Veel Vlamingen denken dat de woningprijzen de afgelopen jaren astronomisch gestegen zijn, maar onderzoek van de KU Leuven nuanceert dat beeld, schrijft Het Laatste Nieuws. Doctoraatsstudent Roel Helgers heeft in Vlaanderen alle vastgoedtransacties van het makelaarsnetwerk ERA bestudeerd, 28.000 in totaal voor de periode 2005-2013. ‘Als je rekening houdt met de inflatie, zijn de woningprijzen de laatste acht jaar ‘maar’ met 17 procent gestegen’, concludeert hij. ‘Dat is niet overdreven, want het gemiddelde huis is tegenwoordig veel beter uitgerust en geïsoleerd dan vroeger.’
De prijsstijgingen die Helgers logisch en verantwoord noemt, steken af tegen cijfers van de OESO en The Economist, want volgens die instituten is de Belgische woningmarkt fel – respectievelijk 65 en 60 procent – overgewaardeerd. Die inschatting suggereert een vastgoedzeepbel, het risico dat de waarde van woningen plotsklaps keldert. Moeten eigenaars, die hun woning als spaarpot zien, zich zorgen maken?
Nee, zeggen drie analisten in koor. Luc Machon, die spreekt namens het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), verklaart de verwarring. ‘Het enige wat je kunt afleiden uit de schijnbare onheilstijding van de OESO, is dat de woningprijzen sneller zijn gestegen dan het besteedbare gezinsinkomen’, zegt hij. ‘De OESO vergelijkt zuiver en alleen die twee factoren, terwijl voor de vastgoedconsument bovenal de kostprijs per maand telt. Als je rekening houdt met de rente, met langere looptijden van leningen, met onze relatief voordelige woonfiscaliteit én met de toegenomen kwaliteit van huizen en appartementen, is de slotsom dat de prijzen vandaag níét sneller stijgen dan het besteedbare gezinsbudget.’
Ook internationaal bekeken is onze woningmarkt kerngezond, benadrukt vastgoedexpert Jean-Pol Loozen van consultancybedrijf Deloitte. ‘Drie argumenten uit een recent vergelijkend onderzoek: België kent geen onderaanbod, de hypothecaire schuld per gezin is lager dan het EU-gemiddelde, en hetzelfde geldt voor de prijs van een vergelijkbare nieuwe woning.’
De Nationale Bank van haar kant beweert al een paar jaar dat de huidige woningmarkt 15 procent boven haar stand leeft. De huidige woningprijzen mogen dan billijk zijn, ze kunnen de komende jaren dus wel (licht) dalen. Volgens Hans Brockmans van Trends zijn daar aanwijzingen toe. ‘Stilaan herstelt de economie, en vanaf volgend jaar moeten banken volgens de nieuwe internationale Bazelnormen extra reserves aanleggen. Die twee elementen maken dat de rentevoet, die vandaag erg laag is, zal stijgen. De prijzen dalen dan, omdat lenen duurder wordt.’
Een ander effect verwacht Brockmans van de staatshervorming, want volgend jaar verhuist de woonbonus, het belastingvoordeel bij het kopen en renoveren van een woning, naar de gewesten. ‘Die krijgen ongeveer 1,9 miljard euro mee, maar volgens een studie van de KU Leuven kost de woonbonus zonder beleidswijzigingen meer dan dubbel zoveel. De Vlaamse regering zegt dat ze de bestaande voordelen zal behouden. Maar of dat kan? Ik betwijfel het sterk.’
Conclusie
De woningmarkt in ons land is gezond en stabiel. De prijs van huizen en appartementen is de afgelopen jaren gestegen, maar de kwaliteit van die woningen ook. Omdat analisten de komende jaren evenwel een kleine prijsdaling verwachten, beoordeelt Knack de stelling als grotendeels waar.
GROTENDEELS WAAR
Jan Jagers
‘Huizen zijn níét te duur’ Het Laatste Nieuws, naar onderzoek van de KU Leuven
