De komende jaren zijn er nog 20.000 assistentiewoningen nodig als antwoord op de vergrijzing, rekenen studies voor. Een geweldige belegging, dus? Als investeerder hou je toch best je ogen open om niet in enkele valkuilen terecht te komen, waarschuwt Wilfried Martens van Senior Homes.
‘Appartementen in Vlaanderen zijn er meer dan genoeg. Te veel eigenlijk, de markt is volgens mij oververhit’, zegt Wilfried Martens, zaakvoerder van Senior Homes, gespecialiseerd in assistentiewoningen. ‘Maar assistentiewoningen op goede plaatsen zijn er niet te veel, integendeel er zijn er te weinig.’
Toch is het uitkijken voor de brave investeerder, want heel wat gerealiseerde projecten staan gewoon leeg. ‘Heel wat projectontwikkelaars van assistentiewoningen trekken zich niets aan van de uitbating en de zorg voor de bewoners. Ze hebben alleen oog voor het vastgoed. Het klinkt alsof we tegen onze eigen winkel pleiten, maar al jaren smeken we bij de Vlaamse ministers van Welzijn: “Maak de wetgeving van oktober 2012 alstublieft strenger.” Want enkel bouwen en geen assistentie verlenen, dat is problematisch: je moet de bewoners en de investeerders toch de kwaliteit bieden die je belooft? Daarom dat wij met Senior Homes assistentiewoningen bouwen én uitbaten – als enige in Vlaanderen.’
Niet alleen de aangeboden zorg moet een bezorgdheid zijn voor investeerders, ‘maar ook de locatie’, zegt Martens. ‘Kijk niet naar de boerenbuiten, maar naar het centrum van een stad. De meeste bewoners komen naar een plek waar iets te beleven valt. Let er ook op dat een project minimaal 40 wooneenheden telt, want dat aantal heb je nodig om het op een serieuze wijze uit te baten. Vergeet niet dat wie een assistentiewoning huurt, een deel huur en een deel diensten (crisiszorg, boodschappendienst, medicatieservice, aanwezigheid woonassistent, activiteiten en sociale integratie) betaalt.’
SENIOREN BREKEN NIETS AF
Het voordeel van een investering in assistentiewoningen is dat je koopt tegen 12 procent btw en je vrijgesteld bent van onroerende voorheffing. ‘Ook niet te onderschatten: als het eenmaal verhuurd is, heb je meestal een huurder voor een langere periode die niets afbreekt. Senioren beschadigen niet snel een appartement. Als je dat vergelijkt met een doorsneehuurder: die is er sneller vandoor en richt mogelijks meer schade aan.’
Martens plaatst ook vraagtekens bij het vaak gehoorde “zeker verhuurd” en “tegen deze of gene hoge prijs”: ‘Uiteindelijk is het nog altijd de markt en de klant die beslissen. Zekerheden zijn er nu eenmaal niet. Het is beter dat naar waarheid te vertellen dan investeerders een rad voor ogen te draaien.’
Wat investeren in assistentiewoningen meer kansen op succes geeft? Martens: ‘Regel 1: er wonen 60.000 mensen in een straal van 15 kilometer rond het project. Regel 2: het gemiddelde pensioen in de regio bedraagt minimaal 1500 euro. Regel 3: er is weinig werkloosheid. Regel 4: blijf 900 meter van een kerk/centrum. Die regels geven je een grotere slaagkans om je assistentiewoning op langere termijn te kunnen verhuren.’
