Een heel apart verhaal heeft Philippe Janssens over de kwaliteit van onze woningen – en dan vooral over de ruimte die ze bieden. Dat verhaal begint bij de populaire misvatting dat in Vlaanderen alles is volgebouwd.

‘Dat beeld wordt voor een stuk veroorzaakt door de lintbebouwing’, legt de vastgoedexpert uit. ‘Je kunt nauwelijks over een weg rijden zonder je tussen huizen te bevinden. Dat er áchter die huizen nog heel veel groen is, zie je niet. Eenzelfde effect hebben wegenkaarten. Daarop worden wegen disproportioneel groot voorgesteld en dan kan het lijken alsof er meer wegen zijn dan wat anders.’

Die misvatting is niet onschuldig. Ze speelt in de kaart van een beweging die de appartementenbouw voortrekt en steeds meer wind in de zeilen geeft. Volkomen ten onrechte, volgens Janssens. Hij stelt vast dat appartementen ooit, in een ‘eerste golf’, comfortabele luxeproducten waren, bedoeld om méér mensen in staat te stellen op leuke plekken te wonen: met ‘zicht op zee’ bijvoorbeeld, of in Brussel aan de vijvers van Elsene. Maar de ambitie om appartementen ook goedkoper aan te bieden leidde tot een negatieve spiraal: eerst werd er beknibbeld op de kwaliteit van de locatie, daarna op de totale oppervlakte van de woningen, daarna op de technische kwaliteiten. En die tendensen dreven telkens opnieuw de grondprijs op. ‘Uiteindelijk is de grondprijs zo doorslaggevend geworden dat je binnen haalbare budgetten eigenlijk geen kwaliteit meer kunt aanbieden.’

Dat appartementen zuiniger omspringen met de open ruimte, is volgens Janssens ook een illusie: op de ruimte die je nodig hebt voor 25 eengezinswoningen kun je niet meer dan een kleine 30 appartementen neerzetten. Die winst wordt bovendien helemaal tenietgedaan door het feit dat de gemiddelde eengezinswoning 15 procent meer bewoners telt dan het gemiddelde appartement.

‘Het grootste verschil is het karakter van je vastgoedmarkt. Die wordt met appartementen immers veel meer aangedreven door actoren die de zaken op kortere termijn bekijken, ‘doeners’ die vanwege hun beroep vooral veel stenen willen neerzetten en veel zichtbaarder rond de politiek hangen dan minder georganiseerde vastgoedactoren als bewoners, huurders en beleggers. Voor mij hoeft dat niet. Ik zie vastgoed liever als een investerings- dan als een consumptieproduct. Op de kwaliteit beknibbelen zou men daarom moeten tegengaan door meer oog te hebben voor de vrije ruimte die er wel degelijk nog is.’