De aankoop van een eigen huis of appartement is misschien wel de belangrijkste belegging van uw leven. Een overzicht van alles wat u moet weten over de aankoop van een bestaande woning in Vlaanderen.

Zeven op de tien Belgen bezitten een eigen huis of appartement. 74,4 procent van de Vlamingen zijn eigenaar van een woning. De Belg heeft dan wel een baksteen in de maag, maar er zijn nog verscheidene andere redenen waarom hij een eigen woning wil bezitten: absolute woonzekerheid en financiële argumenten. Door middelen te spenderen aan een eigen huis bouwt iemand een vermogen op, wat hij niet doet door te huren.

Móet u eigenlijk wel een huis kopen? ‘De idee leeft dat een eigen huis een groot voordeel is voor de oude dag’, zegt Jan Annaert, hoogleraar beleggingsleer aan de Universiteit Antwerpen. ‘Maar een eigen woning is geen noodzakelijke voorwaarde om een goede beleggingsportefeuille samen te stellen. Het kapitaal dat iemand aan een eigen woning besteedt, kan hij ook op een andere manier beleggen. Op lange termijn komt huren of kopen op hetzelfde neer.’

Huurprijzen lopen stelselmatig op door huurindexaties, terwijl het bedrag dat u maandelijks afbetaalt voor uw eigen woning nagenoeg hetzelfde blijft. Eigenaars van een woning worden wel geconfronteerd met allerlei bijkomende kosten, zoals belastingen. Huurders hoeven daarmee geen rekening te houden, maar zij bezitten geen woning die veel meer in waarde kan stijgen dan al hun beleggingen samen.

DE AANKOOP VAN EEN WONING

Uit de hand

Bij een onderhandse verkoop komt u met de verkoper een prijs overeen. U sluit met hem een verkoopovereenkomst of compromis af. Zo’n compromis lijkt voorlopig, omdat het nog moet worden bekrachtigd door een notariële akte. Toch is het onherroepelijk bindend. Zelfs een notaris kan achteraf niets aan de tekst veranderen zonder het akkoord van de tegenpartij.

Openbare verkoop

Wanneer een woning openbaar wordt verkocht, stelt de verkopende notaris een bestek op met alle voorwaarden voor de verkoop, die bij opbod gebeurt tijdens de toewijzingszitting. Er wordt niet rechtstreeks onderhandeld tussen de koper en de verkoper. De koper moet wel binnen de maand de koopsom kunnen betalen.

Kopen via een makelaar

Het inschakelen van een makelaar bij de aankoop van een woning is niet verplicht, maar is wel handig. Als koper hoeft u geen commissie te betalen. De dienst die de makelaar u verleent, wordt betaald door de verkoper van het pand. Bovendien kent een makelaar de vastgoedwereld door en door. Hij kan dus goed van pas komen bij het lezen van de kleine lettertjes. Controleer of uw makelaar aangesloten is bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV).

WONINGPRIJZEN

Huizen zijn tussen 1953 en 2003 liefst 24 keer duurder geworden, en appartementen 13 keer. Niet alleen de woning zelf stijgt in waarde, maar ook de grond waarop ze staat. Uit cijfers van de FOD Economie blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van een gewoon woonhuis steeg van 131.336 euro in 2005 naar 148.723 euro in 2006, en verder naar 157.200 euro in 2007.

Vastgoedspecialisten zeggen al een tijdje dat de vastgoedmarkt voor het eerst sinds lang lichtjes afkoelt. In de eerste helft van dit jaar werden woningen gemiddeld 5,7 procent duurder in vergelijking met 2006, terwijl de stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2006 nog 11 procent bedroeg. Uit de vastgoedgids 2007 van Trends bleek zelfs dat de prijzen van woonhuizen sinds maart en april dit jaar stagneren, en dat appartementen in prijs dalen.

REGISTRATIERECHTEN

Als u een woning of een appartement koopt, moet u daarop registratierechten betalen. In het Vlaams Gewest bedraagt die belasting 10 procent van de aankoopprijs en de daaraan gekoppelde lasten. Elders in het land is dat 12,5 procent.

Door de formule van het abattement – of de vermindering van de heffingsgrondslag – moet u in het Vlaams Gewest geen registratierechten betalen op de eerste 15.000 euro van de aankoopsom. Dat is dus een voordeel van 1500 euro. Als u een bescheiden woning koopt – het klein beschrijf – betaalt u in het Vlaams Gewest een lager registratierecht van 5 procent.

HET ERELOON VAN DE NOTARIS

Het ereloon van de notaris wordt berekend op basis van de koopsom van de woning, volgens wettelijk bepaalde percentages. Hoe hoger de koopprijs, hoe lager die percentages worden. Precieze cijfers vindt u op www.notaris.be.

AKTEKOSTEN

Aktekosten zijn de kosten die de notaris maakt voor het sturen van aangetekende zendingen naar de verschillende overheden, voor de overschrijving van de akte op het hypotheekkantoor en voor allerlei stedenbouwkundig en fiscaal onderzoekswerk. De aktekosten verschillen naargelang van de complexiteit van het dossier. Reken op minimum 450 euro bij de aankoop van een bescheiden woning, en op 625 euro in andere gevallen.

DE FINANCIERING

Voor een hypothecaire lening kunt u terecht bij de banken, maar ook bij kredietmakelaars zoals VDV Conseil of DefA Finance. De Immotheker is een onafhankelijke hypothecaire coach die woningkredieten van diverse bankiers aanbiedt. Het totale bedrag dat u kunt lenen, hangt af van het bedrag dat u maandelijks kunt afbetalen en van de duur van de afbetaling. De meeste kredietinstellingen lenen tot 80 procent van de verkoopwaarde van uw nieuwe woning. Ook 100 procent is mogelijk, maar dan wordt de lening duurder.

Hoe wilt u afbetalen?

De meest gangbare formule is de vaste mensualiteit. U betaalt dan maandelijks een vast bedrag af. Combinatieformules bestaan ook, zoals progressieve en degressieve mensualiteiten. In het eerste geval betaalt u geleidelijk aan een groter bedrag af, in het tweede geval een kleiner bedrag. Fortis bijvoorbeeld biedt een soepel woonkrediet aan, waarbij u kunt switchen tussen verschillende formules.

Vaste of variabele interestvoet?

In 2004 kozen de Belgen nog massaal voor een variabele interestvoet, omdat de kortetermijnrente toen veel lager lag dan de rente op lange termijn. Dat verschil is veel kleiner geworden, zodat in 2006 alweer drie op de vier Belgen hebben geopteerd voor een vaste interestvoet.

Hoe lang wilt u afbetalen?

Vijf jaar geleden was een afbetalingstermijn van 20 jaar de norm voor de helft van de Belgische bouwers of kopers. In 2006 leenden zes op de tien Belgen al voor 25 of 30 jaar. Er worden ook leenformules aangeboden met een looptijd van 40 jaar.

DE FISCALE AFTREK

De afbetaling van een hypothecaire lening levert u een fiscaal voordeel op. Voor woningen met een waarde tot ongeveer 100.000 euro komt dat voordeel neer op twee maandelijkse afbetalingen per jaar. Sinds 1 januari 2005 geldt de aftrek enkel voor de enige en eigen woning. U kunt van die ‘woonbonus’ genieten als uw krediet is afgesloten sinds 1 januari 2005. Dat fiscale regime geldt niet als u meerdere onroerende goederen bezit.

Hoe werkt het? De basisaftrek van de leningsuitgaven zijn per echtgenoot aftrekbaar voor een bedrag van maximaal 1920 euro voor het aanslagjaar 2007. De eerste tien jaar dat de lening loopt, wordt dat bedrag verhoogd met 640 euro per echtgenoot. Meer informatie vindt u op www.minfin.fgov.be

ONROERENDE VOORHEFFING

De onroerende voorheffing is de belasting die u jaarlijks moet betalen als u eigenaar bent van een woning. De berekening gebeurt op basis van het kadastraal inkomen (KI): de jaarlijkse huurprijs die u netto voor uw woning zou kunnen krijgen.

Het bedrag van de onroerende voorheffing varieert volgens het gewest, de provincie en de gemeente waar u woont. Het Vlaams Gewest heft 2,5 procent van het KI. Ook de gemeenten en provincies heffen hun deel: de provinciale of gemeentelijke opcentiemen, die van jaar tot jaar kunnen verschillen.

PREMIES

Als u een woning koopt of renoveert, hebt u recht op allerlei premies. De Vlaamse renovatiepremie bijvoorbeeld of de gratis verzekering gewaarborgd wonen, als u een hypothecaire lening afsluit. Meer informatie daarover vindt u op www.bouwenenwonen.be en www.premiezoeker.be. Kopers die denken dat ze recht hebben op een sociaal woningkrediet, kunnen hun licht opsteken op www.vlaamswoningfonds.be.

DOOR CELINE DE COSTER