Een zandlopereffect. De verkoop op lijfrente van vastgoed kan er perfect mee vergeleken worden. De koper van een huis betaalt een maandelijkse som aan een verkoper op leeftijd. En dat doet hij tot die zijn laatste adem heeft uitgeblazen.
...

Een zandlopereffect. De verkoop op lijfrente van vastgoed kan er perfect mee vergeleken worden. De koper van een huis betaalt een maandelijkse som aan een verkoper op leeftijd. En dat doet hij tot die zijn laatste adem heeft uitgeblazen.In het jargon heet het een kanscontract. Voor de verkoper staan de prestaties vast: maandelijks ontvangt hij een vooraf vastgelegde lijfrente. De speculant is de koper: bij een vroegtijdig overlijden van de verkoper, doet hij een goede zaak. Maar heeft hij pech en leeft de verkoper tien jaar langer dan volgens zijn levensverwachting berekend was, dan betaalt hij tien maal twaalf maanden te veel. En dat kan tellen. Toch is het systeem opnieuw in trek en het lokt vooral oudere stellen zonder kinderen. Hun inkomen vullen ze aan met een soort van tweede pensioen. Niemand zal het zich beklagen dat ze hun huis hebben verkocht. Maar ook mensen mét een gezin die vroeger zachtjes konden sterven bij hun kinderen thuis, trekken vandaag naar het bejaardentehuis en kunnen een extra inkomen goed gebruiken. De contractuele vrijheid is groot. Elke overeenkomst is er een op maat gemaakt. Zo is er de verkoop van de volle eigendom: de verkoper verlaat het huis meteen, de koper wordt eigenaar. Of, hij doet het huis van de hand als naakte eigendom en behoudt het vruchtgebruik. De lijfrente ligt lager, maar de verkoper kan er blijven wonen zolang hij maar wil. Vreemd genoeg kan hij ook het vruchtgebruik uitoefenen zonder er te wonen. Hij verhuurt het pand en strijkt bijkomend een huuropbrengst op. Een alleenstaande man of vrouw kan zijn inkomen door een lijfrentecontract waarborgen. Maar de lijfrente kan ook gelden voor twee personen. Als een van beiden overlijdt, kan ze gehalveerd worden. Evengoed kunnen de partijen overeenkomen dat het volle bedrag van de lijfrente - dat dan lager ligt voor de hele termijn - betaald wordt aan de langstlevende. Geen kwestie van pure winst: op de helft moet hij successierechten betalen, omdat die beschouwd wordt als een legaat. De waarde van onroerend goed neemt doorgaans toe, maar de koopkracht van geld kan pijlsnel dalen. Daarom wordt de lijfrente soms gekoppeld aan het indexcijfer, vaak dat van de consumptieprijzen. En hoeveel bedraagt de lijfrente? Drie factoren spelen een rol: de geschatte verkoopwaarde van het goed, de vermoedelijke levensduur van de verkoper berekend op basis van sterftetabellen. En ten slotte een intrest, aangezien de koopprijs niet cash wordt betaald. Blijft de verkoper in zijn huis wonen - hij behoudt het vruchtgebruik van het goed - dan moet hij als het ware huur betalen die van de lijfrente wordt afgetrokken. Die (fictieve) huurprijs ligt laag: de verkoper woont nog steeds in wat ooit zijn eigen huis was. Hij zal het normaal gezien naar behoren blijven onderhouden. Een correcte berekening is van groot belang. Wie opvallend veel te weinig betaalt, wordt op de vingers getikt. Een te lage lijfrente kan wijzen op misbruik, of kan synoniem zijn voor een vermomde schenking. De 7/12-regel kan worden toegepast: wie een lijfrente betaalt die na vermeningvuldiging tot de verwachte leeftijd slechts vijf twaalfden van de verkoopwaarde zou hebben betaald, wordt waarschijnlijk gestraft. Wellicht zal hij schenkingsrechten moeten betalen, met een fikse boete erbovenop. Maar ook andere sjoemelpraktijken zijn niet toegestaan. Een contract wordt nietig verklaard wanneer de verkoper sterft binnen de twintig dagen na het verlijden van de akte. Zelfs wanneer hij later overlijdt maar al ongeneeslijk ziek was bij de handtekening, kan het contract verbroken worden. De balans helt duidelijk over in het voordeel van de verkoper. De koper speculeert, maakt kans op een grote winst. Maar bij kansen horen risico's. De notaris die ooit het huis van Jeanne Calment, die 122 jaar oud werd, op lijfrente heeft gekocht, zou het hebben moeten weten. Toen hij stierf, hield zij het nog jaren vol. Om ongeruste kopers in te dekken, kan daarom een maximumtermijn voor de betaling worden vooropgesteld. Bijvoorbeeld: eenmaal honderd jaar, wordt de verkoper geen lijfrente meer uitbetaald. Een knauw in zijn 'verzekerde' positie? Geenszins. Wordt de lijfrente bijvoorbeeld niet tijdig betaald, dan kan de overeenkomst ontbonden worden. De rente die al werd gestort, kan hij zelfs blijven behouden. Op voorwaarde dat alles netjes in een contract is vastgelegd. De notarissen waarschuwen: de cliënt moet goed verdedigd worden. Zestigplussers vormen een te gemakkelijke prooi voor wanpraktijken.Ingrid Van Daele