De federale overheid bezit heel wat gebouwen in ons land. Behalve musea, gerechtsgebouwen en gevangenissen behoren ook veel kantoorgebouwen tot het vastgoed van de staat. Sinds 2001 doet de overheid die ‘verkoopbare’ gebouwen, waarin vaak haar eigen ambtenarij is ondergebracht, stelselmatig van de hand. Dat heeft de schatkist in vijf jaar bijna 1 miljard euro opgeleverd. Of toch niet?
INFO : Verkoopprijzen zijn netto, registratierechten niet inbegrepen.
Huurprijzen zijn basishuurprijzen, maar kunnen variëren op basis van indexatie sinds de verkoop.
‘H et justitiepaleis van Doornik dreigt verzegeld te moeten worden, omdat de veiligheid van het personeel en van de bezoekers niet meer gegarandeerd is.’Het bericht in de krant was geen aprilgrap. In mei dit jaar moest het Belgische leger al uitrukken om een deel van de Doornikse archieven te evacueren. De Belgische staat moest zelfs voor de arbeidsrechtbank in Brussel verschijnen om zich te verantwoorden voor de onhoudbare situatie in Doornik.
De lamentabele toestand waarin vele overheidsgebouwen zich bevinden, dateert niet van gisteren. Als minister van Overheidsbedrijven had Rik Daems (VLD) in de periode 1999-2003 ook de voogdij over de Regie der Gebouwen, die het overheidspatrimonium beheert: ‘De Regie schoot middelen tekort voor het onderhoud van haar patrimonium, en dat zou de waarde ervan snel doen afnemen. Er moest worden ingegrepen. Veel keuze hadden we niet: er moesten extra middelen komen, of anders moesten we gebouwen verkopen. De verkoop zou inkomsten genereren, en dat zou ook het begrotingsresultaat positief kunnen beïnvloeden. We opteerden voor het afstoten van gebouwen.’
Het was een uitdrukkelijke strategie, die op papier werd gezet tijdens een begrotingsconclaaf in 2000. De Regie der Gebouwen zou vanaf 2001 beginnen met de verkoop van gebouwen, die in de meeste gevallen dringend aan renovatie toe waren.
De eerste verkoop was een klapper van formaat: de Financietoren. Tegen de verwachtingen in leverde het gebouw van bijna 200.000 vierkante meter 276 miljoen euro op. Tussen 2001 en 2004 gingen meer dan 30 gebouwen onder de hamer, voor netto verkoopprijzen die variëren van enkele honderdduizenden tot een paar tientallen miljoenen euro. In totaal werd tussen 2001 en 2004 voor 882,7 miljoen euro aan overheidspatrimonium verkocht. Als daar dit jaar nog 100 miljoen euro of meer bij komt, brengt dat het totaal op 1 miljard euro in 5 jaar tijd.
Dat betekent nog niet dat de vastgoed- reserves van de overheid helemaal zijn opgesoupeerd. Maar de nog verkoopbare (kantoor)gebouwen worden naar verluidt stilaan schaars. ‘Wat rest, zijn de laatste collectiestukken‘, zegt een ambtenaar bij de Regie der Gebouwen cynisch. Grote kantorencomplexen van meer dan 10.000 vierkante meter oppervlakte heeft de overheid bijna niet meer in de aanbieding. Dat bevestigen ook investeerders in vastgoed. En als ook die laatste gebouwen verkocht zullen zijn, blijven voornamelijk de zogenaamd ‘strategische gebouwen’ over: gevangenissen, justitiepaleizen, en musea. ‘Maar zover als de Britten zullen we niet gaan’, zeggen ze bij de Regie. De Britse overheid besteedde in het verleden het beheer en de bouw van scholen, gevangenissen en verkeersinfrastructuur uit aan privé-bedrijven. Zo werd de Fazakerly-gevangenis in Liverpool aangekocht door de constructeur Carillion en de bewakingsexpert Group 4. De nieuwe eigenaars streken vervolgens een bom geld op, toen ze de lopende leningen konden hernieuwen en vervangen door goedkopere leningen. De overheid kreeg tonnen kritiek over zich heen omdat de aandelen in handen waren van mensen die, zo oordeelde de publieke opinie, niet bezorgd waren om het lot van de gevangenen, en omdat de winsten onvoldoende in de gevangenissen werden geïnvesteerd.
Voor het welzijn van de ambtenaren maakt het in principe weinig uit of de gebouwen waarin ze werken eigendom zijn van de staat of niet. Ze zijn activa in de begroting – een cashcow als de overheid geld wil vrijmaken. Vooral de veelbesproken sale-and-rentback-formules zijn erg in trek. Daarbij verkoopt de overheid gebouwen die ze meteen ook voor een lange termijn weer huurt. Ze garandeert de investeerder dat het goed dat hij gekocht heeft, ook zal opbrengen. ‘De verkoopprijzen zouden veel lager liggen zonder de garantie op verhuur’, zegt Serge Fautré van de beursgenoteerde vastgoedbeheerder Cofinimmo. ‘De waarde van een kantoorgebouw zit niet in de bakstenen, maar in het feit of het al dan niet is verhuurd.’ De overheid krijgt dus een mooie verkoopprijs, en voor de huur die ze betaalt, heeft ze recht op kwalitatieve kantoorruimtes die onderhouden worden en op lange termijn ook worden opgefrist, zo luidt het.
‘We beschikten over beperkte middelen, we hadden voor honderdduizenden vierkante meter aan kantooroppervlakte in ons beheer. En bovendien zouden de Federale Overheidsdiensten (na de Copernicus-hervorming, nvdr) gehergroepeerd worden. De beste oplossing was het kantoorbeheer uit te besteden, en dus te huren bij die bedrijven waaraan we onze gebouwen hadden verkocht’, redeneert Rik Daems. ‘Dat zou ons in staat moeten stellen om opnieuw middelen vrij te maken, bijvoorbeeld voor het onderhoud van andere gebouwen.’
De zeven vette jaren
‘Outsourcing is een techniek die ook grote bedrijven toepassen die vergelijkbare problemen hebben. Dat hebben wij geënt op een sale-and-rentback-formule. Het is een model dat werkt’, zegt Rik Daems. ‘Het wordt vandaag in vastgoedcursussen gedoceerd aan de ULB.’
De techniek van sale-and-rentback kreeg nochtans ook heel wat kritiek, omdat de huurprijzen uiteindelijk soms veel hoger uitvallen dan voorzien. Dat was zo voor de Financietoren.
Net zoals de meeste gebouwen uit de jaren ’70 bevatte de toren asbest, toen hét materiaal dat voor ‘brandbestendigheid’ moest zorgen. De Regie zou dat asbest aanvankelijk zelf laten verwijderen. Maar toen bleek dat er 6000 ton van het kankerverwekkende spul in het gebouw aanwezig was, zouden de werken worden uitbesteed. De prijsafspraken met de koper, de Nederlandse vastgoedbeheerder Breevast zouden opnieuw bekeken worden. Breevast raamde de renovatiewerken – asbestverwijdering incluis – op 250 miljoen euro, waarvan een deel ook opgaat aan extra ruimte gecreëerd voor 1400 ambtenaren. Het gevolg was in elk geval: een verlenging van het huurcontract van 25 tot 33 jaar, én een stijging van de huurprijs van 24,8 naar 42,7 miljoen euro per jaar (niet-geïndexeerd), bijna een verdubbeling. Met 225 euro/m2 per jaar ligt de prijs boven de huidige gemiddelden voor kantoorverhuur in het Brusselse stadscentrum (186 tot maximaal 215 euro/m2 per jaar, volgens recente cijfers van Jones Lang Lasalle). Die ligt vast als basishuur voor 33 jaar.
Een ruwe berekening is snel gemaakt: de inkomsten uit de verkoop (276,5 miljoen euro) zullen dus in minder dan zeven jaar zijn opgesoupeerd. Nog sneller zelfs. De vervangingshuur voor de ambtenaren van Financiën – 23 miljoen euro per jaar voor North Galaxy aan het Noordstation, plus de overige huur voor twee andere gebouwen – kan vandaag al niet meer betaald worden met de inkomsten uit de verkoop. In een begrotingsnota van november 2004 klinkt dat als volgt: ‘Aangezien de opbrengst van de verkoop van de Financietoren toch niet meer toereikend is om deze nieuwe inhuringen te betalen, werden ze opgenomen in de gewone lijst van nieuwe huurcontracten.’ Ondertussen – tijdens de renovatiewerken die begonnen zijn op 1 januari 2005 – betaalt de overheid ook nog eens 16 miljoen euro per jaar, voor een leegstaand gebouw.
Leegstand
Het moet gezegd: de sale-and-rentback-techniek heeft de overheid al aardig wat cash geld opgeleverd. De Brusselse markt mag dan al kampen met een kantoorleegstand van 10 procent, de slabakkende beurzen drijven investeerders steeds meer naar de vastgoedmarkt. De overheid – zowel de federale als de Vlaamse – kon daar al handig gebruik van maken. Vorig jaar voerde de Vlaamse overheid om budgettaire redenen een eenmalige verkoopoperatie uit. Ze verkocht vier gebouwen (het Conscience-gebouw, Kind & Gezin, en nog twee kleinere gebouwen) samen goed voor 233 miljoen euro.
De federale overheid lanceerde eerder al een eindejaarsverkoop: eind 2003 gooide ze elf relatief kleine gebouwen op de markt. Zes daarvan gingen naar de vennootschap REDEBA (régie des batîments), een bvba van de Brusselse architect Jean-Michel Jaspers, bekend om zijn ontwerp van Pier A in Zaventem, van North Galaxy en van tal van andere gebouwen en renovatiewerken van overheidsvastgoed.
Voor wie er nog aan zou twijfelen: het beheer van kantoorgebouwen behoort niet tot de corebusiness van de overheid. Minister van Begroting Johan Vande Lanotte bevestigde dat onlangs in een interview: ‘Men heeft het altijd over de verkoop van overheidsgebouwen. Toch is dat niet noodzakelijk om de begroting in evenwicht te krijgen. Ze is voor 99,9 procent in evenwicht zonder de gebouwen.’ Met andere woorden, 0,1 procent of 300 miljoen euro op jaarbasis zijn toereikend om de begroting sluitend te maken. De overheid verkocht de jongste vier jaar gemiddeld voor 200 miljoen euro aan gebouwen.
Heeft men dan nooit gedacht om de ontwikkeling en renovatie van gebouwen zelf uit te voeren? Zeker. In 1996 werd daarvoor onder minister van Openbare Werken, André Flahaut (PS), de nv SOPIMA opgericht, een soort projectontwikkelaar die voor honderd procent in handen is van de staat. Twaalf gebouwen werden er in ondergebracht. Het doel was de ‘staatsactiva dynamisch te beheren’. Maar tegelijk was het een vehikel om leningen aan te gaan zonder dat die in de begroting vermeld dienden te worden. Het waren de eerste jaren van de Maas- trichtnormen. De overheidsschuld moest omlaag, en dus zou SOPIMA, en niet de overheid de renovatiekredieten opnemen. Het was een zogenaamd ‘debudgetteringsvehikel’. Maar Europa heeft dat algauw verworpen. SOPIMA bleef evenwel bestaan. Een paar projecten werden uitgevoerd (de arbeidsrechtbank op het Poelaertplein) en vervolgens verkocht. Vandaag blijft SOPIMA, naast de Regie, een patrimonium van kantoorgebouwen beheren en vernieuwen. SOPIMA verkoopt ook gebouwen, en zal zich dit jaar en de volgende jaren ook buigen over de verkoop van 34 terreinen van de NMBS. Die werden overgedragen toen de staat een deel van de schuld van de NMBS (7,4 miljard euro) overnam.
Verkoop met verlies
Alles moet weg. Dat lijkt de rode draad van de vastgoedstrategie van de federale overheid. Gebouwen die niet-strategisch zijn, stoot ze af. Maar ze blijft ze wel voor een lange termijn huren, en ook zelf gebruiken. Sinds 2001, het jaar waarin de verkoop van start is gegaan, steeg de gehuurde oppervlakte van 1,6 naar 2,6 miljoen vierkante meter in 2005. Dat kan de overheid alleen maar geld kosten. Volgens een nota aan het parlement van eind 2004 zijn de opbrengsten van de verkoop in de periode van 2001 tot 2003 al volledig opgebruikt, en moeten de huurgelden voor 2005 volledig betaald worden met dotaties. Die bedragen 286 miljoen euro, wat ongeveer overeenkomt met de verkoopprijs van de Financietoren. Een bedrag dat voor 2005 overigens niet zal volstaan. Doet de overheid dan wel haar voordeel met de hele verkoop, en met de outsourcing? Dat is verre van zeker.
Het gebeurt overigens ook dat de overheid al meteen bij de verkoop van een gebouw verlies maakt. De Albert Toren in Charleroi leverde slechts een kleine 10 miljoen euro op. Veel minder dan hij de overheid al had gekost. Een projectontwikkelaar heeft de Toren intussen opgefrist. Na renovatie is hij vandaag bijna 40 miljoen euro waard. De Regie huurt het gebouw voor 2,8 miljoen euro per jaar.
Hoe loopt het vastgoedbeheer bij andere overheidsinstellingen? Vastgoed afstoten is duidelijk niet de strategie van iedereen. De Europese Commissie bijvoorbeeld volgt een tegenovergesteld beleid. Sinds een paar jaar koopt ze systematisch gebouwen aan. Nu Brussel uitgroeit tot de hoofdstad van Europa, wil ze haar gebouwen zelf verwerven. Van de 52 gebouwen die ze betrekt, bezit ze er momenteel vier. De Europese Commissie wil in Brussel extra eigendommen verwerven.
Een nood die duidelijk niet bestaat bij de federale overheid, of die op dit moment in elk geval niet gefinancierd kan worden. De vastgoedmakelaars in de hoofdstad zitten ondertussen niet stil. Op de Brusselse markt zijn Duitse, Ierse en Amerikaanse investeerders hun posities aan het innemen. En makelaars uit het Midden-Oosten die geen blijf weten met hun geld. Nu al hebben ze 60 tot 70 procent van de Brusselse kantoormarkt in handen. ‘De Regie der Gebouwen heeft met de volumes die ze te koop heeft aangeboden, een dynamiek op gang gebracht’, zegt een vastgoedexpert. Als de economie maar draait.
Door Ingrid Van Daele
De overheid betaalt momenteel 16 miljoen euro huur per jaar voor de Financietoren. Die staat leeg wegens werkzaamheden.
