Een crisis is een kans, zegt een oude economische volkswijsheid. Op de markt van de tweede verblijven geldt dat voor sommige landen net iets meer dan voor andere.
‘Waarschijnlijk bestaat er niets dat de toestand van de wereldeconomie beter weergeeft dan de koop en verkoop van tweede verblijven’, zo luidt de stelling van Henkjan Prins, de organisator van Second Place, de halfjaarlijkse beurs voor vastgoed dat niet in eerste instantie voor voltijdse eigen bewoning dient. En die barometer van de mondiale economie blijkt niet langer op onweer te staan.
Eigenlijk is het op geen enkel moment echt dramatisch geweest op de markt van de tweede verblijven, vanuit het perspectief van de Belgische koper dan. Op het hoogtepunt van de crisis, in het najaar van 2008, stond de markt heel even stil, uit schrik voor wat nog komen kon. Al gauw werd de verkoop echter weer aangezwengeld. De reden daarvoor moet meer dan waarschijnlijk weer bij de banken gezocht worden: spaarboekjes brachten (en brengen) haast niets meer op en beleggingsfondsen bleken lang niet de veilige investering waarvoor ze doorgingen.
Nogal wat Belgen staken hun centen in stenen en compenseerden zo enigszins het vertrek van andere mogelijke kopers die door de crisis te veel van hun kapitaal verloren hadden. ‘In oktober vorig jaar ging er een schokgolf door de markt’, verhaalt Steven Theunis van HIP Estates, een makelaar die onder meer in Spanje, Frankrijk, Bulgarije en Portugal actief is. ‘De negatieve sfeer verdween echter even snel als ze gekomen was: alle vastgoedkantoren die zich op de markt van de tweede verblijven richten, hebben die maand zeer goed verkocht. Omdat de bank niet meer opbrengt, maar volgens mij nog meer omdat het vertrouwen in die instelling eveneens wegviel. Je kunt beter investeren en genieten dan alleen investeren, redeneerden onze klanten. Want het genieten, dat kan alvast niemand je nog afpakken. Nadien is het in sommige landen wel weer wat stilgevallen, zo hoor ik.’
Julie Lestabel van Century 21 ziet een tweede verblijf kopen wel nog steeds als iets voor de happy few, en ze vermoedt dat die groep er sinds de crisis alleen maar kleiner op is geworden. ‘Het is iets voor wie vandaag nog de middelen heeft, en het lijkt logisch dat dat zeker niet meer mensen zijn dan voor de crisis. Het optimisme van sommige andere makelaars deel ik dus niet helemaal. Ik vermoed dat er een beetje wishful thinking bij zit’, zegt ze. ‘In principe zijn er nochtans krachten aanwezig die een grotere inbreng van kapitaal mogelijk kunnen maken. De markt staat goed geprijsd. Wie het aandurft, kan zeker een zaak doen. Idealiter win je er zelf een goedkope jaarlijkse vakantie aan, een flink rendement én, als je het goed aanpakt, een interessante investering op de lange termijn.’
In elk geval lijkt op de markt van de tweede verblijven het ergste leed geleden, bevestigt Henkjan Prins van Second Place. ‘In het voorjaar zaten de exposanten van onze beurs zelf ook met vragen. Niemand wist waarheen het zou evolueren. Dat is nu ingewisseld voor gematigd optimisme. En er zijn vastgoedmakelaars die op geen enkel moment van de crisis te klagen hadden’, aldus Prins.
Waar het geld nu naartoe trekt, hangt af van de toestand van de vastgoedmarkt binnen elk specifiek vakantieland. En van het profiel van de koper. Prins onderscheidt drie categorieën kopers: de investeerder, de emotionele koper en de emotionele investeerder. De investeerder – de grootste groep behoort tot die categorie – wil zoveel mogelijk rendement halen, verhuurt zo vaak hij kan en kient op voorhand nauwgezet uit wanneer hij precies weer wil verkopen. Hij neemt natuurlijk een risico, maar wel een dat volgens Prins goed te verantwoorden valt: ‘Laten we ervan uitgaan dat geld op de bank veilig staat, iets waar mensen ook niet meer zo zeker van zijn als pakweg twee jaar geleden, en dat je er daar met een goed investeringsplan ongeveer 4 procent per jaar op wint. Als je een woning ‘goed koopt’, wat niet hetzelfde is als goedkoop koopt, dan haal je uit een tweede verblijf ongetwijfeld meer.’
Lage dollar
Het lijkt logisch dat de investeerder vooral kijkt naar landen die door de vastgoedcrisis het zwaarst getroffen zijn: in de Verenigde Staten, Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Spanje en aan de Portugese kust verminderde de waarde van het vastgoed met 15 procent en meer. Zeker in de VS kelderden de prijzen, wegens de massale foreclosures, inbeslagnames door de banken. En toch, zo stelt Prins vast, trekt de klant niet blindelings naar de landen waarin het plots goedkoop is geworden: ‘De Belg hoedt zich voor avonturen en kiest voor landen waarnaar hij de weg al kent. Kopen in het Verenigd Koninkrijk gebeurt bijvoorbeeld bijna niet, hoewel het daar momenteel bijzonder interessant lijkt. De Belg zoekt koopjes in traditionelere vakantiestreken. In Spanje bijvoorbeeld, waar je sinds de crisis gevoelig minder betaalt.’
‘Spanje is een beetje een speciaal geval,’ vult Julie Lestabel van Century 21 aan, ‘omdat de vastgoedcrash er eigenlijk niet rechtstreeks aan de economische crisis verbonden is. De prijzen zijn er al sinds augustus 2007 in elkaar gestuikt, door de bouwwoede die er heerste. Een overaanbod aan nieuwbouw deed de markt kelderen. Nadien kwam daar nog de crisis bij, waardoor je in dat land nu echte vastgoedkoopjes kunt doen.’ Al is het nog maar de vraag hoe lang dat nog kan duren. Is dit voor een investeerder het moment om in te stappen, of is dat moment eigenlijk al gepasseerd? Prins: ‘Er heerst een gevoel, al dan niet terecht, dat dit het moment is om te kopen. Niemand verwacht immers dat de prijzen verder zullen zakken. Wie investeren wil, houdt nu dus de ogen open. Directe winst durf ik nochtans niet garanderen, want het zou best kunnen dat de prijzen niet meteen weer gaan stijgen. Wat wel een feit is: de interessantste panden vinden nu al een koper, of staan op het punt om verkocht te worden.’
Een boeiende case voor koopjesjagers zijn de Verenigde Staten: geen traditioneel vakantieland, maar momenteel zo interessant dat de doorbraak op de Belgische tweedeverblijfsmarkt toch nakend lijkt. ‘Amerika was voor de crisis al erg voordelig, wegens de lage dollarkoers’, reageert Prins, ‘en is nu inderdaad bijzonder aantrekkelijk geworden. Wie het waagt, kan heel zwaar beloond worden.’ Lestabel gelooft minder in de toekomst van de VS als bestemming voor Belgische vastgoedcenten. ‘Amerika blijft voor de Belg erg ver van zijn bed’, meent zij.
Henkjan Prins geeft investeerders een bijkomende tip: ‘Ik zou zeker kijken naar de Belgische markt. Die is op de betere locaties ongetwijfeld ook erg interessant. En erg interessant geprijsd.’ Ook bij Century 21 stelt men vast dat het Belgische vakantievastgoed klappen kreeg, vooral dan aan de kust. ‘De prijzen én het aantal verkopen zijn gedaald, al hangen die twee feiten natuurlijk samen. Er zijn momenteel minder geïnteresseerde kopers, al zien we ze nu wel terugkeren, zij het langzaamaan en aarzelend. Dat moet haast betekenen dat de waarde er gaat stijgen.’
Vrienden van vrienden
Het tweede type noemt Henkjan Prins de emotionele koper. Die is in alles het tegengestelde van de investeerder. De emotionele koper heeft zijn hart verpand aan een bepaalde regio en gaat met zijn zuurverdiende spaarcentjes op zoek naar zijn absolute droomhuis. Een koopje is altijd welkom, maar geen noodzakelijke voorwaarde. De emotionele koper kan net zo goed verliefd worden op een op te knappen Bulgaarse vakantiewoning van 10.000 euro als op een villa aan de Costa del Sol van 2 miljoen. Dat hangt af van zijn porte- feuille.
De emotionele koper valt natuurlijk vaker te vinden in populaire vakantiestreken dan in landen die toeristisch nog onontgonnen terrein zijn. Meestal wil de emotionele koper niet verhuren, tenzij – zeer uitzonderlijk – aan vrienden en kennissen. De mogelijke waardevermeerdering is hoe dan ook niet zijn eerste zorg.
Ten slotte bestaat er nog zoiets als een emotionele investeerder, de kleinste groep binnen het schema van Henkjan Prins. Die stapt in de markt omdat hij een financiële kans ziet, maar hoedt zich tegelijk voor puur mercantilisme. Er wordt gekocht met oog op de mogelijke opbrengst, maar het eigen plezier is even belangrijk. En verhuren zal men alleen doen aan vrienden van vrienden, zodat de kans groot is dat die het pand ordentelijk achterlaten.
Voorspellen waar de emotionele investeerder of koper naartoe trekt – en dus ook: waar de gewone investeerder moet kopen – is erg moeilijk. Prins kan er geen lijn in trekken: ‘Het gaat in golven en er zijn altijd landen waar een zekere hype rond hangt. Vorige lente bijvoorbeeld wilde iedereen plots in Oostenrijk kopen. Geen idee waarom. Oostenrijk is een land met grote kwaliteiten: lange verhuurseizoenen, want beschikbaar in zomer en winter, goede bereikbaarheid, kwalitatief toerisme… Maar geen van die factoren was natuurlijk nieuw.’ Een trend die momenteel aan de gang lijkt, is dat de Belgische koper nieuwere vakantielanden als Bulgarije en Turkije voorlopig aan de kant schuift ten voordele van Spanje of Portugal. Al zullen de prijzen daar natuurlijk ook een rol in spelen.
Een laatste tip van Prins: zorg ervoor dat je altijd de wetten en regels kent van het land waar je naartoe trekt. Dat is natuurlijk een pleidooi voor een bezoek aan de makelaar, maar enkele praktijkvoorbeelden leren dat het geen loze praatjes zijn. Een investeerder bleek aan een Italiaans avontuur een flinke kater over te houden. Hij leerde dat wie er een huis binnen de vijf jaar opnieuw verkoopt fiks belast wordt op de meerwaarde. En dat paste helemaal niet in zijn investeringsplan, waardoor hij het pand uiteindelijk met verlies van de hand moest doen. Ook sneu is het verhaal van een gezin dat een mooie vakantievilla in Florida kocht. Om ter plekke vast te stellen dat het eigendom op een speciale volwassenenverkaveling lag, waardoor de kinderen van het gezin er niet welkom waren.
DOOR JEF VAN BAELEN
‘De markt staat goed geprijsd. Wie het aandurft, kan zeker een zaak doen.’ Julie Lestabel (Century 21)
