal afremmen. Op die manier worden de wijken in hun huidige toestand bestendigd, en wordt elke gunstige evolutie geblokkeerd. In de Brusselse context zijn investeerders nochtans meer dan welkom: de koopkracht in het Gewest is met amper 1 procent toegenomen in een tijdspanne van 25 jaar en de werkloosheidscijfers swingen de pan uit. Als je geen geld hebt, kan je ook geen woning verwerven en ben je aangewezen op de huurmarkt waar de vraag groter is dan het aanbod.Daarnaast vereisen veel van de problemen op de vastgoedmarkt een gecoördineerde gewestelijke aanpak in plaats van de huidige gefragmenteerde aanpak door de gemeenten, die niet de middelen noch het personeel noch de knowhow hebben om de enorme uitdagingen op de Brusselse vastgoedmarkt aan te pakken. Het grondwettelijk recht op gedegen huisvesting kan momenteel niet gewaarborgd worden doordat de verschillende machtsniveaus hun verantwoordelijkheid niet opnemen, en dit vooral omdat er sprake is van een enorme versnippering in het woonbeleid. Met 19 gemeenten, 19 OCMW's, 16 sociale huisvestingsmaatschappijen, en 24 sociale verhuurkantoren, die allemaal verschillende panden ter beschikking hebben en allemaal hun eigen procedure bepalen, kan simpelweg geen efficiënt beleid gevoerd worden en zal de situatie enkel verergeren.