De voorthollende vastgoedmarkt lijkt – op zijn minst voorlopig – afgeremd. Verkopers hebben opnieuw meer realistische verwachtingen. ‘De redenering dat je maar één zot moet vinden die je prijs wil betalen, gaat niet meer op.’
Perceptie is veel, zo niet alles op de vastgoedmarkt. En de perceptie die momenteel algemeen leeft, is: het gaat lang niet meer zo hard als de laatste jaren. ‘De prijzen stabiliseren. De periode van euforie is, eindelijk, weer even voorbij’, zegtAnthony Wittesaele die notaris is in Tielt en spreekt namens de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. ‘Dat mocht ook wel hoor, de bomen groeien niet tot in de hemel, en het werd tijd dat men dat weer besefte. Mijn indruk was dat het vooral de jonge mensen waren die de prijzencurve naar boven joegen. Zij wilden immers zo vlug mogelijk op de vastgoedtrein springen, daartoe aangespoord door de lage rente en enkele geslaagde overheidsinitiatieven.’
‘Maar de koper is nu lang niet meer zo gehaast’, schat John Romain van het vastgoedadvieskantoor Immotheker. ‘De sfeer is wat ongelukkig, daar kun je niet naast kijken. Je leest voortdurend over prijsstijgingen, je voelt je armer elke keer je de benzinepomp passeert, sommigen hebben geld verloren op de beurs… Potentiële kopers hebben dat negativisme in het achterhoofd en zijn geneigd hun aankoop uit te stellen. Verkopers voelen dat evenzeer en temperen hun prijzen.’ Of is ook dat slechts perceptie? Want Iain Cook van het ERA-makelaarsnetwerk blijkt over andere gegevens te beschikken: ‘Onze omzet omvat natuurlijk niet heel de markt, maar wij hebben in de eerste maanden van 2008 14 procent huizen meer verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar en 6 procent meer appartementen. Dat de markt stilvalt, lijkt mij dus een fabeltje. Wel begint er stilaan meer realisme te sluipen in de verwachtingen van de verkopers. Dat is ook nodig, want woningen staan tegenwoordig langer te koop dan we gewoon waren. Voor huizen is dat gemiddeld 95 dagen, voor appartementen 109. Dat is op zich absoluut niet dramatisch, maar het is wel een teken dat nogal wat verkopers zich hebben mispakt. Ik voorspel dat het verschil tussen vraag- en uiteindelijke verkoopprijs, dat nu ongeveer op 11 procent ligt, de komende tijd aanzienlijk zal verkleinen.’
Een realistische prijszetting, het sleutelbegrip is gevallen. Verkopers blijken er de laatste jaren een sport van te maken om hun panden almaar hoger te waarderen, en geen goedbedoelende makelaar die hen op andere gedachten kon brengen. ‘Maar de redenering dat je maar één zot moet vinden die je prijs wil betalen, gaat niet meer op hoor’, lacht notaris Wittesaele. ‘Twee jaar geleden wel, nu niet meer. Kijk, als een prijs realistisch is, dan verkoopt bijna ieder type vastgoed vlot. Probleem is dat een verkoper niet denkt aan de marktwaarde, maar louter vergelijkt met andere vraagprijzen. En als men elders in de straat een huis voor 175.000 euro ziet staan, dan vindt men al vlug een reden om zijn eigen huis nog een ietsje hoger te waarderen. Weet die verkoper veel dat dat eerste huis misschien voor 150.000 onder de hamer gaat.’ En wat dan nog? Je kunt toch maar proberen, nee? ‘Zo werkt het niet’, grinnikt de notaris. ‘Te veel vragen kan wel degelijk kwaad. Vergeet nooit dat je eerste geïnteresseerde kopers vaak de beste zijn. Dat zijn meestal mensen die de markt van dichtbij volgen, die de prijzen kennen en echt willen kopen. Die komen niet vlug terug als je ze wegjaagt met een overdreven prijszetting.’
Toch staat nagenoeg ieder huis wel een beetje boven zijn reële waarde geprijsd. De Belg is de kunst van het afpingelen immers nog steeds zeer genegen. ‘De koper kan zijn gezicht redden, de verkoper krijgt hopelijk de prijs die hij echt in gedachten had: dat is zo min of meer de ideale verkoop’, zegt Anthony Wittesaele. ‘De ergste drama’s zie je als een verkoper direct zijn prijs krijgt. Dan zal hij altijd denken dat hij te weinig heeft gekregen. Je weet nooit of dat terecht is. Voor hetzelfde geld had hij anders nog drie maanden moeten wachten en een flink deel moeten zakken.’
VOLKSOPLICHTERIJ
Er gaan evenwel ook stemmen op die beweren dat de Belgische vastgoedmarkt in haar totaliteit te hoog geprijsd staat, en een prijzenbubbel leidt onvermijdelijk tot een correctie: in de Verenigde Staten, Spanje en Ierland kunnen ze ervan meespreken. Komt het hier ook zover? Wim Voordeckers, professor bedrijfseconomie aan de universiteit van Hasselt, haalde eerder dit jaar de pers met een opmerkelijke analyse van de Belgische vastgoedmarkt. De professor legde de woningprijzen naast de feitelijke koopkracht van een gemiddeld Belgisch gezin en besloot daaruit dat huizen 20 tot 30 procent te hoog geprijsd staan. ‘De vastgoedmarkt lijkt wel door de overheid georganiseerde volksoplichterij’, luidde zijn harde verdict. Voordeckers kreeg felle kritiek – niet verrassend vooral uit het kamp van de makelaars – en wil zich liever niet meer profileren als de prof die ten strijde trekt tegen de almaar voorthollende vastgoedmarkt. ‘Alle kritiek ten spijt, stel ik wel vast dat studies van het Internationaal Monetair Fonds mij absoluut niet tegenspreken’, aldus professor Voordeckers in een korte reactie. ‘En dat de makelaars zo verkrampt reageerden op mijn analyse is in feite onbegrijpelijk. De vastgoedprofessionals hebben evenzeer baat bij een gezonde markt. Want een gezonde markt crasht niet. Als men te hard gaat, komt er vroeg of laat onvermijdelijk een felle correctie’, voorspelt de professor.
‘Nochtans heb ik in de dagelijkse praktijk zeker niet het gevoel dat België te hoog zit’, countert notaris Wittesaele. ‘Een simpel bewijs: de Nederlanders kopen hier massaal, zelfs in naar Belgische normen dure steden als Brugge en Gent. Zij weten waarom, in Nederland krijg je veel minder waar voor je geld. De prijzenbubbels uit het buitenland kwamen er onder meer omdat fluctuaties van de rente daar vaak een veel directere impact op de markt hebben. De leningen zijn zo geconstrueerd dat rentestijgingen mensen dwingen om hun woning te koop te zetten. Als dat massaal gebeurt, dan stort de prijs natuurlijk in. Maar hier hebben de banken gelukkig een veel conservatievere lijn gevolgd. Daardoor blijf ik, zeker op lange termijn, erg optimistisch over de Belgische vastgoedsector.’
Ronny Heeren van de bank ING bevestigt: ‘De banken zijn hier veel voorzichtiger en zullen zelden de totale aankoopprijs van een huis ontlenen, zoals in Amerika wel de gewoonte is. Dat vraagt van de Belgische koper een niet onaanzienlijke inspanning, maar het gevolg is wel dat je veel minder kans hebt dat de prijzen ontsporen. Dat is een van de belangrijkste redenen waarom ik zeg: een grote correctie komt er niet. Eén voorbehoud wel, er bestaan analyses die zeggen dat nogal wat oudere mensen de komende jaren hun huis op de markt zullen gooien, wat een overaanbod en een prijzenoorlog kan veroorzaken. Maar een garantie op prijsdalingen is dat scenario allerminst.’ ‘De demografie lijkt zo’n ontwikkeling te suggereren, ja, maar ik denk ten eerste dat het zeker nog even zover niet is en ten tweede vergeet men in die hypothese de veranderende gezinsstructuur’, analyseert Iain Cook van het makelaarsnetwerk ERA. ‘België telt nu nog relatief veel grote gezinnen, maar de trend lijkt toch te gaan naar kleinere gezinseenheden. Dat kan betekenen dat de vraag naar woonunits toch zal toenemen, ondanks een dalende bevolking.’
Zitten we nu momenteel in een interessante periode om een huis te kopen? Iain Cook meent van wel: ‘De prijzen blijven gelijk en de inflatie stijgt. Dan kun je van een relatieve prijsdaling spreken, ja. Zolang je maar niet vergeet dat de rente uiteindelijk meer invloed heeft op hoeveel je betaalt dan de koopprijs zelf.’ Notaris Wittesaele is nog een stuk optimistischer: ‘De prijzen waren in een verschroeiend tempo aan het stijgen. Het was geen goed moment om in de vastgoedmarkt te stappen, maar nu stilaan weer wel. Met dien verstande dat de toplocaties nog steeds mooie prijzen halen en ook zullen halen. De opportuniteiten zitten bij de categorie daar net onder.’
De notaris ziet vooral koopjes in de zwak presterende segmenten. Een voorbeeld: wie in een provinciestad woont, zal kunnen vaststellen dat al die nieuwbouwappartementen die daar de laatste jaren zijn neergepoot, moeilijk van de hand gaan. ‘Het lijkt erop dat de mensen die daarin investeerden, zich hebben mispakt’, zegt Anthony Wittesaele. ‘Maar de een zijn dood is de ander zijn brood natuurlijk. Wie cash heeft, kan in die sector binnenkort op koopjesjacht.’
TE HONKVAST
Koopjes zijn er ook voor wie verder kijkt dan de eigen streek. De kaart toont duidelijk dat de prijzen aanzienlijk verschillen per regio. Maar verhuizen naar een goedkoper deel van het land, daar lijkt een Belg te honkvast voor. ‘Hij zal het enkel doen als de prijzendruk in zijn geboortestreek echt te groot wordt’, meent notaris Wittesaele. ‘En dan is een regio met een goede verbinding naar de thuisbasis én het werk, het eerste doel. Mobiliteit is voor kopers meer dan ooit de eerste zorg. Ik zie, als West-Vlaamse notaris, zelfs meer en meer mensen die uit financiële overwegingen terugkeren naar hun eigen streek. Wat helpt het immers om in Brussel meer te verdienen als al dat geld toch automatisch naar een duurdere woning in de buurt van de hoofdstad vloeit?’
‘Belgen verhuizen bijna niet, en daarmee zijn ze wereldwijd een uitzondering’, weet Iain Cook van ERA. ‘Een Amerikaan verhuist één keer om de 7 jaar, een Belg eens iedere 32 jaar. Als Amerikanen massaal beslissen om één jaar langer in hun huis te blijven, dan voelt de woningmarkt een schok. De Belgische woongewoonten zorgen echter voor een bijzonder stabiele markt die tegen een stootje kan.’
De Belg is gezond conservatief als het over zijn eigen woning gaat, zoveel is duidelijk. Psychologisch blijft die eigen woning toch een extra verzekering en een spaarpot voor wanneer het pensioen eraan komt. ‘Een eigen woning is een van de belangrijkste beleggingen die een mens kan doen’, zegt Ronny Heeren van de ING-bank. ‘In België bestaat de traditie om die aankoop altijd erg doordacht te benaderen. Een Belgische klant maak je heus geen blaasjes wijs hoor, die weet erg goed wat kan en wat niet. Een Belg zal altijd proberen om de looptijd van een lening zo kort mogelijk te houden, zodat hij zeker voor de pensioenleeftijd eigenaar is. Het opbod om altijd maar langere looptijden aan te gaan, vindt daarom weinig grond. Terecht, bij ING bieden we daarom ook geen kredieten van 40 jaar of langer aan. Wij vinden dat geen goed advies voor onze klanten.’ John Romain van het vastgoedadvieskantoor Immotheker is minder rechtlijnig: ‘Ach, men doet zo lelijk over die rente op 40 jaar, maar wie gebruikt dat in de praktijk? De alleenstaande die anders geen huis zou kunnen kopen.’ De redenering is: net door het beperkte succes van de lening met langere looptijd, vormt die geen bedreiging voor de markt – de impact is te klein om de prijzen omhoog te stuwen en zo andere kopers te dwingen ook te gaan lenen op 40 jaar.’
Toekomstige kopers zullen vooral willen weten hoe de prijzen de komende jaren gaan evolueren. Volgens Ronny Heeren van ING staan we voor een relatief stabiele periode. Felle stijgingen zullen nog wel een jaar of drie, vier op zich laten wachten, meent hij. De hamvraag blijft: wat gaat de rente doen? Iain Cook van ERA: ‘Als je me dat vorige week had gevraagd, dan had ik resoluut gezegd: die gaat nog oplopen. Maar nu komen er weer signalen dat de rente zal dalen, simpelweg omdat er minder vraag is naar geld. Tja, het is gewoon ontzettend onduidelijk momenteel.’ ‘Persoonlijk geloof ik niet dat de rente in de nabije toekomst gaat dalen, er zijn gewoon te weinig factoren die daarvoor zouden kunnen zorgen’, vertelt Ronny Heeren van ING. ‘Tegelijk zeg ik erbij dat collega’s van mij het anders zien en daarom nu ook een variabele rente adviseren. Maar da’s sowieso een advies dat meestal in dovemansoren valt: de overgrote meerderheid verkiest een vaste rente. Puur voor de zekerheid om te kunnen zeggen: ik moet de komende jaren zóveel betalen. En geen cent meer.’
‘De rente staat momenteel nog steeds vrij goed geprijsd voor de consument’, vindt John Romain van Immotheker, ‘maar stel nu dat de rente nog zou dalen, dan vindt de koper weer meer budgetruimte, wat de prijzen snel weer zou laten stijgen. ’t Is echter niet altijd zo rationeel, zowel kopers als verkopers kijken immers meer naar algemene verwachtingen dan naar de werkelijke marktwaarde van een pand. Zodra de pers opnieuw schrijft dat het goed gaat met de economie, dan zullen de mensen weer duurder beginnen te kopen, let maar op.’
EEN UITGEBREID VASTGOEDDOSSIER VINDT U IN HET VOLGENDE NUMMER VAN TRENDS, DAT VERSCHIJNT OP DONDERDAG 28 AUGUSTUS.
DOOR JEF VAN BAELEN
