Janssens doceert Vastgoedkunde in Leuven en Antwerpen. Hij stelt sinds 1977 de Gids samen en ontrafelt de trends.
...

Janssens doceert Vastgoedkunde in Leuven en Antwerpen. Hij stelt sinds 1977 de Gids samen en ontrafelt de trends. Philippe Janssens: De stadsvlucht liet de bouwactiviteit in de jaren zestig en zeventig floreren. Er was zoveel vraag dat concurrentie tussen aannemers weinig meespeelde. Daardoor schoot de bouwprijs de hoogte in. En wat merkten we? De prijs van bouwrijpe gronden steeg minder snel dan die van woningen. Mensen besteden namelijk altijd hun hele budget. Wat de bouw opslorpt, gaat niet naar grond. Dat voorbeeld illustreert hoe het totaalbudget de evolutie van de prijzen bepaalt. Als de bouwkosten morgen halveren, stijgt de grondprijs meteen. Janssens: In het totaalbudget zitten de spaarquote _ de eigen middelen _ en wat kan worden geleend. Hoe lager de rentevoet, hoe meer we kunnen lenen. Zo deden de dalende rentevoeten de grondprijs de jongste jaren stijgen. Hoe werkt dat mechanisme? Als er minder gebouwd wordt, ontstaat er in de bouwsector prijsmatigende concurrentie. Daardoor stijgt de bouwprijs minder snel dan de inflatie. De extra budgetcapaciteit die zo vrijkomt, gaat naar grond. Terwijl de dalende rentevoet het totaalbudget verhoogt. Het gevolg is dat de prijs van bouwgrond in Vlaanderen in tien jaar tijd verdubbelde. Janssens: Hoe lager de prijs per vierkante meter in een regio, hoe groter de percelen. Ten zuiden van Antwerpen, waar de invloed van Brussel zich laat gelden, stijgen de prijzen per vierkante meter zodanig dat de percelen kleiner worden. We evolueren er automatisch naar percelen van zes are, zoals het Structuurplan Vlaanderen het wil. Janssens: De attractiviteit van een zone doet de prijs per vierkante meter toenemen, maar in een volgende fase wordt de oppervlakte per perceel beknot. Janssens: In tien jaar is de verkoopprijs van woningen met 87 procent gestegen. Waarom? Door het dalen van de rentevoet is de ontleningscapaciteit met 28 procent gestegen. De consumptieprijsindex, dus de inflatie, is met 23 procent toegenomen en de koopkracht met 18 procent. Als je de vermenigvuldiging 1,28 x 1,23 x 1,18 maakt, kom je op 1,87 uit (van 1 naar 1,87 is 87 procent). Janssens: Als de fiscaliteit wijzigt of de hele economische context verandert, als de BTW of de registratierechten zouden worden aangepast, dan heeft dat natuurlijk ook weerslag op het totaal beschikbare budget. Janssens: Jawel. Hoewel, de Belg heeft vastgoed in het algemeen altijd als een investering beschouwd die op lange termijn haar rendabiliteit bewijst. En nu groeit een markt van flats, die minder op investering en meer op consumptie is gericht. Het appartement wordt aangeboden als goedkoper alternatief. Het vergt een geringere investering in grond dan een eengezinswoning. Want de eigenaars in het gebouw participeren samen in de grondprijs. Ook de bouwkost ligt een stuk lager. De verkoop van appartementen wordt nu gestimuleerd door ze op zo goedkoop mogelijke grond neer te planten. Daardoor verzwakt de investeringswaarde van een flat.Janssens: Ik ben zoals een boer. De bodem is de akker en de stenen het gewas. Wie wil bouwen, verrekent de ligging van zijn grond en moet zich afvragen: wat zijn de sterke en de zwakke punten? Welk huis past er bijgevolg het best op? Je zet geen kast van een villa op goedkope grond. Of omgekeerd, geen stulp op een prachtig villaperceel. Er moet altijd een evenwicht zijn tussen de grond en de stenen, die de grond laten renderen. Janssens: Zo is dat, tenzij waardevolle grond en kwaliteit aanwezig zijn. Hoe goedkoper de flat, hoe groter de kans dat veroudering de waarde ervan sneller aantast dan de grond een potentiële waardestijging aandraagt. Is je aandeel in grond heel laag, dan heb je 'onvoldoende matras' om op termijn meerwaarde te boeken. De eerste jaren heb je een stukje meerwaarde, maar daarna slaat de veroudering van het gebouw toe. Dan komen de kosten eraan, maar de verbouwingsmogelijkheden zijn beperkter dan bij een eengezinswoning. Er moet een consensus worden gevonden tussen de mede-eigenaars, die vaak verhuurders zijn. Heel het gegeven maakt duidelijk waarom het huurrendement hoger moet zijn dan dat van een eengezinswoning. Janssens: Jaarlijks acht tot tien procent van de waarde. Voor woonhuizen is dat maar vier tot vijf procent. Vandaar dat een huis echt kopen om te verhuren, meer uitzondering dan regel is. Ook bereikbaarheid of de werkgelegenheid in de buurt vertaalt zich in de huurprijs. En hoe hoger de huur, hoe hoger de verkoopwaarde. Janssens: Toen de stadsvlucht haar hoogtepunt bereikte en de babyboom van na de oorlog zich liet voelen, werden tot 60.000 percelen per jaar gekocht. De mensen moesten wel bouwen, want in het buitengebied was er geen aanbod van bestaande woningen. Nu is dat aanbod er wel. Het bestaande patrimonium volstaat. Het aantal jaarlijks verkochte percelen is tot minder dan 30.000 geslonken. Janssens: Daarop wordt vooral ingespeeld met een aanbod van appartementen. De reële grondschaarste is relatief gering en plaatselijk. De reële behoefte aan nieuwbouwwoningen is niet meer wat ze vroeger was. Janssens: Wie een woning op ten minste acht are wil, kiest voor het buitengebied. Daar is de ruimte goedkoper dan elders. Of de trek naar het groen tot het verleden behoort? Laten we zeggen dat er een beter evenwicht is gevonden. Janssens: Ze beperken ons tot het eens en voorgoed kopen van een woning. Dat kopen gebeurt in een staat van euforie, op de rand van het financiële vermogen. Zonder de gezinsbehoeften van de volgende jaren te kennen, of te weten waar we dan zullen werken. In het Verenigd Koninkrijk, dat de registratierechten zo goed als afgeschaft heeft, wordt een eigendom gemiddeld een keer in minder dan tien jaar verkocht. In Nederland een keer om de vijftien jaar en bij ons een keer om de 35 jaar. In een topperiode zoals nu hebben in België jaarlijks 120.000 verkopingen van woningen en appartementen plaats op een totaal patrimonium van 3,75 miljoen stuks. Janssens: Halverwege de jaren negentig diende kamerlid Jos Dupré (CVP) een interessant wetsvoorstel in. Wie zijn eigendom verkocht om een ander te kopen, zou zijn vroeger betaalde registratierechten van de nieuwe rechten mogen aftrekken. Zo zouden de mensen dichter bij hun werk gaan wonen, zouden ze minder pendelen, zouden ze niet in een te klein of te groot geworden huis blijven wonen. De Brusselse socialisten hielden in de commissie Financiën het wetsvoorstel tegen uit vrees voor stadsvlucht. Krankzinnig. Zo bleef de Belg aan zijn klokkentoren gebonden. België is met zijn 12,5 procent registratierechten, in het gezelschap van Griekenland, de uitschieter in Europa. Het Europese gemiddelde ligt rond zes procent. Janssens: Als de stad voor mij aantrekkelijker wordt dan het buitengebied, ben ik bereid een hogere prijs te betalen. In huur of aankoop. Extreem zal de prijsstijging niet zijn. De jongste twintig jaar hebben de steden op het gebied van prijsevolutie al achterstand ingelopen. Een stad biedt ook een verscheidenheid van wijken, wat aantrekkelijk kan zijn. Ondertussen vreet het virus van de stadsvlucht buitengemeenten aan. Janssens: De vrij uniforme verkavelingen van dertig jaar geleden zullen er na twee generaties verkoop, dus na zeventig jaar, niet fris meer uitzien. Nu zijn dat de wijken waar langzamerhand gepensioneerden wonen, dezelfde generatie uit dezelfde sociale laag. Zo'n homogeniteit is altijd gevaarlijk gebleken. Hoe uniformer de omgeving, hoe vatbaarder voor een virus. Janssens: Hoe hoger de vastgoedwaarde, hoe beter een buurt wordt onderhouden. Als een pand laag genoteerd is, vindt de eigenaar de renoveringsprijs niet in waardehausse terug. Dus is hij niet geneigd om dat nieuwe dak te leggen of die nieuwe badkamer te installeren. Want die investering blijkt verwaterd, als hij morgen zijn huis verkoopt. In de jaren tachtig is er niet genoeg geld in renovatie gestopt. Stenen vormen op een bepaald ogenblik een harde waardemassa. Als de totale prijs van een pand te laag zakt, wil dat zeggen dat de grond eigenlijk waardeloos is geworden. In theorie hebben de stenen, in Gent of Knokke, dezelfde waarde. Maar hoe duurder de grond die eronder zit, hoe groter de neiging om een woning goed te onderhouden.Janssens: Daar wordt een gebouw met zes appartementen afgebroken en de zes eigenaars krijgen een nieuwe flat, in ruil voor de nieuwbouw van negen appartementen. Met de bijkomende drie flats compenseert de bouwheer de totale kosten. Omdat de grond daar duur genoeg is. Janssens: Breng morgen de registratierechten naar het Nederlandse niveau van zes procent terug. En trek de fiscale aftrekbaarheid van de leningslast gelijk. Dan verschrompelt het prijsverschil tussen België en Nederland. Janssens: Alleen op het eerste gezicht. De prijzen liggen in Wallonië inderdaad lager dan in Vlaanderen, als gevolg van een lager economisch potentieel in het verleden en van omgevingsfactoren, zoals het woontype. Voor het overige geldt de wet: er wordt alleen gebouwd in streken waar bestaande woningen voldoende waard zijn. Maar de prijsevolutie loopt sinds 1953 parallel: maal 17,5 voor Vlaanderen, maal 17 voor Wallonië. En de jongste tien jaar neemt het aantal verkochte bouwgronden in Wallonië toe, terwijl dat in Vlaanderen halveerde.Janssens: Opvallend in de huidige trends is de verschuiving van de woningmarkt naar appartementen en de toename van het aantal eigenaars. Vijf jaar geleden bezat 65 procent van de huishoudens in België een eigen woning, terwijl 35 procent huurde. In de steden, zoals in Brussel, mocht je de cijfers omkeren. Intussen heeft de combinatie van lage rentevoet en lage inflatie het aantal huishoudens met een eigen woning doen oplopen tot 71 procent. Als de komende jaren nog altijd voor iets meer dan de huursom kan worden gekocht, mogen we verwachten dat exact drie gezinnen op vier in België een eigen woonst hebben. Frans VugaOp de website van Knack ( www.knack.be) kunt u doorklikken naar Stadim om de prijsevolutie van uw woning laten berekenen. Voor de eerste honderd lezers die zich melden, gebeurt dat gratis. 'Een appartement is geen goede langetermijnbelegging.''De hoge registratierechten binden de Belg aan de klokkentoren.'