Sinds 1 januari moet wie een huis of appartement wil verkopen of verhuren verplicht een energie-prestatiecertificaat (EPC) kunnen voorleggen. Eigenaars dienen daarvoor een 'energiedeskundige type A' onder de arm te nemen. Het EPC vertelt potentiële kopers of huurders hoe energiezuinig de woning is en stipt maatregelen aan die de energieprestaties van het gebouw kunnen verbeteren. Knack volgde stap per stap hoe zo'n EPC tot stand komt. We spraken af met Michel Hus, architect en erkend energiedeskundige, aan een grote, witte villa in de bossen van Mol. Het pand is gebouwd in 1961 en de eigenaar staat op het punt het te verhuren. Daar loopt het al fout, want het EPC moet in principe beschikbaar zijn op het moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Zo kunnen geïnteresseerden het vergelijken met de EPC's van andere panden. 'Nochtans heb ik het zo in de praktijk nog niet vaak meegemaakt', vertelt energiedeskundige Michel Hus. 'Meestal stellen mensen pas bij het opstellen van de notariële akte vast dat er ook nog een energieprestatiecertificaat nodig is. Ik kan alleen uit mijn ervaring spreken, maar ik vermoed dat de overgrote meerderheid d...

Sinds 1 januari moet wie een huis of appartement wil verkopen of verhuren verplicht een energie-prestatiecertificaat (EPC) kunnen voorleggen. Eigenaars dienen daarvoor een 'energiedeskundige type A' onder de arm te nemen. Het EPC vertelt potentiële kopers of huurders hoe energiezuinig de woning is en stipt maatregelen aan die de energieprestaties van het gebouw kunnen verbeteren. Knack volgde stap per stap hoe zo'n EPC tot stand komt. We spraken af met Michel Hus, architect en erkend energiedeskundige, aan een grote, witte villa in de bossen van Mol. Het pand is gebouwd in 1961 en de eigenaar staat op het punt het te verhuren. Daar loopt het al fout, want het EPC moet in principe beschikbaar zijn op het moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Zo kunnen geïnteresseerden het vergelijken met de EPC's van andere panden. 'Nochtans heb ik het zo in de praktijk nog niet vaak meegemaakt', vertelt energiedeskundige Michel Hus. 'Meestal stellen mensen pas bij het opstellen van de notariële akte vast dat er ook nog een energieprestatiecertificaat nodig is. Ik kan alleen uit mijn ervaring spreken, maar ik vermoed dat de overgrote meerderheid daarmee niet in orde is.' We zochten achteraf ook bij de vastgoedzoekertjes naar de vermelding van het EPC, tevergeefs. Onze eigenaar van de witte villa hoorde van het EPC toen hij vorige maand het huurcontract van een ander pand wilde registreren. 'Toen heb ik het huurcontract zelfs nog moeten antedateren om in orde te zijn. Het leven wordt toch ingewikkeld', vindt hij. De energiedeskundige start met een doorgedreven controle van de buitenkant van de woning. Alle muren en ramen worden opgemeten; op de bouwplannen van het huis kun je immers niet vertrouwen, meent Michel Hus. Zeker bij oudere huizen blijkt er erg vaak nog bijgebouwd, als er al niet op de oorspronkelijke werf van de plannen werd afgeweken. Na de uitwendige controle volgt een vragenlijst, waarbij de antwoorden telkens gedubbelcheckt worden. Gelukkig heeft de eigenaar veel documentatie in zijn bezit gehouden. 'Je probeert zoveel mogelijk te verifiëren, maar hoe dan ook ben je grotendeels afhankelijk van wat de eigenaar je vertelt', beseft de controleur. 'Ik kan de muren niet openbreken om te kijken welke isolatie hij heeft geplaatst.' Als de eigenaar op het leeuwendeel van de vragen negatief moet antwoorden - dubbele beglazing? Vloerisolatie? Condenserende verwarmingsketel? - wordt alsmaar duidelijker dat dit huis niet al te best zal scoren op de EPC-schaal. Het is een prachtige woning, maar gebouwd in 1961 en sindsdien is er nauwelijks geïnvesteerd in energiezuinigheid. 'Ik mag toch nog verhuren?' vraagt de eigenaar. 'Maak je geen zorgen', sust de controleur. 'Vorige week heb ik nog een huis berekend dat zelfs de maximumscore op de EPC-schaal overtrof. En ook dat hebben ze mogen verkopen. Of de nieuwe eigenaar er een goede zaak mee deed, dat is natuurlijk een andere kwestie.' Het EPC berekent een score tussen 0 en 700 kWh/m2, die een indicatie geeft van het jaarverbruik van de woning ten opzichte van de vloeroppervlakte. Hoe lager de score, hoe beter. Onze witte villa behaalt een score van 536. Het getal wordt in donkeroranje aangegeven op de schaal, nog net geen rood. Zegt dit nu iets? 'Meestal vind ik dat het EPC een goede aanwijzing geeft van de energiezuinigheid van een woning', vertelt Michel Hus. 'Maar het systeem kent nog enkele fundamentele tekortkomingen die er hopelijk snel worden uitgehaald. Helemaal op het einde geeft het EPC altijd enkele adviezen; door het computerprogramma worden die gegenereerd, en de controleur heeft daar geen vat op. Die tips zijn niet altijd even zinnig. Ik heb bijvoorbeeld gemerkt dat het systeem een ongewoon grote voorliefde voor vloerverwarming bezit, alsof dat per definitie voor elk huis de meest energievriendelijke manier van verwarmen is. Dat is onterecht. De vragenlijst zelf is ook nog niet helemaal in orde. In de witte villa zijn bijvoorbeeld drie boilers aanwezig, terwijl het computerprogramma er maximaal twee toelaat om in te voeren. Ik vermeldde dan maar de grootste twee.' De architect vraagt ongeveer 200 euro voor het opstellen van een EPC. 'Er zijn architecten die nog goedkoper werken, maar ik vermoed dat die 'deskundigen' niet ter plaatse gaan en er dus maar een slag naar slaan', zegt Michel Hus. 'Je moet alle oppervlakten van het pand opmeten en berekenen, plus daarna online een uitgebreide checklist invullen. Daar ben ik toch al gauw vier, vijf uur mee bezig, naast de controle van het huis zelf. Misschien moet de overheid meer de nadruk leggen op sancties, want ik vrees dat de misbruiken talrijk zijn.' Energiedeskundigen die grondig werken, zijn duurder en vermoedelijk ook strenger, en daardoor juist minder interessant voor de eigenaars. 'Ik probeer voor mijn klanten altijd de optimale berekening te zoeken, zonder te liegen', bekent de controleur. 'Een houtkachel aanduiden als een vast of als een losstaand element maakt bijvoorbeeld een groot verschil, terwijl dat in principe alleen maar de interpretatie van de deskundige is.' Maar schiet het EPC zo zijn doel niet voorbij: namelijk door bewustmaking zorgen voor meer energiezuinige woningen? 'Mensen zien het energieprestatiecertificaat momenteel als een last, als wéér een verplichting die nergens toe dient', meent Michel Hus. 'Dat zal veranderen zodra huurders en kopers zich bewust worden van het belang van het EPC. Je kunt immers beter iets duurders kopen of huren als je veel bespaart op je verwarmingskosten, en het EPC biedt daarbij nuttige richtlijnen. Zodra dat besef is doorgedrongen, zullen verkopers maar wat graag afficheren dat ze een superenergiezuinige woning in de aanbieding hebben. En wie die standaard niet haalt, zal moeten investeren, of wat van de prijs afdoen. Maar die bewustmaking heeft nog wat tijd nodig.' Meer informatie over het energieprestatiecertificaat vindt u op www.energiesparen.be en www.epcdeskundigen.be. DOOR JEF VAN BAELEN