Makelaars menen dat de economische crisis kansen biedt op de vastgoedmarkt.
Als het in zowat alle domeinen van de economie crisis is, steekt die crisis dan ook de woningmarkt aan? Zo ja, wat verandert dat voor Belgen met koop-, verkoop- of bouwplannen? Zowel Julie Lestabel als Iain Cook, woordvoerders van de vastgoednetwerken Century 21 en ERA, ontkennen dat de vastgoedsector in slechte papieren zit, maar stellen tegelijk vast dat de prijzen lang niet meer boomen als enkele jaren geleden. Wie vastgoed te koop stelt, doet dat relatief gezien tegen een bescheidener prijs dan voor het woord crisis de krantenkoppen domineerde. Julie Lestabel ziet daarin een grote kans. ‘Alle parameters kloppen: dit is hét moment om een huis te kopen’, adviseert de woordvoerster van vastgoedmakelaar Century 21. ‘Niet alleen zijn de prijzen genormaliseerd, minstens zo belangrijk is dat de voorwaarden om een lening te krijgen weer erg interessant zijn. Het klinkt alsof ik praat voor eigen winkel, toch is mijn advies: als je twijfelt om een woning aan te kopen, doe het nu dan toch maar.’ Betekent dat ook dat het voor eigenaars geen interessant moment is om te verkopen, en dat wie wachten kan, beter de zwarte periode uitzit? ‘Dat hangt van de reden van verkoop af en van de staat van de woning. Als het pand piekfijn in orde is, dan kun je er ook aan denken het te verhuren. De vraag op de huurmarkt zal stijgen, omdat niet iedereen een hypotheeklening zal krijgen – een gevolg van de financiële crisis. Maar als er in een pand veel geïnvesteerd moet worden om het huurklaar te krijgen, verkoop het dan’, meent Lestabel.
De banken bepalen momenteel welke richting de vastgoedmarkt uitgaat, vindt ook Iain Cook van ERA. ‘De voorbije jaren kon zowat iedereen kopen, zelfs met de gigantische prijsstijgingen’, zegt Cook. ‘Zelfs tot 150 procent van de aankoopprijs lenen was geen probleem, want de banken wisten ook dat de waarde van de huizen dat percentage snel zou inhalen. Wie kredietwaardig is, krijgt nog altijd een lening, zelfs aan interessante voorwaarden, maar de banken lenen momenteel toch duidelijk minder gemakkelijk. Daarin zie ik een grote kans voor beleggers, want die trend gaat onvermijdelijk de druk op de huurmarkt verhogen, waar de prijzen nagenoeg zeker zullen oplopen. Combineer dat met het overaanbod aan nieuwbouw dat in sommige regio’s bestaat. Mensen met cash kunnen daar goedkoop kopen, verhuren en binnen afzienbare tijd profiteren van de inflatie die er onvermijdelijk aan zit te komen. Want als de index stijgt, mag je de huur laten volgen.’
Gouden jaren
29,9 % van de Belgen denkt inderdaad dat er koopjes te doen zijn op de vastgoedmarkt, maar 35,1 % ziet de woningprijzen nog dalen. Wat denken de experts? ‘Als er nog een daling in zit, dan zal het niet veel zijn en zeker niet in alle categorieën’, beweert Julie Lestabel van Century 21. ‘2006 en 2007 waren voor de vastgoedverkoop de gouden jaren. Door omstandigheden waren de prijzen ietsje te hoog. 2008 was het jaar van de normalisatie, maar ik geloof niet dat 2009 het jaar van de daling wordt. Uit de cijfers blijkt dat sommige pandtypes, de rijtjeshuizen bijvoorbeeld, zelfs systematisch blijven stijgen. Toch klopt het dat er koopjes te vinden zijn, vooral in het aanbod van appartementen en huizen tussen de 250.000 en 400.000 euro. Het is de markt die je nu best op de voet volgt. Langer wachten heeft geen zin. Volgend jaar zullen die panden niet goedkoper zijn dan nu, maar de rente zou wel eens een stuk hoger kunnen liggen.’
Voor de Belg is dit het uitgelezen moment om zijn droomhuis te bemachtigen. 56,8 % van ons droomt van een vrijstaande woning. ‘Een Belg wil zijn eigen territorium. Hoe minder we rekening moeten houden met anderen, hoe beter’, lacht Julie Lestabel. ‘Als het erop aankomt, is dit droombeeld uiteraard niet voor iedereen haalbaar. Maar dat is algemeen zo op de woningmarkt: als je het traject van kopers volgt, zie je dat hun uiteindelijke aankoop vaak in niets overeenkomt met hun oorspronkelijke onrealistische eisen. Iedereen wil een eigen garage, maar als ze het in jouw regio onbetaalbaar maakt om iets te kopen, is ze misschien toch minder doorslaggevend?’
Iain Cook van ERA gelooft ook dat de Belg het liefst in een vrijstaand huis woont, maar relativeert dat verlangen. ‘Het is een onophoudelijk streven naar wat je niet hebt’, grijnst de makelaar. ‘Wie in de stad woont, verlangt naar ruimte. Wie op het platteland woont, kan zich wel inbeelden dat het aangenaam leven is in een appartement in de stad. De stad trekt aan en stoot af. Van dat verlangen werkelijkheid maken, is nog iets anders. Ik las in het onderzoek van de Confederatie Bouw dat erg veel Belgen met het plan rondlopen om binnen dit en vijf jaar een huis te kopen. Tegelijk denkt meer dan 15 % binnen de drie jaar zijn woning te verkopen. Wordt de Belg mobieler? Nee, want denken en doen kunnen nogal uiteenlopen. Blijkbaar denkt ook 16 % erover om naar een andere regio te verhuizen. Dat zegt waarschijnlijk veel over de onvrede over het woonaanbod in de eigen streek, maar zal men daarom verhuizen? De kans is klein. De Belg is erg aan zijn omgeving gehecht en blijft graag onder zijn kerktoren. Hij hecht trouwens ook een grote emotionele waarde aan zijn eigen huis.’
‘42,5 % van de Belgen denkt dat zijn huis nu minder waard is dan voor het uitbreken van de crisis. Ik begrijp waar dat idee vandaan komt, maar ik zie weinig reden om de Belg hier gelijk te geven. De prijzen stijgen minder omdat de banken even op de rem staan en de eigenaars realistischer zijn. Op lange termijn zegt dat niets over de waarde van het woningaanbod’, besluit Iain Cook.
.
DOOR JEF VAN BAELEN
