Alle goede raad van slimme ooms ten spijt, maken veel jonge mensen nog altijd beginnersfouten als ze hun eerste woning verwerven. Want valkuilen zijn er genoeg.

Beslissingen over de aankoop van een eigen woonst hebben langdurige gevolgen. Een beetje advies kan dan geen kwaad. We zochten vijf specialisten op, en stelden ze enkele eenvoudige, maar onvermijdelijke vragen.

1 û HET FINANCIERINGSPLAN

Hoe vat je de financiële voorbereiding aan?

JO T’JAMPENS (Beroepsvereniging van het Krediet): Weeg vooraf alle kosten en inkomsten zorgvuldig tegenover mekaar af in een financieringsplan. Hoeveel heb je gespaard? Krijg je van familieleden nog iets extra’s toegestopt? Bestaan er huisvestingspremies of fiscale voordelen die de aankoopprijs kunnen verzachten? En anderzijds: wat zijn de kosten voor de notaris, de hypotheekvestiging, de registratierechten? Kijk vervolgens hoe ver je budget reikt voor de eigenlijke aankoop.

2 û HET KREDIET

Waar vind je een voordelig hypothecair krediet?

T’JAMPENS: Voor je eerste informatie stap je het best eens binnen bij je eigen financiële instelling. Daarna ga je rondvragen, en vergelijken. Hou daarbij behalve met het financiële aspect ook rekening met de geboden service: waar krijg je degelijke informatie, bijvoorbeeld over de fiscale gevolgen van het krediet?

Hoe bereken je hoeveel je kunt lenen?

T’JAMPENS: Je kunt een financiële instelling vrijblijvend je persoonlijk maximumbedrag laten berekenen. Wat je onder meer moet melden, zijn de termijn waarover je het krediet wilt spreiden en het bedrag dat je maandelijks wilt en kunt opzijzetten. Om dat laatste te bepalen, bestaat er een gouden regel die zegt dat mensen met een gemiddeld inkomen maximaal één derde van hun beschikbare inkomen mogen reserveren voor de maandelijkse afbetaling. Het beschikbare inkomen is het geld dat overblijft van je nettoloon na aftrek van de vaste kosten.

Welke klassieke fout mag je zeker niet maken als je gaat lenen?

T’JAMPENS: Te weinig krediet opnemen. Een kleine meerkost bij de bouw, de renovatie of de inrichting van de woning is dan al voldoende om opnieuw voor het blok te staan. Een tweede hypothecair krediet of een bijkomend consumentenkrediet nemen, is financieel niet zo interessant. Beter is dus bij het eerste hypothecair krediet een kleine marge in te bouwen.

3 û DE SCHULDSALDOVERZEKERING

Hoe vind je de voordeligste schuldsaldoverzekering?

JULIEN VAN MOLLE (Federatie voor Verzekerings- en Financiële tussenpersonen): Een goede onafhankelijke makelaar kan makkelijk een schuldsaldoverzekering vinden die niet zelden de helft goedkoper is dan wat je bij de banken aangeboden krijgt. Nadelig voor de consument is wel dat sommige banken hun tarieven voor een lening koppelen aan de voorwaarde dat je bij hen ook een schuldsaldoverzekering neemt. Maar het lage afbetalingstarief voor de lening weegt meestal niet op tegen de duurdere schuldsaldoverzekering. Wie op zijn strepen staat, vindt beslist een interessante lening zonder allerlei koppelingen, en vindt daarnaast een interessante schuldsaldoverzekering.

Heb je boven op een schuldsaldoverzekering nog een levensverzekering nodig als je een hypotheeklening afsluit?

VAN MOLLE: Nee. Maar de vraag is eigenlijk of je wel een schuldsaldoverzekering nodig hebt. Veel werknemers zijn via hun groepsverzekering met bijbehorende overlijdensdekking al voldoende ingedekt tegen dit rampscenario. Pluis dus vooraf altijd de andere polissen eens na. Want wettelijk gezien, is een aparte schuldsaldoverzekering niet verplicht.

4 û DE ZOEKTOCHT

Vanaf welk moment ga je het best op zoek naar een eigen woning?

PHILIPPE JANSSENS (studiebureau Stadim): Onmiddellijk. Vandaag nog. Nu de registratierechten verlaagd en meeneembaar zijn, is er financieel geen enkele reden meer om te wachten.

Eens je weet in welke omgeving je je wilt vestigen, wat is dan je eerste stap?

JANSSENS: De markt verkennen. Wat referentiepunten creëren, door rond te lopen in woonbuurten en passief een paar openbare verkopen te volgen. Ook als je naar huizen gaat kijken, tast je in het begin beter wat af. Bezoek ook minder interessante panden, al was het maar om je horizon te verbreden. Wat je zeker niet mag doen, is heel snel toehappen.

Hoe herken je een geschikt huis?

JANSSENS: Zeker niet aan de oppervlakkigheden zoals vuile muren of oud behang. Maar zie ook niet te veel door de vingers: als je de volledige structuur van het pand nog moet wijzigen, zit je op het verkeerde spoor. Zoiets kost altijd meer geld dan je denkt.

Waar moet je zeker nog op letten vóór je tot een aankoop overgaat?

ERIK VAN TRICHT (notaris): Op de bestemming van het pand dat je op het oog hebt. Niet elk onroerend goed mag je gebruiken voor het doel dat je in gedachten hebt. In sommige appartementen mag je geen zelfstandig beroep uitoefenen. Pech voor die boekhouder die er zijn kantoor wilde vestigen. Vraag dus altijd eerst de basisakte op. En fermettes bevinden zich niet altijd in een woonzone, waardoor je ze alleen voor landbouwexploitatie mag gebruiken.

5 û DE KOOP

Wat is het verschil tussen een verkoop uit de hand en een openbare verkoop?

VAN TRICHT: Bij een verkoop uit de hand bepaalt de verkoper de gevraagde prijs. Er kan soms nog wat worden afgepingeld, maar nooit heel veel. Bij de openbare verkoop wordt de prijs gevormd door het opbieden. Zijn er onvoldoende gegadigden en is de verkoper verplicht te verkopen, dan kun je uitzonderlijk een koopje doen. Let ook op het verschil in aktekosten: in dezelfde omstandigheden vallen die lager uit bij een verkoop uit de hand.

6 û DE WOONVERZEKERING

Hoe onderscheid je een goede van een slechte verzekeringsmakelaar?

VAN MOLLE: Een erkende verzekeringsmakelaar is wettelijk verplicht de spreiding van zijn contracten kenbaar te maken via affiches in zijn kantoor. Als uit die spreiding blijkt dat de makelaar 98 procent van zijn verzekeringen bij dezelfde maatschappij heeft gesloten, kan je je terecht vragen stellen bij de onafhankelijkheid van het kantoor. Iemand die maatwerk levert, kijkt en vergelijkt, en heeft per definitie een goede spreiding van zijn contracten.

Voor welke valkuilen moet men uitkijken bij het sluiten van een woningverzekering?

VAN MOLLE: Als je een woonverzekering neemt, zorg er dan voor dat je de woning verzekert voor de herbouwwaarde. Deze waarde is terug te vinden in het schattingsverslag als je een hypothecaire lening afsluit. Je kunt ook gebruik maken van de evaluatiesystemen die verzekeraars aanbieden. Velen begaan bij het onderschrijven van een brandpolis de klassieke fout om hun pand slechts te verzekeren voor de prijs die ze ervoor betaalden. De herbouwwaarde kan hoger of lager liggen.

Naast het onderschrijven van een degelijke brandpolis voor de woning, neem je het best ook een rechtsbijstandpolis bij een verzekeraar die daarin gespecialiseerd is. Zo sta je altijd sterk als er betwistingen rijzen over de interpretatie van polisvoorwaarden van de brandverzekeraar. Je kunt die rechtsbijstand ook inschakelen wanneer een derde schade toebrengt aan je woning.

7 û HET BELASTINGFORMULIER

Wie een hypotheeklening sluit, kan gedurende de looptijd ervan rekenen op een belastingvermindering. De betaalde intresten, de kapitaalaflossingen en de premies voor de schuldsaldoverzekering mogen allemaal fiscaal worden ingebracht. Maar hoe vul je het belastingformulier optimaal in?

VEERLE BAEYENS (boekhouder-fiscaliste bij het zakenkantoor Baeyens): Een fiscale optimalisering is sowieso maatwerk, want iedere situatie is anders. Maar houd vooraf zeker rekening met de grensbedragen die het fiscaal aftrekbare gedeelte van een hypotheeklening afbakenen. Je vindt ze in de infobrochure bij de belastingaangifte. Voor wie in 2002 een lening sloot en op 1 januari 2003 één kind had, is het grensbedrag 61.930 euro. Leen je precies dat bedrag, dan is de aftrekmogelijkheid optimaal.

Bijkomende intrestaftrek kan je bekomen door de betaalde intresten uit te splitsen in intresten voor verbouwing en intresten voor aankoop.

Vergeet ook niet om de schuldsaldoverzekering zowel bij het bouwsparen als bij het langetermijnsparen te vermelden. En als je de mogelijkheid hebt, betaal dan die schuldsaldoverzekering in het eerste jaar versneld af. Het eerste jaar van de hypotheeklening betaal je nog niet zo veel kapitaal af, en blijft er dus ruimte voor andere fiscale aftrekposten, zoals de schuldsaldopremies.

Gerry Meeuwssen