Vrijdagochtend in de Dansaertstraat. Op de tweede verdieping van een uitgewoond herenhuis even voorbij Barbeton, een van de hippe kroegen bedacht door de Brusselse nachtburgemeester Frédéric Nicolay, woont de 62-jarige Krystyna Wisniewska. Haar eenkamerappartement is vrij ruim, heeft een klein balkon en de ramen aan de straatkant hebben dubbel glas. Tot zover het goede nieuws. Het slechte nieuws? In de keuken sijpelt door het plafond water naar binnen zodra de bovenbuur zijn kraan openzet, of de vaatwasser of wasmachine gebruikt. De eigenaar heeft een zeildoek tegen het plafond gehangen om het water op te vangen - geen overbodige luxe, gezien de vochtplekken in het doek - maar vaak staat de keukenvloer alsnog blank. Voorts zijn de afvoerbuizen in de keuken verstopt. De afwas doet Krystyna in een teiltje, achteraf giet ze het water in het toilet. Koken doet ze nauwelijks: de kookplaten durft ze met het insijpelende vocht niet te gebruiken, en sowieso is de verouderde elektriciteitsinstallatie tegen weinig bestand. Als Krystyna haar waterkoker aanzet, valt de stroom uit. Centrale verwarming is er niet. Van de drie aanwezige oude convectors werkt alleen het exemplaar in de hoek van de woonkamer die Krystyna als slaapkamer heeft ingericht. Het vooroorlogse badkamertje is pas echt naargeestig. Omdat de aanwezige gasboiler zowel disfunctioneel als levensgevaarlijk was, maar de eigenaar weigerde die te vervangen, heeft Krystyna zelf een nieuwe verwarmingsketel gekocht (prijs: 250 euro). Met doorzichtig tape heeft ze de doucherand afgeplakt, zodat het water niet wegsijpelt. Met dezelfde tape zijn ook de kieren aan de voordeur dichtgemaakt.
...

Vrijdagochtend in de Dansaertstraat. Op de tweede verdieping van een uitgewoond herenhuis even voorbij Barbeton, een van de hippe kroegen bedacht door de Brusselse nachtburgemeester Frédéric Nicolay, woont de 62-jarige Krystyna Wisniewska. Haar eenkamerappartement is vrij ruim, heeft een klein balkon en de ramen aan de straatkant hebben dubbel glas. Tot zover het goede nieuws. Het slechte nieuws? In de keuken sijpelt door het plafond water naar binnen zodra de bovenbuur zijn kraan openzet, of de vaatwasser of wasmachine gebruikt. De eigenaar heeft een zeildoek tegen het plafond gehangen om het water op te vangen - geen overbodige luxe, gezien de vochtplekken in het doek - maar vaak staat de keukenvloer alsnog blank. Voorts zijn de afvoerbuizen in de keuken verstopt. De afwas doet Krystyna in een teiltje, achteraf giet ze het water in het toilet. Koken doet ze nauwelijks: de kookplaten durft ze met het insijpelende vocht niet te gebruiken, en sowieso is de verouderde elektriciteitsinstallatie tegen weinig bestand. Als Krystyna haar waterkoker aanzet, valt de stroom uit. Centrale verwarming is er niet. Van de drie aanwezige oude convectors werkt alleen het exemplaar in de hoek van de woonkamer die Krystyna als slaapkamer heeft ingericht. Het vooroorlogse badkamertje is pas echt naargeestig. Omdat de aanwezige gasboiler zowel disfunctioneel als levensgevaarlijk was, maar de eigenaar weigerde die te vervangen, heeft Krystyna zelf een nieuwe verwarmingsketel gekocht (prijs: 250 euro). Met doorzichtig tape heeft ze de doucherand afgeplakt, zodat het water niet wegsijpelt. Met dezelfde tape zijn ook de kieren aan de voordeur dichtgemaakt. In Polen was Krystyna lerares. Ze heeft haar baan opgegeven om in België als huishoudhulp voor een dienstenchequebedrijf te gaan werken. Een jaar geleden kwam ze daarbij zwaar ten val, met een ingewikkelde splinterbreuk in een arm tot gevolg. Ze onderging een moeilijke operatie, maar kan die arm nog amper bewegen. Ze is nu arbeidsongeschikt en moet rondkomen met circa 700 euro. Elke maand betaalt ze 466 euro huur en circa 70 euro voor gas en elektriciteit. Omdat ze die prijs onhoudbaar en haar onderkomen onleefbaar vond, heeft ze aangeklopt bij Equipes Populaires, een van de tientallen Brusselse organisaties die ijveren voor betaalbaar wonen. We zijn naar Krystyna's appartement gekomen met Thibaud De Menten van Equipes Populaires. Onder Thibauds arm zit 600 euro voor dít?. Van die vragenlijst, een initiatief van een breed front van vakbonden, ziekenfondsen en middenveldorganisaties, werden de voorbije weken 15.000 exemplaren verspreid in Brussel. De bedoeling is dat zo veel mogelijk huurders de lijst, die ingaat op hun woning en huurcontract, invullen. Aan de hand daarvan zullen medewerkers van Equipes Populaires berekenen of de gevraagde huursom in verhouding staat tot de oppervlakte en de kwaliteit van de woning en de buurt waarin ze zich bevindt. 'Met de vragenlijst willen we druk uitoefenen op Céline Fremault, de Brusselse minister van Huisvesting (CDH)', zegt Thibaud. 'Zij stelt binnenkort maatregelen voor om de Brusselse huisvestingscrisis het hoofd te bieden. Het paradepaardje moet een officiële tabel met richthuurprijzen worden. Daar wachten we al jaren op. Met zo'n tabel zouden huurders een sterk instrument in handen hebben om te onderhandelen met huiseigenaren die woekerprijzen vragen.' Brussel is het eerste gewest dat, na de regionalisering van de huurwetgeving door de zesde staatshervorming, met een omvattende eigen huurwetgeving komt. Terwijl Thibaud alle manco's in Krystyna's appartement nauwgezet noteert, zegt hij: 'Op zich hoeft de huurprijs hier geen probleem te zijn. Als alles piekfijn in orde zou zijn, zou je voor deze oppervlakte zelfs 540 euro kunnen vragen. Maar in deze staat? Er moet minstens 260 euro van de huur af.' Of de eigenaar zou renovatiewerken moeten uitvoeren, natuurlijk. Maar hij geeft niet thuis. Tijdens haar verblijf in het ziekenhuis heeft Krystyna bovendien een waterfactuur van 845 euro voor 6 maanden voorgeschoteld gekregen: de huisbaas had, zo bleek, op haar kosten de gevel van het pand gereinigd. Ze is nu naar de vrederechter gestapt, met de hulp van een advocaat van Equipes Populaires. Met zulke pijnlijke situaties wordt Thibaud vrijwel dagelijks geconfronteerd. Ze volgen uit de pijlsnel toegenomen bevolking en de daaraan gekoppelde woningnood - waardoor de prijzen stijgen - en de dalende koopkracht in Brussel. Volgens de Welzijnsbarometer 2016 van het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn leeft liefst 1 op de 3 Brusselaars onder de armoedegrens. Tussen 2004 en 2015 steeg de gemiddelde huurprijs, gecorrigeerd voor inflatie, met 22 procent. 'De kosten voor huisvesting leggen een almaar groter beslag op het inkomen van veel Brusselaars: 50, 60 of zelfs 70 procent van hun inkomen gaat naar de huur', stelt de barometer. Brussels parlementslid Fouad Ahidar (SP.A), voorzitter van de Commissie voor de Huisvesting, beaamt dat. 'Om te beginnen, moet je weten dat meer dan 60 procent van de Brusselaars huurt. De prijs die zij betalen, stijgt sneller dan de koopkracht. Voor een gewone kamer in Brussel op de private markt betaal je gemiddeld 450 à 600 euro per maand, exclusief kosten voor water en elektriciteit. Aan die energiekosten betalen net arme mensen zich vaak blauw: hun woningen zijn slecht geïsoleerd en verwarmd. In Vlaanderen kun je geen huis verhuren zonder een conformiteitsattest. In Brussel is dat attest een paar jaar geleden afgeschaft voor kleine woningen. Als we een conformiteitsattest zouden eisen, zouden we de helft van de sociale woningen onbewoonbaar moeten verklaren.' Circa 45.000 Brusselaars staan vandaag op een wachtlijst voor een sociale woning. Dat zijn er meer dan ooit - in 2005 waren het er nog 30.000. Maar het aantal sociale woningen stagneert rond de 39.000. Dat is niet eens 10 procent van het totale Brusselse woningbestand, wat extreem weinig is in vergelijking met andere Europese hoofdsteden. Als er dan toch nieuwe sociale woningen worden opgeleverd, moeten die niet zelden bestaande en al te bouwvallige exemplaren vervangen. De wachttijd voor een sociale woning bedraagt gemiddeld 10 jaar. Grote gezinnen moeten nog langer geduld oefenen. Amper 46 procent van de gezinnen die sinds 2005 op de wachtlijst staan, omdat ze op grond van hun inkomen recht op sociale huisvesting hebben, kreeg al een woning toegewezen. In afwachting moeten ze zich op de private markt beredderen, waar de prijzen niet aan regels gebonden zijn. 'Laten we realistisch zijn: we zullen niet in korte tijd 40.000 nieuwe sociale woningen tevoorschijn toveren', zegt parlementslid Fouad Ahidar, wiens partij deel uitmaakt van de Brusselse meerderheid. 'Ik heb het de minister van Huisvesting ook gezegd: mensen kunnen niet in plannen wonen. De Brusselse regering stelt 6500 nieuwe sociale woningen in het vooruitzicht tegen het einde van de regeerperiode in 2019. Hoe gaat ze die doelstelling halen? Dat is volstrekt onduidelijk. Aan goede bedoelingen geen gebrek, maar in de praktijk is het een eindeloze wachtkamer.' Het slakkentempo van de Brusselse overheid heeft verschillende oorzaken. Er zijn de versnipperde bevoegdheden tussen het gewestniveau en de Brusselse gemeenten. Je hebt de traagheid waarmee in Brussel bouwvergunningen worden verleend, en de verplichting om met openbare aanbestedingen te werken. 'Tussen 1995 en 2015 is het aantal Brusselaars, ruw geschat, gestegen van 950.000 naar 1.200.000', legt Thibaud De Menten uit in zijn kantoor in het Brusselse gebouw van de christelijke vakbond - Equipes Populaires is gelieerd met de Mouvement Ouvrier Chrétien, de Franstalige tegenhanger van beweging.net. 'Het voorbije decennium zijn gemiddeld 4000 nieuwe woningen per jaar gebouwd, waarvan 90 procent door de privésector. Alle Brusselse overheden samen bouwen er 400 per jaar, waarvan 100 echte sociale huurwoningen. Dat is veel te weinig.' Particuliere projectontwikkelaars hebben in Brussel de laatste jaren ook te veel luxeappartementen gebouwd. Daardoor is er een overaanbod in het upmarketsegment en dalen de prijzen. In de prestigieuze Up-site-woontoren aan het kanaal staan nog altijd appartementen te koop en te huur. Het tekort aan bescheiden woningen is enorm. 'En dus kunnen huiseigenaren vragen wat ze willen', zegt De Menten. 'De kwetsbaarste huurders zijn daarvan de grootste slachtoffers.' 'Veel eigenaren verhuren ook liever niet aan mensen die leven van een uitkering of een leefloon, aan alleenstaande moeders, aan vrouwen met een hoofddoek, aan gezinnen van vreemde origine. Wie dat toch doet, kan de wanhoop van mensen die nergens onderdak vinden gemakkelijk misbruiken.' Dat er op de private markt sprake is van discriminatie en uitbuiting, staat volgens De Menten buiten kijf. 'Een rapport van het Brusselse Observatiecentrum van de Huurprijzen toont het zwart op wit aan: voor een vervallen kamer in Brussel betaal je bijna hetzelfde als voor een studio van goede kwaliteit. Bij eenkamerappartementen is de toestand nog erger: appartementen van slechte kwaliteit worden gemiddeld voor meer geld verhuurd dan de betere appartementen.' Om discriminatie te bestrijden, wil minister Fremault in de nieuwe Brusselse huurwetgeving ook vastleggen welke documenten een eigenaar mag vragen om de financiële draagkracht van een potentiële huurder te beoordelen. Nu zijn sommige eigenaars overdreven veeleisend, met de bedoeling om bepaalde groepen te weren. Terug naar vrijdagochtend. De volgende halte van Thibaud De Menten en zijn collega is het appartement in Vorst van Norbert Katewda, een jongeman van Congolese origine. Norbert zit in de nesten. Nadat hij zijn baan als magazijnmedewerker had verloren, is zijn vrouw ervandoor gegaan met hun kinderen. Hij is inmiddels naar de rechter gestapt om een verblijfsregeling voor hen af te dwingen. Van het OCMW ontvangt hij 817 euro per maand, maar de huur bedraagt 785 euro, plus 200 euro kosten. Noodgedwongen betaalt hij sinds een aantal maanden nog maar een deel van die som, maar dat kan niet blijven duren. Anders komen er deurwaarders aan te pas. Thibaud onderwerpt ook Norberts appartement aan een nauwkeurig onderzoek, omdat hij vermoedt dat de huur overdreven hoog is. Hij meet de oppervlakte op, stelt vast dat een echte slaapkamer ontbreekt ('er is geen raam in de gang waar de bedden van de kinderen staan') en monstert de belabberde staat van de keuken. Zijn besluit: op grond van het ontwerp van minister Fremaults richthuurprijzentabel zou Norbert maandelijks maximaal 600 euro huur moeten betalen. 'Je bent opgelicht, beste vriend', zegt hij. 'Maar door je betalingsproblemen heb je je onderhandelingspositie danig verzwakt. Je had veel eerder bij ons moeten aankloppen, of via het OCMW met de huiseigenaar proberen te onderhandelen.' Wat niet wegneemt dat Thibaud en zijn team ook Norbert aan een redelijke huurprijs zullen proberen te helpen. Misschien wel op dezelfde manier als met de geslaagde betaalstaking, in 2016, van Samir. Hij moest in Molenbeek voor een kamer van 18 m2, in bar slechte staat, 600 euro per maand ophoesten, exclusief verwarmingskosten. De malafide eigenaar weigerde over dat bedrag te onderhandelen. De advocaten van Equipes Populaires vatten de vrederechter, en in afwachting van de uitspraak ging Samir in betaalstaking. Hij betaalde alleen nog wat zijn kamer waard was, het resterende bedrag werd uit de stakingskas van Equipes Populaires overgemaakt aan zijn advocaat. Uiteindelijk won Samir het pleit: de vrederechter verlaagde zijn huur tot 350 euro. Op grote schaal zijn betaalstakingen een onpraktisch actiemiddel. De Brusselse organisaties die het recht op wonen verdedigen verwachten meer soelaas van de officiële richthuurprijzentabel. Op voorwaarde dat die wordt aangevuld met een nieuwe, paritaire arbitrage-instantie, met experts die de belangen verdedigen van zowel eigenaars als huurders. Bij een betwisting kan die instantie oordelen of een huurprijs redelijk is en eventueel over een aanpassing onderhandelen. 'Twee jaar lang hebben we daar ons hoofd over gebroken, samen met juristen en academici van verschillende universiteiten', zegt Thibaud. 'Voor alle duidelijkheid: een redelijke prijs is niet hetzelfde als een betaalbare prijs. Voor een luxueus vierkamerappartement met twee balkons en een garage mag je gerust de juiste prijs vragen. Een prijs is redelijk als hij in verhouding staat tot de kenmerken van een woning. Dat moet ook eigenaren in Brussel dwingen om hun woningen in orde te brengen.' Momenteel bespreekt de Commissie voor de Huisvesting de nieuwe Brusselse huurwetgeving. Thibaud hoopt dat de meerderheidspartijen hun terughoudendheid tegenover het voorstel van een nieuwe arbitrage-instantie zullen laten varen, en dat ze de redelijke huurprijs in de ordonnantie zullen opnemen. 'Tot het zover is, blijven we actievoeren.'