De huurprijzen voor woningen liggen hoog. Te hoog vaak, in verhouding tot de kwaliteit van het huis. Wettelijke normen moeten zorgen voor een minimaal comfort.
De markt van de huurwoningen in Vlaanderen kampt met twee ernstige problemen. Naar schatting 300.000 woningen zijn in slechte staat en kunnen nauwelijks worden bewoond. En er is woningnood, niet het minst in de socialewoningensector. Sinds ruim een jaar – na het inwerkingtreden in november 1998 van het onderdeel kwaliteitsbewaking van de Vlaamse wooncode – voert de Vlaamse overheid controles uit en legt heffingen op aan eigenaars van onveilige en onbewoonbare woningen. In de hoop de woningmarkt zo snel mogelijk uit te zuiveren. En sociale huisvesting te verzekeren.
Dit kwaliteitsbewakingsbeleid verloopt niet systematisch. Huurders nemen het initiatief. Wie zijn huis ongeschikt vindt om in te wonen, kan een klacht indienen bij de gemeente. Ook het OCMW of een andere betrokken partij kunnen de eerste stap zetten. Problemen van stabiliteit, risico’s op brand, elektrocutie of ontploffing kunnen de bewoner in gevaar brengen. Maar ook vocht met of zonder schimmelvorming, slechte trappen, het ontbreken van basissanitair of van stopcontacten in de leefkamers vormen stof voor een dossier. De controleur van de Vlaamse overheid aan wie de klachten worden doorgespeeld, voert een onderzoek uit en geeft een advies aan de gemeente.
De woning kan ongeschikt worden verklaard: ze beantwoordt niet aan de kwaliteitsnormen om verhuurd te kunnen worden. Of onbewoonbaar, wanneer haar gebreken een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden voor haar bewoners: ze moet onmiddellijk worden ontruimd. In beide gevallen moet de eigenaar een heffing betalen: het bedrag van het kadastraal inkomen van de woning, met een minimum van 20.000 frank. Het tweede jaar wordt de heffing verdubbeld, het derde verdrievoudigd. Vanaf het vijfde jaar blijft ze stabiel. Na herstelling of nadat de woning werd gesloopt, wordt de heffing opgeheven. Dezelfde regels gelden voor leegstaande of verwaarloosde woningen.
Het vervolg is bekend: de eigenaar grijpt zo snel mogelijk in. Soms zal hij zijn woning verkopen. De gemeente of een sociale woonorganisatie zoals de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij heeft dan het recht op voorkoop van het huis. Ze betaalt de prijs die tussen koper en verkoper is overeengekomen. Doel is dat de sociale woonorganisaties steeds vaker inspelen op de privé-markt van woningen, om het tekort aan sociale huisvesting te verhelpen. Een dertigtal keer werd dat recht uitgeoefend.
Als de eigenaar echter niets onderneemt en niet tijdig renoveert (een jaar voor werken zonder vergunningsplicht, drie jaar voor bijvoorbeeld sloopwerken), kan de woning voor sociale doeleinden worden aangeslagen. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen ze opeisen voor een termijn van negen jaar. Ze vernieuwen het huis en verhuren het als sociale woning. De eigenaar heeft op dat moment geen enkel verweer. Totnogtoe werd deze procedure nog nooit toegepast.
Het kwaliteitsbewakingsbeleid is echter niet alleen repressief. Eigenaars kunnen zelf een conformiteitsattest aanvragen dat geldig is voor tien jaar. Op basis van de beoordeling in het attest zouden in de toekomst richthuurprijzen kunnen worden opgesteld. ‘Maar voorlopig is dat niet meer dan een denkspoor’, luidt het bij AROHM, de afdeling huisvesting van de Vlaamse Gemeenschap.
‘Het doel van het Vlaamse woonbeleid is in de eerste plaats het aantal ongeschikte en onbewoonbare woningen tot een minimum te beperken.’ In totaal werden totnogtoe 2000 woningen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard. ‘De sancties en heffingen werken preventief. Huurdersbonden ervaren dat de eigenaars hun panden gemakkelijker renoveren.’
Toch betekenen vernieuwde panden onrechtstreeks ook een stijging van de huurprijs. ‘Een bepaald publiek vraagt uitdrukkelijk naar goedkope – en dus vaak slechte – woningen. In die zin is de markt een weerspiegeling van de vraag. Om de minst bemiddelden niet uit te sluiten, wordt het systeem van huursubsidies volgend jaar volledig herwerkt.’
Eén deel van de markt glipt er almaar weer tussenuit: dat van de echte huisjesmelkers. De huurders, vaak illegalen, vrezen elk contact met het gerecht en durven geen klacht in te dienen. Bovendien is de situatie nauwelijks bij te benen: de contracten lopen vaak van week tot week. Als er al een huurovereenkomst bestaat.
Reacties, vragen: deknip@knack.be
INGRID VAN DAELE
