Meer dan de helft van de Belgen denkt dat het door de huidige economische crisis moeilijker is geworden om een lening te krijgen bij de bank. ‘Een fabeltje’, zegt Peter Vanden Houte, hoofdeconoom van ING België.
Bij alle kantoren van alle banken in je buurt langsgaan om het gunstigste tarief voor een lening te vinden, het komt velen allicht bekend voor. 87,4 procent van de Belgen zegt immers een lening nodig te hebben als hij vandaag zou willen kopen of bouwen, zo blijkt uit het onderzoek van de Confederatie Bouw. Ruim de helft van de Belgen (55,3 procent) gelooft dat het door de crisis moeilijker is geworden om bij de bank een lening te krijgen. De schrik zit er bij de Franstalige Belgen (69,7 procent) goed in, bij de Vlamingen iets minder (46,1 procent). Nochtans worden ze daarin krachtig tegengesproken door Peter Vanden Houte, hoofdeconoom van ING Bank: ‘In België hebben we nooit echt excessen gekend in het toekennen van hypotheekleningen. In sommige andere landen zagen we de afgelopen jaren dat ook aan mensen met weinig krediet leningen werden toegestaan, bij ons was men altijd voorzichtiger. Daardoor zijn hier weinig problemen geweest met hypothecaire leningen, en hebben de banken vandaag geen reden om strenger te zijn bij het toekennen ervan. Het is dus een fabeltje dat het voor particulieren moeilijker is geworden om een lening te krijgen. Hypotheekleningen worden in België trouwens beschouwd als weinig risicovol, en worden vrij gemakkelijk verstrekt.’ Maar Vanden Houte nuanceert ook: ‘Wel een probleem zijn de leningen over langere looptijden. Omdat de banken zelf moeilijkheden hebben om die te funden, om in de markt geld te vinden dat ze dan weer kunnen uitlenen aan hun klanten. Door het kleine aanbod van dat soort leningen kan de prijs iets hoger liggen.’
John Romain van het adviesbureau Immotheker ziet een gewijzigde houding bij de banken. ‘De banken zijn niet strenger geworden in het toekennen van leningen, maar ze segmenteren wel in hun tarieven. Een bankier vraagt zich af welke andere spaarproducten hij nog aan die klanten zal kunnen slijten. Gemiddeld lenen koppels voor de aankoop van onroerend goed zo’n 175.000 euro. Als je vandaag dat bedrag wilt lenen, zul je in 25 jaar ongeveer 1000 euro per maand moeten afbetalen aan de bank. Met een gemiddeld netto-inkomen van 3200 euro per koppel, blijft er 2200 euro over voor de overige uitgaven. Voor de lener is dat geen probleem, voor de bankier wel. Aan wie niet extra kan sparen, zal de bank vandaag gemiddeld meer rente vragen.’
Dat men verwacht niet gemakkelijk een lening te zullen krijgen, blijkt ook vaak het argument te zijn om de bouw of aankoop van een huis uit te stellen (27,2 procent). Is het vandaag eigenlijk wel een goed moment om te lenen? ‘Het moment is nog niet ideaal’, zegt John Romain. ‘De leningen zijn vrij duur, want de langetermijnrente is afgelopen maand gestegen. De flinke daling van de kortetermijnrente heeft zich niet doorgezet in de hypotheekrente. Banken nemen meer winst, maar dat betekent niet dat je moet wachten met lenen en kopen. Als je werkzekerheid hebt en alles goed hebt becijferd, dan ben je als koper aan zet en kun je flink onderhandelen over de prijs. Als je een woning uit de hand koopt, heb je meestal nog vier maanden de tijd voor de akte wordt opgemaakt. Dat kun je in het verkoopcompromis laten schrijven. Tijdens die vier maanden komt het ideale leenmoment wel, morgen kan het immers allemaal omslaan’, legt hij uit. Ook econoom Peter Vanden Houte is hoopvol. ‘De prijs van een hypothecaire lening wordt door twee factoren bepaald. De rente op de staatslening is de referentie, en daarbovenop plaatst de bank nog een marge. Die marge is het voorbije jaar gestegen, omdat banken zelf minder gemakkelijk aan geld raken. Het goede nieuws voor de leners is dan weer dat die rente op staatsleningen wat gedaald is, dus dat compenseert. Nu verwachten we in de tweede jaarhelft wel een afnemende recessievrees en een verbeterde conjunctuur, waardoor beleggers weer wat meer risico durven te nemen. Dan zal de langetermijnrente op staatsobligaties wel stijgen, maar die marge erbovenop kan krimpen als de banken weer gemakkelijker geld vinden. Die twee factoren blijven elkaar dus compenseren’, zegt Vanden Houte.
Budget
Het onderzoek van de Confederatie Bouw peilde ook naar het budget dat mensen vandaag ter beschikking hebben voor een bouw of een aankoop. ‘Ik vind het best verheugend dat de Belgen daarin realistisch blijken te zijn’, zegt John Romain. ‘We zien dat de prijzen stagneren, en in de hogere segmenten, woningen van 250.000 euro en meer, dalen de prijzen omdat er vooral daar minder kandidaat-kopers zijn. Die zijn een prijsklasse gezakt. Jullie studie bevestigt dat, want zowel bij het kopen als het bouwen van een woning noemt de grootste groep van ondervraagden de categorie tussen 175.000 en 250.000 euro als maximaal bedrag dat ze wil besteden.’ Bij de kopers zit 36,5 procent van de respondenten in die groep, bij de bouwers 31,1 procent. Opmerkelijk is ook dat mannen het beschikbare budget hoger schatten dan vrouwen. ‘Daar kijk ik niet van op’, lacht Romain. ‘Dat merken we als we advies geven. De man is ook hierin een jager, terwijl de vrouw vooral het gezin voor ogen heeft, dat ze niet in gevaar wil brengen. In onze woonplanning zien we duidelijk dat vrouwen voorzichtiger zijn en een realistischere kijk op het budget hebben.’ Realisme is volgens Romain absoluut noodzakelijk bij het bepalen van je maximale leencapaciteit. ‘Om dat correct te beoordelen, is zowel je huur- als je spaarcapaciteit belangrijk. Wat je vandaag aan huur betaalt, dat kun je morgen allicht ook nog betalen, en wat je vandaag opzijlegt, kun je morgen ook nog in je huis investeren. Jonge koppels moeten er bovendien rekening mee houden dat een groter huis wellicht meer kost aan energie dan een appartementje van 80m2, dat er onroerende voorheffing betaald moet worden en er eventueel ook kinderen zullen komen. De Belg blijkt nog altijd bereid veel inspanningen te doen om te kopen of te bouwen, daarbij hoort ook dat hij zijn leven wil aanpassen om die leencapaciteit op te drijven. Belgen sparen immers nog altijd goed’, aldus Romain.
Een andere horde bij het nemen van een lening, is kiezen tussen variabele rente of vaste rente. ‘Wat de beste optie is, hangt af van je risicoprofiel’, zegt Peter Vanden Houte. ‘De langetermijnrente is laag, daarom ga je het best voor een langlopend contract met vaste rentevoet als je zekerheid verkiest. Mensen kiezen daar nu massaal voor. Toch zijn er ook die in eerste instantie weinig willen betalen, en daarom voor de variabele rente kiezen. Dan betaal je aanvankelijk beduidend minder, met het risico dat die rente enkele jaren later weer gaat stijgen. De gouden raad daarbij is: zeker niet meer lenen dan wat je bij een vaste rentevoet zou nemen. Je mag zeker niet de volledige rekening maken op basis van die eerste periode, want daarna zullen de rentebetalingen eveneens fors toenemen. De wet bepaalt wel dat de rente niet meer mag stijgen dan ze kan dalen. Als er in je contract staat dat je rente maar drie procent mag stijgen, kan ze ook maar drie procent dalen. Het risico is dus wel beperkt’, besluit Vanden Houte.
DOOR THOMAS VERBEKE
