1 Het kadastraal inkomen actualiseren

Alle gronden, huizen en appartementen in België zijn ingeschreven in het kadaster. Van elk onroerend goed is het kadastraal inkomen (KI) vastgesteld. Het KI zou moeten overeenkomen met het bedrag dat u netto overhoudt als u uw woning een jaar lang zou verhuren. Het bedrag wordt geïndexeerd en stijgt dus mee met de kosten van het levensonderhoud. Op basis van het KI wordt de onroerende voorheffing berekend, de jaarlijkse belasting die iedereen betaalt op zijn vastgoed. Een vuistregeltje zegt dat de onroerende voorheffing ongeveer één derde van het KI bedraagt.
...

Alle gronden, huizen en appartementen in België zijn ingeschreven in het kadaster. Van elk onroerend goed is het kadastraal inkomen (KI) vastgesteld. Het KI zou moeten overeenkomen met het bedrag dat u netto overhoudt als u uw woning een jaar lang zou verhuren. Het bedrag wordt geïndexeerd en stijgt dus mee met de kosten van het levensonderhoud. Op basis van het KI wordt de onroerende voorheffing berekend, de jaarlijkse belasting die iedereen betaalt op zijn vastgoed. Een vuistregeltje zegt dat de onroerende voorheffing ongeveer één derde van het KI bedraagt. Probleem is dat het KI totaal niet meer overeenstemt met de realiteit, want het werd sinds 1975 niet meer aangepast. Het houdt er bijvoorbeeld geen rekening mee of de buurt in waarde is gestegen. Gevolg is dat er prachtige herenhuizen staan in chique wijken met een laag KI van nog geen 500 euro, terwijl er verwaarloosde appartementen zijn in verloederde buurten met een KI van 1300 euro. Heel wat vastgoed, volgens specialisten misschien wel 80 procent, is momenteel ondergewaardeerd. Daar doen vooral de mensen met veel vastgoed hun voordeel mee. De overheid weet al lange tijd dat het KI helemaal niet meer de netto huurwaarde van één jaar weerspiegelt. Minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) heeft al te kennen gegeven dat hij wil bekijken hoe de berekening van het kadastraal inkomen kan worden herzien. Hij zei er wel meteen bij dat zo'n herschatting een heel complex werk is, want alle huizen zouden opnieuw moeten worden geschat. Volgens fiscale experts zou het KI van woningen bij een algemene actualisering gemiddeld met een factor 3 tot 4 stijgen. Een KI van 1000 euro zou dan 3000 of 4000 euro worden. Ook de onroerende voorheffing zou dan 3 tot 4 maal hoger gaan. Maar de federale minister heeft er niets aan als de onroerende voorheffing meer opbrengt, want ze wordt geïnd door de gewesten. Zowel het aanpassen van het KI als het optrekken van de tarieven zou politieke zelfmoord zijn. Zeventig procent van de Belgen heeft een eigen huis, een hogere onroerende voorheffing of geactualiseerd KI zou het overgrote deel van hen duur te staan komen. Maar hoe langer men wacht, hoe groter de scheeftrekking wordt. En hoe meer de rijken met veel vastgoed daarvan profiteren. Heel wat bedrijfsleiders, artsen, tandartsen, architecten, ingenieurs, advocaten en notarissen hebben een managementvennootschap. In plaats van een loon te ontvangen, factureert de managementvennootschap aan de werkgever voor de geleverde diensten. Een managementvennootschap kan op twee manieren fiscaal voordelig zijn. Ten eerste kan men heel wat kosten aftrekken. Midden vorig jaar oordeelde het Hof van Cassatie dat de eigenaars van een vennootschap ook beroepskosten mogen inbrengen die geen verband houden met het doel van de vennootschap. Een klassiek voorbeeld is een arts die een managementvennootschap heeft en een appartement aan de kust. Uit een reeks arresten blijkt dat dit bij de beroepskosten mag worden ingebracht, zelfs al heeft de dokter dat appartement niet nodig voor de uitoefening van zijn job. Als dat morgen verstrengd zou worden, hoeft dat nog geen probleem te vormen: de arts organiseert dan enkele consultaties in zijn appartement aan zee en kan zonder probleem zijn kosten verder inbrengen. Een tweede voordeel is dat een managementvennootschap valt onder de vennootschapsbelasting, waarvan het maximumtarief 33,99 procent bedraagt. Als de winst van de managementvennootschap minder dan 1 miljoen bedraagt - en zo zijn er heel wat - bedraagt de vennootschapsbelasting maar 25 procent. Voor loon- of weddetrekkenden is het maximumtarief in de personenbelasting 50 procent. Mits je het handig aanpakt, betaal je met een managementvennootschap dus de helft minder belastingen dan een loon- of weddetrekkende. Een soortgelijk verhaal zijn de patrimoniumvennootschappen, waarin vastgoed wordt ondergebracht. De eigenaars krijgen aandelen in ruil voor het vastgoed dat wordt ingebracht. Dat is interessant als je het ooit schenkt, want dan schenk je geen onroerend goed (een huis) maar roerend goed (aandelen). Dan kun je lage schenkingsrechten betalen in plaats van hoge successierechten. Als je de woning verhuurt, worden de huurinkomsten belast tegen het tarief van de vennootschapsbelasting (maximaal 33,99 procent). Alle kosten kun je inbrengen en de vennootschap kan profiteren van de notionele-interestaftrek. Op die manier kwam ABVV-vakbondsleider Rudy De Leeuw enige tijd geleden in opspraak toen bleek dat zijn patrimoniumvennootschap D.L. Immo de notionele-interestaftrek had toegepast. Ook PS-voorzitter Elio Di Rupo had tot voor enkele jaren een patrimoniumvennootschap, Patrimons. In 2010 maakte die vennootschap nog ruim 38.000 euro winst, waarop 984 euro belastingen werden betaald. De kans dat de regering een eind probeert te maken aan het omzeilen van de fiscus via management- en patrimoniumvennootschappen is uiterst klein, want dan krijgt ze haar achterban tegen. Vooral de zeer hoge inkomens profiteren van deze situatie. België int al heel wat vermogensbelastingen, maar het is een van de weinige landen waar geen meerwaardebelasting bestaat. Als ondernemer Marc Coucke zijn bedrijf Omega Pharma verkoopt en daarvoor 1,2 miljard opstrijkt, hoeft hij daarop geen belastingen te betalen. Als een belegger zijn aandelen met winst verkoopt, hoeft hij ook geen meerwaardebelasting te betalen. Zelfs het IMF dringt er al langer op aan dat België zo'n meerwaardebelasting zou invoeren. In België bestaat er alleen maar een speculatietaks die een vorm van meerwaardebelasting is: wie zijn aandelen binnen de zes maanden met winst verkoopt, betaalt daarop 27 procent belastingen. In Frankrijk is de meerwaardebelasting ingrijpender: de meerwaarden worden er belast tegen de tarieven van de personenbelasting, die progressief oplopen. De belasting halveert voor wie zijn aandelen pas na twee jaar verkoopt en valt nog lager uit voor wie acht jaar wacht. In Duitsland betalen alle beleggers bijna 27 procent, of ze vlug verkopen of niet. Belangrijk discussiepunt is of de beleggers hun verliezen in rekening mogen brengen. In de meeste landen waar een meerwaardebelasting bestaat, mag dat. Dat kan grote consequenties hebben. Als de beurs crasht of een populair aandeel plots niets meer waard blijkt - denk bijvoorbeeld aan Fortis - zal de overheid nauwelijks of zelfs geen meerwaardebelasting kunnen innen. Het is dus een onzekere vorm van belasting. Experts benadrukken dat zo'n meerwaardebelasting deel zou moeten uitmaken van een globale fiscale hervorming. Die zou er niet alleen voor moeten zorgen dat de belastingen nog meer verschuiven van arbeid naar vermogen, maar ook dat ze eenvoudiger en transparanter worden. Dat lijkt momenteel veel te hoog gegrepen. Binnen de regering hoopt vooral de CD&V een meerwaardebelasting snel te kunnen invoeren. De speculatietaks zou dan kunnen worden afgevoerd. Die meerwaardebelasting kan dan worden verkocht als een rijkentaks, al worden ook de kleine beleggers erdoor getroffen. DOOR EWALD PIRONETVandaag mag een arts zijn appartement aan de kust aftrekken van de belastingen.