Een hypotheeklening hernegotiëren kan een aardige stuiver opleveren.

Het mes van de lage rente snijdt aan twee kanten. Enerzijds is de couponrente op kasbons en obligaties pover, maar anderzijds kunnen we lenen tegen historisch lage tarieven. Voor een hypotheeklening over twintig jaar met vaste rente (niet tussentijds aanpasbaar) betaalt men nu maandelijks minder dan 7000 frank per geleend miljoen. Dat is ongeveer 1000 frank minder per miljoen en per maand dan vier jaar geleden.

De verschillen zijn nog groter voor leningen met variabele rente, dus met een rentevoet die om de drie of vijf jaar of na tien jaar kan worden aangepast. Een vergelijking met de Batibouw-tarieven van 1995 valt nog ruimer uit. Begin ’95 lag de rente immers hoger dan in ’94 en een flink stuk boven de huidige.

Mensen die enkele jaren geleden een hypotheeklening aangingen voor de aankoop van vastgoed, hoeven zich dat echter niet te vlug te beklagen. Ook zij kunnen profiteren van de tariefverlaging. Tenminste als het verschil tussen de destijds aangerekende rentevoet en de huidige tarieven voldoende groot is. Een lening hernegotiëren of vervangen door een nieuw contract is perfect mogelijk en legaal, maar vanzelfsprekend niet kosteloos.

In de eerste plaats moet aan de bank een wederbeleggingsvergoeding betaald worden, een soort boete voor het afbreken van de overeenkomst. Naar gelang van het contract (lening voor 1 januari 1993, onder de oude wet, of erna) schommelt dit bedrag tussen drie en zes maanden intrest op het nog verschuldigde kapitaal. Een voorbeeld. Wie in december 1992 twee miljoen frank leende tegen 9,25 procent moet nog 1,3 miljoen aflossen en zal tussen 30.000 en 60.000 frank wederbeleggingsvergoeding betalen.

ONDERHANDEL MET DE BANK

Afgezien daarvan moet de hypothecaire inschrijving op de oude lening opgeheven worden. Voor die zogenaamde handlichting bestaan richtinggevende tarieven. Met ons voorbeeld komen we bij 14.000 frank terecht. Rest dan nog het aangaan van een nieuwe lening. Een kredietopening met hypotheekstelling (de nieuwe hypothecaire inschrijving) kost voor het resterende 1,3 miljoen zowat 50.000 frank. Voor notariskosten, dossierkosten en schattingskosten mag u nog eens 15.000 tot 20.000 frank rekenen. Dat brengt de gezamenlijke kost op 109.000 à 144.000 frank.

Wat zijn nu de vuistregels bij het overwegen van een herschikking van een hypotheeklening? De operatie loont de moeite als de rente op een vergelijkbare lening 2 procent of meer gedaald is. U kan misschien een kortere looptijd krijgen en maandelijks hetzelfde bedrag blijven betalen. Wie, bijvoorbeeld, in 1995 met vaste rente leende over een periode van twintig jaar, kan nu overschakelen op vijftien jaar met vaste rente. U betaalt ongeveer hetzelfde bedrag per maand terug, maar u “wint” twee jaar terugbetalingstijd. In het geval van een lening van drie miljoen frank (maandelijks zowat 24.000 frank) levert dat een voordeel op van 200.000 frank.

De hierboven geschetste overstapkosten vallen soms te milderen. Wie een lening met een forse rentevoet afbetaalt, kan met zijn bank onderhandelen over een voordeligere behandeling. De bank is vaak niet geneigd een goede klant te laten vertrekken en zal een aanpassing van het bestaande contract voorstellen, zonder wederbeleggingsvergoeding of tenminste zonder bijkomende schattings-, dossier- en handlichtingskosten. Misschien kunt u dan wel niet genieten van de allerlaagste voordeeltarieven. Maar elke aanpassing van de rentevoet en van het maandelijks terug te betalen bedrag, levert op de termijn een aardige stuiver op.

Geert Wellens