Hoe evolueren de vastgoedprijzen? Waarom worden de bouwgronden zo duur? Verandert de Vlaming zijn woongedrag? En moeten we weer beleggen in bakstenen? We vroegen het Philippe Janssens en Paul De Wael van het vastgoedstudiebureau Stadim.

De cijfers bewijzen het: we zijn nog altijd even honkvast, we hebben een eigen huis – tien jaar geleden hadden zeven Vlamingen op de tien een eigen woning, vandaag zijn dat er wellicht al drie op de vier. En we verkopen het gemiddeld slechts één keer om de 35 jaar, met andere woorden géén twee keer in een mensenleven. In buurlanden Nederland en Duitsland worden eigen woningen twee keer zo snel verkocht: gemiddeld één keer om de achttien jaar.

Dankzij de verlaging van de registratierechten zou het verkoopritme van een woning ook in Vlaanderen stilaan toenemen. Sinds 1 januari 2002 gelden de verlaagde registratietarieven: ze daalden van 12,5 tot 10 procent. En er is het zogenaamde meeneemrecht. Wie ooit registratierechten betaalde voor het huis waarin hij woont, hoeft dat bedrag – 12.500 euro maximum – alvast nooit meer neer te tellen. ‘Het verschil in kosten is spectaculair. De verkoop van woningen en appartementen kan alleen maar toenemen’, beweerde Philippe Janssens van het studiekantoor Stadim begin vorig jaar. ‘In een eerste fase zullen Vlamingen hun woning gemiddeld om de 28 tot 30 jaar verkopen. Uiteindelijk zullen we evolueren naar een stijging in de verkoop met 40 procent.’ Maar heeft die trend zich effectief ook doorgezet?

PHILIPPE JANSSENS: Wellicht zullen we het eerste effect van de maatregel pas in de komende maanden kunnen vaststellen. De beslissing om een woning aan te kopen, kost algauw zeven tot acht maanden. Bovendien stelden we vast dat potentiële kopers de invoering van de maatregel hebben afgewacht. Het aantal transacties is zichtbaar gedaald in het derde trimester van 2001, net voor de invoering. In de periode tussen februari en mei 2002 volgde dan een inhaalbeweging. De groei van 40 procent in de verkopingen is nog verre van bereikt, maar we blijven bij onze prognose. Alleen, het kan vijf tot zes jaar duren voor de trend zich volledig zal hebben doorgezet.

Is er gelijktijdig ook een toevlucht naar vastgoed als gevolg van de aanhoudende beursmalaise?

JANSSENS: De interesse om te investeren in vastgoed bestaat al langer dan vandaag. De sector kende niet de boom zoals de beurs die heeft gekend – de prijzen stegen minder snel dan de aandelenkoersen. Maar de prijsstijging blijft gemiddeld genomen aanhouden.

Let wel, we moeten twee markten onderscheiden. Er zijn de investeringen in woningen voor eigen gebruik, en die in vastgoed als belegging. Vooral de markt van de eigen woningen blijft aantrekken, en dat weerspiegelt zich in de prijs. Voor modale woningen blijft die stijgen, ook in de huidige conjunctuur. Voor een deel is dat omdat ze gefinancierd worden met vreemde middelen. De kopers gaan een hypothecaire lening aan. De rentevoeten zijn laag, en dus kunnen ze met eenzelfde budget een grotere som lenen. Voor 450 euro per maand kan je op dit moment zowat 75.000 euro lenen. Het gevolg is dat de prijzen toenemen.

Voor duurdere eigendommen geldt de omgekeerde redenering. Die worden grotendeels gefinancierd met eigen middelen. Maar die zijn schaarser geworden door de beursmalaise en de zwakke economie. De prijzen voor de dure woningen dalen daardoor met zowat 15 procent. De peperdure villa’s uit het hoogste segment worden zelfs niet meer te koop aangeboden. Een typisch verschijnsel voor een markt in moeilijkheden: in eerste instantie wordt er minder verkocht. Op de prijs wordt niet zo gauw toegegeven.

Hoe staat het met de beleggingsmarkt? Blijven appartementen hét vastgoedbeleggingsinstrument bij uitstek?

JANSSENS: We stellen vast dat er zich een verschuiving voordoet. Appartementen worden hoe langer hoe meer uit de portefeuilles geweerd. Gemiddeld leveren ze een rendement op van 7 tot 8 procent, vergeleken met 5 procent voor een woning. Maar steeds meer mensen kopen in plaats van te huren. Vooral in het segment van de lagere en de middelste prijsklasse is het verschil tussen de twee, wat de kosten betreft, quasi nihil. Wie het zich dus enigszins kan veroorloven, koopt een appartement. Het gevolg is dat de huurmarkt inkrimpt. Vooral de groep met de echt zwakke inkomens blijft huren en dus wordt het voor beleggers almaar moeilijker om degelijke huurders aan te trekken. Vastgoedbeleggers verleggen hun focus daarom hoe langer hoe meer van het residentiële naar het bedrijfsmatig vastgoed.

Stel dat je een appartement of een huis erft. Kun je het in dat geval dan beter verkopen, of behoud je het toch om het te verhuren?

JANSSENS: De markt is zo geëvolueerd dat je het, louter wat de opbrengsten betreft, beter kunt afstoten. De globale return van een huis of een appartement bestaat uit de huurinkomsten en de meerwaarde. De jongste jaren is de meerwaarde spectaculair toegenomen, zodanig dat ook zonder huurinkomsten een belegging in vastgoed een mooie som heeft opgebracht. Maar de stijgende trend zal zich niet blijven doorzetten. Beleggen in residentieel vastgoed om te verhuren, is een inkrimpende markt.

De gemiddelde kwaliteit van de appartementen neemt af, zo wordt gezegd. Het worden consumptieproducten. Ze ontwaarden snel, hun levensduur is beperkt.

JANSSENS: Een degelijk appartement is gebouwd met kwalitatief goed materiaal en op een bouwgrond met een gunstige ligging. Gemiddeld heeft het een levensduur van 75 jaar, die verlengbaar is als er tijdig gerenoveerd wordt. Maar de kwaliteit weerspiegelt zich in de prijs. Om ook in de lagere prijscategorie woongelegenheden te kunnen aanbieden, besparen sommige bouwpromotoren op de kwaliteit van het materiaal of de prijs van de grond. Goedkope appartementsgebouwen komen zo terecht op bouwgronden die eigenlijk veel beter geschikt zijn voor een eengezinswoning. De kwaliteit ervan is soms bedenkelijk. De levensduur is kort en neemt vaak nog af wanneer de appartementen verbouwd moeten worden om ze aan nieuwe behoeften aan te passen.

De vraag naar appartementen is inmiddels wel bijzonder groot. Hun aandeel op de totale woonmarkt neemt almaar toe, het aantal verkopingen stijgt zienderogen. Als er begin van de jaren ’90 in Brussel nog evenveel woningen als appartementen van de hand gedaan werden, worden vandaag nog slechts 30 procent huizen verkocht tegenover 70 procent appartementen. Beleggers stoten hun appartementen af en bieden ze te koop aan. Huurders gaan op zoek om er voor zichzelf een te kopen.

De vastgoedprijzen blijven over het algemeen stijgen. Hoe evolueren de prijzen voor middelgrote woningen?

JANSSENS: De jongste vijf jaar zijn de prijzen voor woonhuizen in Vlaanderen gemiddeld met 46 procent toegenomen. De sterkste stijgingen deden zich voor in de lagere prijscategorieën. In dat segment doet zich een inhaalbeweging voor. Eerst kende de toplaag een enorme piek. De kopers stortten zich daarop op het middelste segment. Ook daar volgde een prijsstijging. Wie zich tot dan nog een woning uit de middelste prijscategorie kon veroorloven, moest nu opschuiven naar de lagere prijsklasse. Ook in de middelste categorie swingden de prijzen immers de pan uit. Vergelijk het met wat er gebeurt aan de kust. Omdat iedereen een appartement wil op de dijk, stijgen de prijzen dermate dat men zich moet tevredenstellen met een appartement in een parallelle straat. Als het ook daar te duur wordt, verplaatst de vraag zich nog verder van de zee.

Ook in het Brusselse zien we een vergelijkbare beweging. De prijzenpiek kwam er eerst in Ukkel en Sint-Pieters-Woluwe. Daarna volgde een prijsstijging in Etterbeek en Evere. Pas in laatste instantie zal zich een inhaalbeweging voordoen in delen van Schaarbeek, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node. De beweging volgt telkens weer hetzelfde patroon. De ruimere woningen worden gerenoveerd en trekken nieuwe gezinnen aan. Vervolgens ontstaat er ook belangstelling voor de middelgrote en ten slotte ook voor de kleinere woningen. De prijsspiraal volgt.

PAUL DE WAEL: En dan zijn de prijzen nog binnen de perken gebleven. In een gunstiger economisch klimaat zouden ze ongetwijfeld nog meer gestegen zijn. Maar de onzekere toekomstverwachtingen drukken op de markt. Vlaanderen telt vandaag 150.000 werklozen, heel wat mensen hebben met andere woorden ingeleverd op het inkomen. De koopkracht is dan misschien nog niet gedaald in absolute cijfers, maar er heerst onzekerheid over de toekomst. Niemand is dan geneigd zomaar een langlopende investering aan te gaan.

De prijzen van de bouwgronden blijven toenemen, ze worden soms onbetaalbaar. In bepaalde streken kan een modaal gezin zich geen bouwgrond meer veroorloven.

DE WAEL: Op sommige plaatsen zijn de prijzen inderdaad wel enorm toegenomen. Het eerste semester van 2002 kende nog een explosieve prijsstijging, in het derde trimester zijn ze dan weer afgezwakt. Op jaarbasis nam de prijs per vierkante meter vorig jaar toe met 20 tot 25 procent. Voor een deel is de stijging te verklaren door een tendens naar steeds kleinere percelen. Begin jaren ’90 was een gemiddeld perceel in Vlaanderen nog 850 vierkante meter groot. In de tweede helft van de jaren ’90 was dat nog slechts 800 vierkante meter. Sinds 2000 viel de gemiddelde oppervlakte terug, tot 720 vierkante meter. Dat drijft de eenheidsprijs per vierkante meter op. Maar ook de verkavelaar wordt op kosten gejaagd: met kleinere percelen moeten er meer wegen worden aangelegd.

De prijsstijging is in Vlaanderen blijkbaar algemeen. Je zou denken: Brussel moet dan wel onbetaalbaar zijn. Maar in vergelijking met andere Europese steden blijkt een huis in Brussel eigenlijk spotgoedkoop.

JANSSENS: Brussel kampt met zijn verleden en heeft nog heel wat goed te maken. Er was de stadsvlucht van de jaren ’70, de aarzelende houding over Brussel als Europese hoofdstad – komt die er of komt die er niet? Als de gemiddelde prijs voor een woning in Brussel in 1966 110 procent hoger lag dan het nationale gemiddelde, was dat cijfer in 1982 naar 19 procent teruggevallen. Toegegeven, eind jaren ’80 stegen de prijzen opnieuw naar een niveau van 65 procent boven het gemiddelde, als gevolg van de Europese boom. Maar ook dat mooie liedje duurde niet lang. De prijzen kalfden opnieuw af naar 45 procent boven het gemiddelde.

Ook vandaag halen de prijzen niet het niveau dat ze met het waardevolle patrimonium dat Brussel bezit, zouden kunnen halen. De koopkracht van de bevolking in Brussel ligt immers vrij laag. Grote delen van Brussel zijn dan ook verpauperd en zijn dringend aan renovatie toe.

Ook in Vlaanderen wordt heel wat gerenoveerd. Wat vindt u van het vastgoedbeleid van de regering?

JANSSENS: De Vlaamse regering heeft een aantal gunstige maatregelen getroffen, de verlaging van de registratierechten bijvoorbeeld. Maar het beleid is nog te veel toegespitst op de notie grond. De overheid zou nog meer aandacht moeten besteden aan het bestaande woonpatrimonium en nagaan hoe ze kan bijdragen tot een verbetering van de kwaliteit. Hoe kan de beschikbare woonruimte optimaal worden benut? Wat kan de regering ondernemen tegen leegstand in winkelbuurten? En wat met kleine woningen van minder dan 5 meter gevelbreedte? Moeten ze worden gerenoveerd? Of welk ander beleid heeft de regering voor ogen wat dat betreft?

Besteedt Vlaanderen voldoende geld aan het onderhoud van zijn woningen? Welk budget moet je voorzien om een woning ‘fit’ te houden?

JANSSENS: Vlaanderen heeft een industrieel verleden, dat betekent dat sommige eigendommen niet op een rendabele manier gerenoveerd kunnen worden. Voor sommige huisjes biedt zelfs afbreken geen oplossing.

Voor een modale woning voor eigen bewoning en in een degelijke staat van onderhoud moet je doorgaans per jaar één maand huur reserveren voor onderhoud. Wie belegt in een appartement, moet daar rekening mee houden bij de inschatting van zijn rendement.

Wie zware kosten wil voorkomen, bouwt een huis, verkoopt het na vijftien jaar en begint helemaal opnieuw.

JANSSENS: Dat zou ik niet meteen aanbevelen. Een woning is niet versleten op vijftien jaar tijd. De gemiddelde levensduur is 100 jaar. Bovendien telt Vlaanderen in verhouding tot zijn bevolking voldoende woningen. De bevolkingsaangroei is gestagneerd en ook de toename van het aantal gezinnen begint af te vlakken. De klemtoon zou dus eerder moeten liggen op renovatie en eventueel vervangingsbouw, veeleer dan op de uitbreiding met een nieuw patrimonium. De ruimte die nu al ingenomen is, moet worden geoptimaliseerd.

De nieuwbouw valt stil. Het tijdperk van de renovatie is aangebroken?

JANSSENS: De omzet voor renovatie ligt nu al hoger dan die voor nieuwbouw. Er wordt al heel wat geïnvesteerd om het bestaande patrimonium op peil te houden. Niet alleen woningen, ook grondpercelen moeten optimaal benut worden. Nu de prijzen voor de bouwgronden vrij hoog liggen, is het mogelijk een deel aan te wenden om ze bouwrijp te maken. Het is nu gemakkelijker om terreinen op te hogen of ze te saneren.

Vlaanderen heeft een vrij specifieke vastgoedmarkt. Zijn er grote verschillen met de trends in buurlanden?

JANSSENS: Wat me vooral opvalt, is de sterke prijsdaling in Nederland en in Engeland. Een van de verklaringen daarvoor is hun systeem van aftrekbaarheid. De intresten van hun leningen zijn volledig aftrekbaar. En dat heeft de prijzen enorm opgedreven. Een Nederlander die 250 euro opslag krijgt, zit de volgende dag bij zijn bankier om voor 40.000 euro bij te lenen; zodat hij zijn intresten kan immuniseren en ten volle genieten van de aftrekbaarheid. Sommige Nederlanders zullen er de lening van hun woning mee optrekken. Maar heel wat anderen gebruikten het geleende geld de jongste jaren om ermee te beleggen op de beurs.

Nederlanders betalen het kapitaal voor hun huis niet af, ze bouwen het op om het nadien integraal te betalen – tenzij ze hun woning verkopen aan het eind van de rit. Wie pech heeft, omdat de aandelen diep gezakt zijn zoals dat gebeurde de jongste twee jaar, komt in geldnood en beschikt niet langer over een som die equivalent is aan die van zijn huis. Het gevolg is dat de prijzen sterk gedaald zijn. Bij ons is de aftrekbaarheid misschien wel te beperkt. Maar we blijven op zijn minst wel gespaard van dat soort drama’s.

Gerry Meeuwssen

‘Op jaarbasis nam de prijs van een vierkante meter bouwgrond vorig jaar toe met 20 tot 25 procent.’

‘Vooral de groep met de echt zwakke inkomens blijft huren en dus wordt het voor beleggers almaar moeilijker om degelijke huurders aan te trekken.’