Wat is de ideale formule om geld te lenen voor de bouw of de aankoop van een woning? Kiest u voor een lening met een vaste of een variabele interestvoet? Wat is de voordeligste looptijd? Goed nadenken voordat u een lening aangaat, is de boodschap.
Liefst 43 procent van de Belgen heeft een hypothecaire lening lopen. Uit cijfers van de Beroepsvereniging voor het Krediet blijkt dat het gemiddelde geleende bedrag in het derde kwartaal van 2007 iets meer dan 103.500 euro bedroeg. Voor de aankoop van een huis of een appartement leende de Belg gemiddeld bijna 128.400. Voor de bouw van een woning was dat 118.000 euro, en voor een verbouwing 37.250 euro.
Als u een hypothecaire lening aangaat, moet u een beslissing nemen over drie variabelen: de looptijd van de lening, de renteformule (een vaste of variabele rentevoet), en de manier waarop u de lening aflost.
DE LOOPTIJD VAN DE LENING
Belgen spreiden hun hypothecaire lening doorgaans over een periode van 20 jaar, maar looptijden van 25 of 30 jaar zijn al lang geen uitzonderingen meer. Alles hangt af van het bedrag dat u maandelijks kunt afbetalen. De stelregel van de banken is dat het maandelijkse aflossingsbedrag een derde, en maximaal de helft van het maandelijkse gezinsbudget mag bedragen. Daarbij wordt niet zozeer rekening gehouden met uw budget op het moment dat de lening wordt afgesloten, maar vooral met uw toekomstige budget – als er bijvoorbeeld ook kinderen zijn.
Sommige banken, waaronder Fortis, hebben een woonkrediet op een termijn van 40 jaar geïntroduceerd. Dat is vooral gericht op jongeren, die daardoor sneller een eigen woning kunnen kopen. Het voordeel van een lening op 40 jaar is dat de maandelijkse aflossingen minder hoog zijn dan bij een lening op korte termijn. De keerzijde van de medaille is dat u het ontleende kapitaal tergend traag terugbetaalt, waardoor het een dure formule wordt. De consumentenorganisatie Test-Aankoop raadt een lening op 40 jaar dan ook af, vanwege de hogere interestlasten en de hogere verzekeringspremies die de formule meebrengt.
Goed nadenken is dus de boodschap. Bezoek zoveel mogelijk kredietinstellingen, want uw huisbankier heeft niet noodzakelijk de voordeligste formule in huis. De meeste banken lenen u bijvoorbeeld niet meer dan 80 procent van de waarde van uw woning. Maar er zijn ook kredietinstellingen die tot 100 procent gaan, en zelfs tot 125 procent.
EEN VASTE OF VARIABELE RENTEVOET?
Zes op de tien Belgen kiezen voor een hypothecaire lening met een vaste interestvoet, blijkt uit cijfers van Test-Aankoop. Gemiddeld bedraagt die rentevoet 4,69 procent. Uit de gegevens van de Beroepsvereniging voor het Krediet kan dan weer worden afgeleid dat van alle woonkredieten die in het derde kwartaal van 2007 werden afgesloten, liefst 86 procent een vaste rentevoet hebben. Die voorkeur wordt in de hand gewerkt door de vrij vlakke rentecurve: de rente op korte termijn is nauwelijks lager dan die op lange termijn. Daardoor zijn leningen met een variabele rentevoet momenteel niet echt interessant.
Het is belangrijk dat u grondig uitzoekt welke kredietinstelling u de laagste interestvoet kan bieden. Onderhandelen is een must, heeft Test-Aankoop vastgesteld. Bijna zeven op de tien Belgen die een lening aangingen, hebben geprobeerd te marchanderen, en negen op de tien zijn er op die manier in geslaagd een lagere interestvoet te verkrijgen.
Toch blijft het oppassen geblazen. Na de onderhandelingen lieten vier op de tien leners zich overhalen om naast de hypothecaire lening ook een woningverzekering af te sluiten bij dezelfde bank. De helft liet zich verleiden tot het openen van een zichtrekening met loondomiciliëring, en iets meer dan de helft ging ook een levensverzekering aan.
Om voor een hypothecaire lening goede voorwaarden te krijgen, doet een bank u dus vaak kiezen voor een pakket met een hele rist nevenproducten. Bankiers geven zelf toe dat ze nauwelijks iets verdienen op een woonkrediet, maar wel op de bijproducten. Dat kan zelfs een brandverzekering zijn, of een pensioenspaarplan.
De hypothecaire lening met de laagste rente is dus niet noodzakelijk de voordeligste optie, aangezien er heel wat dure nevenproducten aan kunnen vasthangen. Bovendien riskeert u de voordelige rente te verliezen, als u later het bijproduct wilt opzeggen. Een precieze vergelijking maken is met andere woorden verre van eenvoudig.
Stel dat bank X u een lening voorstelt met een rente van 4,3 procent op 20 jaar. Bank Y spiegelt u een interestvoet van 4 procent voor, op voorwaarde dat u daar ook een zichtrekening opent en er een schuldsaldoverzekering afsluit. Volgens Test-Aankoop kan de gemiddelde consument onmogelijk uitmaken wat in dat geval het beste voorstel is. De organisatie pleit er dan ook voor dat financiële instellingen aan elke kandidaat-lener het exacte kostenpercentage van de woonlening zouden voorleggen. Een all-inprijs dus, die ook rekening houdt met de kosten van eventuele bijproducten.
DE AFLOSSING VAN DE LENING
Volgens recente cijfers van ERA Belgium, het netwerk van de immobiliënkantoren, zijn de mensualiteiten – de hypotheekaflossingen plus de rente die mensen elke maand moeten storten om hun lening af te betalen – de jongste tijd behoorlijk gestegen. Voor een huis met drie slaapkamers is de drempel van de 1400 euro overschreden. En voor een appartement met twee slaapkamers ligt de drempel op 1000 euro.
De banken spelen daarop in door erg soepele woonkredieten aan te bieden. Dexia introduceerde bijvoorbeeld de progressieve maandelijkse aflossing. Het bedrag aan kapitaal en interest dat u maandelijks afbetaalt, stijgt daarbij geleidelijk volgens een bepaald percentage.
Uit het volgende voorbeeld blijkt dat de formule in sommige gevallen de moeite waard is.
In het laatste scenario bedraagt enkel de eerste mensualiteit 1125 euro. Daarna stijgt het te betalen maandbedrag, met 2 procent per jaar. De laatste maandsom bedraagt 1845 euro.
DE AFLOSSINGSVRIJE HYPOTHEEK
In plaats van elke maand een vast bedrag af te betalen dat bestaat uit een deel kapitaal en een deel interest, kunt u er ook voor kiezen om gedurende de looptijd van de lening enkel een interestvergoeding terug te betalen aan de bank. Op de vervaldag van de lening betaalt u het verschuldigde kapitaalgedeelte dan in één keer terug.
Het pluspunt van die formule zijn de lage maandelijkse mensualiteiten. Dat kan belangrijk zijn, zeker in het begin van uw woonproject, wanneer elke extra euro welkom is. Het nadeel van de formule is dat er heel wat discipline nodig is om het verschuldigde kapitaalgedeelte tijdens de looptijd van de lening bijeen te sparen, bovenop de maandelijkse kredietlasten. En aan het einde van de rit zult u meer rente hebben betaald dan wanneer u het kapitaal in maandelijkse mensualiteiten terugbetaalt.
Ook op dat gebied zijn de banken echter flexibel. Het Soepel Woonkrediet van Fortis bijvoorbeeld laat toe dat de lener in het begin van de aflossingsperiode gedurende een periode van maximaal 36 maanden enkel interest betaalt. In de resterende jaren betaalt u dan het kapitaal af.
EEN WONING FINANCIEREN VIA UW GROEPSVERZEKERING
Een groepsverzekering dient in de eerste plaats om een pensioenkapitaal op te bouwen. Toch kunt u uw groepsverzekering ook gebruiken voor het verwerven van onroerend goed. De gebruikelijkste manier is die van het ‘voorschot op polis’. Dat betekent dat u een deel van uw opgebouwde pensioenreserve kunt gebruiken om de aankoop van uw woning te betalen.
Een voorbeeld. U wilt een villa van 200.000 euro kopen. U beschikt al over een bedrag van 155.000 euro. De resterende 45.000 euro moet u dus nog zoeken. U hebt een groepsverzekering met een door de jaren opgebouwde reserve van 80.000 euro. Na aftrek van alle sociale en fiscale inhoudingen kan de verzekeraar u van dat bedrag een voorschot van maximaal 48.094 euro ter beschikking stellen.
U beslist nadien zelf of u het opgenomen voorschot terugbetaalt of niet. Let op, een voorschot opnemen is niet gratis. U moet daarvoor een vergoeding betalen. Die varieert van verzekeraar tot verzekeraar.
DOOR celine de coster
